البيع على الورق يكبد الشركات العقارية خسائر لارتفاع تكلفة التنفيذ

كان لتراجع قيمة العملة المحلية أمام الدولار خلال الفترة الماضية اثاره الايجابية على السوق العقارية، متمثلا فى تزايد حركة مبيعات الوحدات السكنية، التى لجأ اليها المشترون كنوع من الاستثمار للحفاظ على مدخراتهم، بجانب البيع الناتج عن احتياج حقيقى.
ومع قرارات تعويم الجنيه، ورفع الدعم عن المحروقات، وما ترتب على ذلك من موجة زيادات فى اسعار مواد البناء خاصة الحديد والاسمنت، تحولت الارباح المتوقعة للمطور العقارى من بيع الوحدات إلى خسائر، نتيجة ارتفاع تكلفة تنفيذ الوحدة مقارنة بسعر البيع على الورق، وهو الامر المتوقع ان يدفع الشركات العقارية التى باعت جزء من وحداتها إلى تعويض خسائرها فى الوحدات الغير مباعة برفع اسعارها بنسب متفاوتة، مع اطالة مدة السداد لمراعاة القدرة الشرائية للعميل.
اشرف دويدار، العضو المنتدب لشركة زيزينيا ارضك، قال إن الفترة القادمة ستشهد تراجعا فى ربحية الشركات العقارية، وتعرضها لخسائر كبيرة، نتيجة تعويم الجنيه ورفع الدعم عن المحروقات، وهى القرارات التى ادت إلى زيادة اسعار مواد البناء وخاصة الحديد.
وارتفعت اسعار الاسمنت بمتوسط 750 جنيها، وقرابة 8000 جنيه لطن الحديد، بعد رفع الدعم عن المحروقات، وتراجع قيمة العملة المحلية.
وقال دويدار «شركات المقاولات ترفض تحديد سعر لاعمالها، متسائلا عن كيفية دخول المقاول فى مناقصة دون تحديد التكلفة الاستثمارية للمشروع».
اضاف ان الخسائر المتوقع ان يتحملها المطور العقارى، تعود إلى قيام الشركات بالبيع على الورق وابرام عقود مع العملاء باسعار محدد، قبل البدء فى التنفيذ، ومع ارتفاع اسعار مواد البناء، ارتفعت تكلفة الوحدة السكنية، مقارنة بسعرها عند التعاقد مع العميل، وهو ما يحمل الشركات خسائر وتراجع فى الربحية، خاصة تلك التى باعت نسبة كبيرة من مشروعها.
وباعت شركة زيزينيا ارضك نحو 35% من وحدات مشروعها السكنى فى مدينة المستقبل، وهو ما يعرض الشركة لخسائر نتيجة ارتفاع تكلفة التنفيذ، تبعا لتصريحات دويدار، قائلا «قامت الشركة عقب قرار تعويم الجنيه ورفع الدعم عن الوقود، باجراء دراسة لمشروعاتها، فى ضوء تسعير الدولار بقيمة 25 جنيه، تحسبا للتعامل فى اسوأ الظروف التى قد تطرأ مستقبلا».
اشار إلى ان السوق لم تستوعب حتى الآن هذه القرارات، والجميع فى حالة ترقب، مؤكدا ان السوق فى حاجة إلى قوانين اخرى لضبط الاستثمار وليس فقط سعر الدولار، ولكن لا بد من توافره، وتنشيط موارد الدولة من العملات الصعبة بما يكفى لتغطية الطلبات المتوقعة على العملة.
وقال مطور عقارى، رفض ذكر اسمه، ان الشركات العقارية ستقوم بتعويض خسائرها فى الوحدات المباعة على الورق، برفع اسعار الوحدات المتبقية من مشروعاتها، مؤكدا ان تراجع القدرة الشرائية للعميل، الارتفاع المتوقع للاسعار، سيدفع الشركات إلى اتاحة برامج طويلة قد تصل إلى 9 سنوات، مراعاة لتزايد الاعباء المالية للمشترى.
اضاف ان الفترة القادمة ستشهد تزايد النشاط التسويقى للمشروعات العقارية فى الخارج، لجذب المصريين المقيمين بالخارج، وحائزى الدولار، فى ظل تراجع قيمة العقار مع تراجع قيمة العملة المحلية.
وتوقع نهاد عادل، رئيس مجلس إدارة شركة «بى تو بى»، ارتفاع اسعار الوحدات السكنية بشكل تدريجى، مع اتجاه المطورين لاتاحة برامج تمويل تراعى القدرة الشرائية للعميل، والتركيز على الشقق بدلا من الفيلات ذات المساحات الكبيرة.
وقال إن المشكلة التى كانت تواجه السوق العقارية، والمستثمرين بشكل عام هى وجود سعرين للدولار، ومع قرار تعويم الجنيه، والوصول لسعر موحد للعملة، سيزيد ذلك من جاذبية السوق العقارية المصرية بالنسبة للمستثمرين.
وعن تأثر هذه الزيادات فى الاسعار على عقود المستأجرين فى مشروع «بوينت ناينتى» بالقاهرة الجديدة، الذى افتتح مؤخرا، قال عادل «العقود المبرمة مع المستأجرين بالجنيه المصرى، كما انها شاملة زيادة سنوية تغطى نسبة التضخم». مضيفا أن المالك عادة ما يراعى ايرادات وربحية المستاجر، وإجمالى القيمة الايجارية من الايرادات المتوقعة.
ومن جانبه قال المهندس هشام الخشن العضو المنتدب لشركة سامكريت للتنمية العمرانية، ان الفترة القادمة ستشهد زيادة فى اسعار الوحدات السكنية بنسبة 20%، على مدى ال 6 شهور القادمة، وبنسب متفاوتة حسب حجم المبيعات المحققة
اضاف الخشن ان قرار التعويم، خطوة ايجابية لابد ان تكتمل، للصول إلى سعر موحد للعملة، مؤكدا تزايد الطلبات على الوحدات السكنية مع تراجع قيمة العملة المحلية.
«سياسة التسعير فى الشركة تراعى ظروف السوق والمتغيرات التى تشهدها، ومنذ اربعة شهور يتم التعامل بسعر الدولار فى السوق الموازية، وبالتالى التأثير المباشر على التكلفة الاستثمارية للمشروع نتيجة ارتفاع سعر الدولار ليست مؤثرة». حسب تصريحات الخشن، مشيرا إلى ان رفع الدعم عن المحروقات اثر مباشرة بنسبة تتراوح مابين 8 إلى 10% على تكلفة التنفيذ.
وتعتزم الشركة قبل نهاية العام، ترسية ثلاثة عقود مقاولات بقيمة 600 إلى 650 مليون جنيه لتنفيذ اعمال البنية التحتية و 60 فيلا وعدد من العمارات ضمن مشروعها بيراميدز هايتس «مرتفعات الاهرام» غرب القاهرة.
وقال طارق بهاء رئيس القطاع التجارى بشركة ابراج مصر، ان تعويم الجنيه خطوة تأخرت كثيرا، لأن الاستثمارات الخارجية لن تدخل مصر فى ظل وجود سعرين للدولار.
اضاف بهاء أن الارتفاع المتواصل للدولار فى الفترة الماضية، ووجود سوق موازية للعملة، دفع الكثير للمضاربة فى العملة، والعزوف عن الاستثمار فى العقار.
وعن توقعاته بحركة البيع خلال الفترة القادمة، خاصة مع طرح شهادات بنكية بفائدة تصل إلى 20%، قال بهاء. بالطبع الفائدة العالمية التى توفرها البنوك ستجذب عددا كبيرا من العملاء، لكن الطلب الحقيقى على العقار مازال موجودا.
وتوقع بهاء ان ترتفع اسعار الوحدات العقارية فى الفترة المقبلة بنسبة تتراوح ما بين 15 إلى 25%، لتعويض فرق السعر فى الوحدات المباعة قبل التنفيذ، خاصة وان كل شركات المقاولات طالبت بتغيير سعرها او الانتظار لاستقرار الاسعار.