رئيس «القابضة للسياحة» يرد على «المركزى للمحاسبات»: إجراءات تقييم «أرض التحرير» شفافة وقانونية ولا تشوبها شائبة

أرسل على عبدالعزيز، رئيس مجلس إدارة الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما، رداً على تقرير الجهاز المركزى للمحاسبات الذى نشرته «المصرى اليوم» تحت عنوان «تقرير الجهاز المركزى للمحاسبات عن مخالفات بيع أرض التحرير»: الشركة الحكومية خدعت لجنة التقييم بوصف الأرض بأنها أرض فضاء رغم أنها مجهزة لإقامة مبنى ارتفاعه 108 أمتار».
قال عبدالعزيز فى رده إن الإجراءات التى تمت فى عملية التقييم لا تشوبها شائبة وتمت وفقاً لقواعد الإفصاح والشفافية، وأن الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما وشركاتها التابعة تستهدف فى سياستها التنمية السياحية الشاملة، لإتاحة فرص العمل وتعظيم العوائد الاستثمارية بما يتوافق مع القواعد المنظمة لذلك.
وأكد أن شروط عقد حق انتفاع أرض التحرير تعد أفضل من أى عقود حق انتفاع مثيلة، مشيراً إلى أن الجهاز المركزى للمحاسبات قدم مذكرة للعرض على اللجنة الاقتصادية، يوم الاثنين الماضى، ذكر فيها بعض الملاحظات التى شابت تقييم الأرض من وجهة نظره والتى تتلخص فى الآتى:
أولا: تقول ملاحظة المركزى للمحاسبات إن تقييم سعر المتر المربع بالأرض فى 13/12/2004 قدر بنسبة 20٪ من القيمة الإجمالية للفندق باستخدام القيمة الاستبدالية، واعتمد هذا الأسلوب على أساس أن تكلفة الغرفة 900 ألف جنيه، شاملة نصيبها فى الخدمات والمرافق وكذا نسبة من قيمة الأرض.
ورد عبدالعزيز على هذه الملاحظة بقوله إن إجراء التقييم تم من خلال لجنة داخلية عرضت على لجنة التحقق من صحة التقييم والمشكلة بقرار وزارى، ومن ضمن أعضائها خبراء اقتصاديون وماليون، وممثل لوزارة المالية والجهاز المركزى للمحاسبات، والتزمت اللجنة بضوابط اللجنة الوزارية للخصخصة لتحديد قيمة الأراضى السياحية.
أما ملاحظة الجهاز المركزى بخصوص صحة إجراءات وقواعد تحديث التقييم لأرض التحرير، فتقول إنه بناء على طلب لجنة التحقق تقدم رئيس اللجنة الداخلية بتقييم جديد اتبع فيه نفس الأسس السابقة للتقييم الذى أعدته اللجنة الداخلية ماعدا سعر الغرفة الذى تم تحديثه ليصل إلى 950 ألف جنيه، وفقاً لأسعار عام 2005، وبالتالى زاد سعر المتر المربع للأرض إلى 10525 جنيهاً، وتم تقريبه إلى 11 ألف جنيه، إلا أن لجنة التحقق من صحة إجراءات التقييم التفتت عن ذلك التقييم دون أن تبدى مبرراً لذلك.
ورد عبدالعزيز على الملاحظة بقوله إن لجان التقييم للأراضى المقيدة فى الاستغلال الفندقى تتبع القواعد التى وضعتها اللجنة الوزارية للخصخصة بتاريخ 8/12/1986، والتى تحدد قيمة الأرض بنسبة تتراوح بين 10٪ و15٪ من قيمة المنشأة الفندقية المزمع إنشاؤها وقد تم احتساب الأرض بواقع 20٪.
ثانياً: وردت إلى لجنة التحقق من صحة التقييم عدة تقييمات لدراستها ومحاولة التوصل لأكثر تلك التقييمات ملاءمة وهى:
1 التقييم المعد بواسطة أحد خبراء التثمين ويتراوح سعر المتر المربع بين 8 و10 آلاف جنيه. 2 التقييم الداخلى المعد بواسطة شركة «إيجوث» وقدر سعر الأرض بواقع 10 آلاف جنيه للمتر فى حال ارتفاعات 36 متراً، و14 ألف جنيه للمتر فى حال ارتفاعات 72 متراً و18 ألف جنيه للمتر فى حال ارتفاعات 108 أمتار.
3 التقييم الذى جرى إعداده بواسطة رئيس لجنة التقييم الداخلية، والذى قدر سعر المتر بواقع 11 ألف جنيه، استناداً إلى تنمية تكلفة الغرفة الفندقية من 900 ألف جنيه إلى 950 ألف جنيه فى فبراير 2005، إلا أن لجنة التحقق رأت أن القيمة الاستبدالية بمبلغ 50 ألف جنيه عن الفترة من نهاية نوفمبر 2004 وحتى بداية شهر فبراير 2005، أكثر مما ينبغى، لذا قررت اللجنة اعتماد تقييم اللجنة الداخلية الذى يتفق مع الحد الأقصى لتقرير الخبير المثمن المعتمد. وقالت ملاحظات الجهاز المركزى للمحاسبات إن هذا التقييم أغفل حساب قيمة الأساسات الموجودة فى الأرض والمؤهلة لحمل مبنى بارتفاع 108 أمتار.
ورد عبدالعزيز بقوله إن لجنة التحقق من التقييم ارتأت أن استخدام تلك الأساسات «الخوازيق والستائر» يشترط البناء على كامل المساحة، بالإضافة إلى ارتفاع 108 أمتار ووفق التصميم المعمارى الذى تم تشييد تلك الأساسات من أجله، الأمر الذى يتعارض تماماً مع الاشتراطات البنائية التى تمت مخاطبة محافظة القاهرة بشأنها أثناء انعقاد جلسات اللجنة الداخلية ولجنة التحقق من التقييم وجاءت على النحو التالى فى خطاب محافظ القاهرة بتاريخ 11/11/2004.
1 الارتفاع لا يزيد على 36 متراً.
2 الكثافة البنائية لا تتعدى 60٪، مما يستتبع تعديل التصميم المعمارى جذرياً، وأفصحت مستندات الطرح بمذكرة المعلومات وكراسة الشروط عن الاشتراطات البنائية من حيث الارتفاع، ونسبة البناء وأيضاً الخوازيق، وأرفقت التقرير لدى الاستشارى المهندس فتح الله النحاس.
وخلال الفترة من 13/10/2005 إلى 20/10/2005 أعلنت الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما عن بيع أرض التحرير الكائنة برقم 2، 4 شارع قصر النيل، ولم يتقدم للشراء إلا تحالف شركة «أكور» سوسيتيه جنرال بعرض قيمته 10250 جنيهاً للمتر المربع، وتم رفعه إلى 10500 جنيه بمعرفة لجنة التفاوض لتصل القيمة الإجمالية إلى 61.607 مليون جنيه، وتجدر الإشارة هنا إلى أن الجهاز المركزى للمحاسبات تحفظ على المذكرة المعروضة على الجمعية العامة غير العادية لشركة «إيجوث» المعقودة فى 6/8/2006 بشأن البيع، ورفض الموافقة عليها لمخالفتها للقانون على النحو المبين بمذكرته المثبتة بمحضر الجمعية العامة بهذا الخصوص.
ورد عبدالعزيز على الملاحظة بتأكيده أن الجمعية العامة لشركة «إيجوث» انعقدت فى 11/10/2006 وتم تلافى ملاحظة الجهاز بإلزام المستثمر بسداد مقابل التعلية لدور واحد تطبيقاً لكراسة الشروط وتنفيذاً لملاحظة الجهاز المركزى للمحاسبات التى أوردها فى الجمعية السابقة وبالتالى تكون شركة «إيجوث» استوفت ملاحظة الجهاز المركز فى هذا الشأن.
أما الملاحظة الخاصة بتخفيض قيمة الأرض محل الانتفاع دون سند من الواقع، بعدما تبين من الاطلاع على عقد حق الانتفاع تخفيض قيمة الأرض المحسوب على أساسها حق الانتفاع لتصبح 46.586 مليون جنيه بدلاً من 63.074 مليون جنيه حيث تضمن العقد:
أن قيمة الأرض بالنسبة لشركة أكور 28.668 مليون جنيه.
وأن قيمة الأرض بالنسبة لسوستيه جنرال 17.918 مليون جنيه أى بإجمالى 46.586 مليون جنيه.
وأشارت مذكرة الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما المعروضة على وزير الاستثمار أن هذه القيمة تمثل قيمة الأرض المصرح بالبناء عليها فقط وهى 2600 متر مربع، فى حين أن حق الانتفاع بالأرض يشمل كامل الأرض البالغة مساحتها 5867.40 متر مربع والبالغ إجمالى قيمتها نحو 63 مليون جنيه طبقاً للعقد.
ورد عبدالعزيز بقوله إن الجهاز المركزى للمحاسبات ذكر فى تقريره أثناء احتسابه عوائد حق الانتفاع الجزء الثابت من العوائد. وتجدر الإشارة إلى أن العقد يتضمن نوعين من العوائد «ثابت ومتغير» حيث يبلغ العائد المتغير للفندق 3٪ من إجمالى إيراداته، تزيد لتصبح 4٪ بعد 10 سنوات، وهذا يعنى أن عوائد الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما تتم زيادتها بالتنسيب إلى زيادة الأسعار، والتضخم على النحو التالى:
1 حق الانتفاع الثابت، ويتمثل فى 6٪ من قيمة أرض الفندق والمبنى الإدارى بواقع مليون جنيه تزداد إلى 7٪ ليصبح 1.2 مليون جنيه بعد 10 سنوات.
2 مقابل الانتفاع المتغير، ويبلغ 5٪ من قيمة أرض المبنى الإدارى أيضاً بواقع 895 ألف جنيه فى العام الأول ولمدة 10 سنوات يزداد بعدها ليصبح مليون جنيه سنوياً بواقع 6٪ من قيمة أرض المبنى الإدارى بالإضافة إلى العائد المتغير للفندق السابق الإشارة إليه، وأخيراً بالنسبة لملاحظات الجهاز المركزى للمحاسبات ذكر أنه تبين من الاطلاع على العقد أن مقابل حق الانتفاع السنوى بالمبنى الإدارى حدد بنسبة مئوية من قيمة الأرض المقام عليها المبنى دون قيمة المبانى، وكان يتعين تحديد قيمته مقابل حق الانتفاع بنسبة مئوية من قيمة المبانى وما يخصه من الأرض، الأمر الذى أثر على مقابل حق الانتفاع السنوى للمبنى الإدارى.
ورد عبدالعزيز تفصيلاً على هذه الملاحظة قائلاً: العوائد الثابتة للفندق والمبنى الإدارى فى العام الأول:
عائد ثابت لأرض الفندق 1720128 جنيهاً.
عائد ثابت للمبنى الإدارى 1075080 جنيهاً.
1 إجمالى عوائد ثابته 2795208 جنيهات.
العوائد المتغيرة للفندق (3٪ من الإيرادات المتوقعة 2362120 جنيهاً).
مقابل انتفاع المبنى الإدارى 895000 جنيه.
2 إجمالى عوائد متغيرة 3257120 جنيهاً.
إجمالى العوائد فى العام الأول تساوى 6 ملايين جنيه وتعادل هذه النسبة حوالى 9.6٪ من القيمة التقديرية للأرض بخلاف استرداد الفندق والمبنى الإدارى فى نهاية عقد الانتفاع.
وتكون العوائد الثابتة فى العام العاشر لتشغيل الفندق والمبنى الإدارى:
عائد ثابت لأرض الفندق 2006816 جنيهاً
عائد ثابت للمبنى الإدارى 1254260 جنيهاً
1 إجمالى عوائد ثابتة 3261076 جنيهاً
العوائد المتغيرة للفندق (4٪ من الإيرادات المتوقعة 5648099 جنيهاً).
مقابل انتفاع المبنى الإدارى 1045217 جنيهاً.
2 إجمالى عوائد متغيرة 6693316 جنيهاً إجمالى العوائد فى العام العاشر تقدر بمبلغ يساوى 9.9 مليون جنيه، وتعادل هذه النسبة حوالى 15.7٪ من القيمة التقديرية للأرض بخلاف استرداد الفندق والمبنى الإدارى فى نهاية العقد ويعتبر هذا عائد حق الانتفاع الثابت والمتغير من أفضل العوائد بالمقارنة بالحالات المثيلة، موضحاً أن أسلوب تقييم الأراضى المخصصة للاستثمار العقارى يختلف كلياً عن الأراضى المخصصة للاستثمار السياحى على النحو التالى:
فترة استرداد المال المستثمر فى الاستثمار العقارى من 2 إلى 4 سنوات، أما فى الاستثمار الفندقى، فمن 12 إلى 17 عاماً، لذا هو استثمار طويل الأجل. أيضاً الاستثمار الفندقى يساعد فى التنمية الشاملة من عدة نواح منها توفير فرص عمل دائمة ومباشرة وغير مباشرة، وتنشيط مبيعات شركات الأغذية والمشروبات والمفروشات وشركات الصيانة والصناعات المرتبطة لهذه الشركات.
وأخيراً الإيرادات السيادية للدولة من الاستثمار العقارى هى ضريبة الدخل تحقق لمرة واحدة، والضريبة العقارية، أما فى الاستثمار الفندقى فهى ضريبة الدخل، وضريبة كسب العمل، وضريبة مبيعات، وضريبة عقارية، وضريبة ملاه طوال فترة الاستثمار.