هل الجدال الدائر الآن حول أرض التحرير حرب ضد الخصخصة والاستثمار؟ أم أن النزاع القائم يهدف لكشف مخالفة دستورية وقانونية ويحمي المال العام؟ وهل الغاء العقد مع الشركة الأجنبية هو الحل الأمثل أم الأفضل هو تعديل العقد؟ في هذا التحقيق نرصد مختلف الآراء لكل الأطراف المعنية وحجج كل منها في البداية كشف علي عبدالعزيز رئيس مجلس إدارة الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما عن أن الشئون القانونية بالشركة تدرس حاليا معالجة عقد الانتفاع لأرض التحرير لحسم النزاع الدائر حول مساحة الأرض محل العقد, وتبلغ2600 متر, وهي المساحة التي سيبني عليها المنشأة بينما المساحة الكلية للأرض تبلغ5867, مؤكدا ان شركة أكور مستعدة لأي تعديلات تجريها الشركة القابضة للسياحة نظرا لما تضمه من مساهمين لكنه قال ان التعديل لن يحقق أرباحا أكثر في هذه الصفقة. ونفي علي عبدالعزيز رفض الجهاز المركزي للمحاسبات بيع أرض التحرير, وقال إن ما حدث هو أن ممثلي الجهاز أبدوا بعض الملاحظات, وقد تم الرد عليها خلال جلسة مطولة مع الشركة تم علي أثرها اعداد تقرير تفصيلي عنها ومعظمها ملاحظات حسابية. وقال إن الملاحظة كانت انه تم تقييم سعر المتر المربع بالأرض في2004/12/13 بنسبة20% من القيمة الاجمالية للفندق باستخدام اسلوب القيمة الاستبدالية( كالمتبع في تقييم أصول شركات الفنادق والسياحة), وقد اعتمد هذا الأسلوب علي اساس أن تكلفة الغرفة900 ألف جنيه شاملة نصيبها في الخدمات والمرافق وكذا نسبة من قيمة الأرض. وردت الشركة في هذه الشأن بأنه تم إجراء التقييم من خلال لجنة داخلية ثم عرضت علي لجنة التحقق من صحة التقييم والمشكلة بقرار وزاري رقم186 لسنة2004 ومن ضمن اعضائها خبراء اقتصاديون وماليون وممثل لوزارة المالية والجهاز المركزي للمحاسبات وبرئاسة مستشار نائب رئيس مجلس الدولة, والتزمت اللجنة بضوابط اللجنة الوزارية للخصخصة لتحديد قيمة الاراضي المخصصة لاقامة منشآت فندقية. وكما قال الجهاز في ملاحظته الثانية إنه بناء علي طلب لجنة التحقيق من صحة اجراءات وقواعد تحديث التقيم لارض التحرير من رئيس اللجنة الداخلية بشركة ايجوث عضو لجنة التحقيق لتحديث التقييم المقدم من اللجنة الداخلية تقدم رئيس اللجنة الداخلية بتقييم جديد اتبع فيه نفس الاسس السابقة للتقييم الذي اعدته اللجنة الداخلية ما عدا سعر الغرفة الذي تم تحديثه ليصل إلي950 الف جنيه وفقا لاسعار عام2005 وبالتالي زاد سعر المتر المربع للارض إلي10525 جنيها تم تقريبه إلي11 الف جنيه, إلا ان لجنة التحقق من صحة اجراءات وقواعد تحديث التقييم التفتت عن ذلك التقييم دون ان تبدي مبررا لذلك. وأوضح علي عبدالعزيز ان لجان التقييم للاراضي المقيدة في الاستغلال الفندقي تتبع القواعد التي وضعتها اللجنة الوزارية للخصخصة بتاريخ1996/12/8 والتي تحدد قيمة الارض بنسبة تتراوح بين10% إلي15% من قيمة المنشأة الفندقية المزمع انشاؤها وقد تم احتساب الارض بواقع20% نظرا لتميزها. وقد ورد إلي لجنة التحقيق عدة تقييمات لدراستها ومحاولة التوصل لاكثر تلك التقييمات ملاءمة وهي: 1 التقييم المعد بواسطة أحد خبراء التثمين ويتراوح سعر المتر المربع بين8 آلاف جنيه إلي10 آلاف جنيه مرفق رقم1 2 التقييم الداخلي المعد بواسطة اللجنة الداخلية بشركة ايجوث والذي قدر سعر المتر بواقع10 آلاف جنيه للمتر في حالة ارتفاعات36 مترا. 3 التقرير الذي تم اعداده بواسطة رئيس لجنة التقييم الداخلية وعضو لجنة التحقق والذي قدر سعر المتر بواقع10525 جنيها وتم تقريبه إلي11 ألف جنيه استنادا إلي تنمية تكلفة الغرفة الفندقية من900 الف جنيه إلي950 الف جنيه في فبراير.2005 إلا ان لجنة التحقيق رأت ان تنمية القيمة الاستبدالية بمبلغ50 الفا عن الفترة من نهاية2004 وحتي بداية شهر فبراير2005 أكثر مما ينبغي لذا قررت اللجنة اعتماد تقييم اللجنة الداخلية الذي يتفق مع الحد الاقصي لتقرير الخبير المثمن المعتمد. كما اكد الجهاز المركزي في ملاحظاته علي تقييم ارض التحرير أنه قد اغفل حساب قيمة الاساسات الموجودة بالارض, والمؤهلة لحمل مبني بارتفاع108 أمتار, وتتمثل هذه الاساسات في: 1 2000 خازوق سمبلكس حمولة50 طنا 2 151 خازوق حفر حمولة100 طن 3 ستائر معدنية جانبية من نوع لارسن. وهي تمثل وفقا للبند الثاني من عقد البيع عناصر أساسية لازمة لتنفيذ المشروع. وفي هذا الشأن اوضح رئيس مجلس إدارة الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما أن لجنة التحقيق من التقييم ارتأت ان استخدام تلك الخوازيق والستائر يشترط البناء علي كامل المساحة بالاضافة إلي ارتفاع108 أمتار ووفق التصميم المعماري الذي تم تشييد تلك الاساسات من أجله الأمر الذي يتعارض تماما مع الاشتراطات البنائية التي تم مخاطبة محافظة القاهرة بشأنها في اثناء انعقاد جلسات اللجنة الداخلية ولجنة التحقق من التقييم وجاءت علي النحو التالي بخطاب السيد الدكتور محافظ القاهرة بتاريخ2004/11/11 والمرفق صورته طيه مرفق رقم2: 1 الارتفاع لايزيد علي36 مترا. 2 الكثافة البنائية لاتتعدي60%. الخوازيق المشار إليها تم تنفيذها منذ أكثر من عشرين عاما وتم ردمها واصبحت معيبة ويصعب الاستفادة منها, بل الامر قد يتطلب ازالة جزء كبير منها وتعد تكلفة علي المستثمر لذا تم الإشارة إليها في العقد حتي لايدعي المستثمر في اي وقت بان الارض بها عيوب خفية. وأكد الجهاز المركزي للمحاسبات انه خلال الفترة من2005/10/13 حتي2005/10/20 اعلنت الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما عن بيع ارض التحرير الكائنة برقم2 و4 شارع قصر النيل بالقاهرة البالغ اجمالي مساحتها5867.40 م2 والمملوكة للشركة المصرية العامة للسياحة والفنادق ايجوث احدي الشركات التابعة للشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما لم يتقدم للشراء إلا تحالف شركة اكور سوستيه جنرال بعرض قيمته10250 جنيها للمتر المربع, وتم رفعه إلي10500 جنيه بمعرفة لجنة التفاوض لتصل القيمة الاجمالية إلي61.607 ملايين جنيه. وتجدر الاشارة إلي ان الجهاز المركزي للمحاسبات قد تحفظ علي المذكرة المعروضة علي الجمعية العامة غير العادية لشركة ايجوث المعقودة في2006/8/6 بشأن البيع ورفض الموافقة عليها لمخالفتها للقانون علي النحو المبين بمذكرته المثبتة بمحضر الجمعية العامة بهذا الخصوص. بينما كان رد الشركة القابضة للسياحة والفنادق بأنه في2006/12/25 انعقدت الجمعية العامة غير العادية لشركة ايجوث لعرض بيع ارض التحرير عليها لتلافي ملاحظة الجهاز بإلزام المستثمر بسداد مقابل التعلية لدور واحد تطبيقا لكراسة الشروط وتنفيذا لملاحظة الجهاز المركزي للمحاسبات التي أوردها في الجمعية السابقة وبالتالي تكون شركة ايجوث قد استوفت ملاحظة الجهاز المركزي للمحاسبات في هذا الشأن. وشدد الجهاز المركزي للمحاسبات في ملاحظات علي ان تخفيض قيمة الأرض محل الانتفاع دون سند من الواقع: تبين من الاطلاع علي عقد حق الانتفاع تخفيض قيمة الأرض المحسوب علي أساسها حق الانتفاع لتصبح46.586 مليون جنيه بدلا من63.074 مليون جنيه حيث تضمن العقد: أن قيمة الأرض بالنسبة لشركة أكور28.668 مليون جنيه وأن قيمة الأرض بالنسبة لسوستيه جنرال17.918 مليون جنيه وقد أشارت مذكرة الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما المعروضة علي السيد وزير الاستثمار أن هذه القيمة تمثل قيمة الأرض المصرح بالبناء عليها فقط وهي2600 متر مربع في حين أن حق الانتفاع بالأرض يشمل كامل الأرض البالغ مساحتها5867.40 متر مربع والبالغ إجمالي قيمتها نحو63 مليون جنيه( طبقا لعقد البيع). بالنسبة لحق الانتفاع بالمبني الإداري: تبين من الاطلاع علي العقد أن مقابل حق الانتفاع السنوي بالمبني الإداري حدد بنسبة مئوية من قيمة الأرض المقام عليها المبني دون قيمة المباني, وكان يتعين تحديد قيمة مقابل حق الانتفاع بنسبة مئوية من قيمة المباني وما يخصه من الأرض, الأمر الذي أثر علي مقابل حق الانتفاع السنوي للمبني الإداري. واشار علي عبد العزيز رئيس مجلس ادارة الشركة القابضة الي أن العقد يتضمن نوعين من العوائد( ثابت ومتغير) حيث يبلغ العائد المتغير للفندق3% من إجمالي إيرادات الفندق تزيد لتصبح4% بعد عشر سنوات من إجمالي إيرادات الفندق وهذا يعني أن عوائد الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما يتم زيادتها بالتنسيب إلي زيادة الأسعار والتضخم علي النحو التالي: 1 حق الانتفاع الثابت: ويتمثل في6% من قيمة أرض الفندق والمبني الإداري بواقع مليون جنيه تزاد إلي7% ليصبح1.2 مليون جنيه بعد عشر سنوات. 2 مقابل الانتفاع المتغير: ويبلغ5% من قيمة أرض المبني الإداري أيضا بواقع895 ألف جنيه في العام الأول ولمدة عشرة أعوام يزاد بعدها ليصبح1 مليون جنيه سنويا بواقع6% من قيمة أرض المبني الإداري بالإضافة إلي العائد المتغير للفندق السابق الإشارة إليه. وبذلك تكون العوائد الثابتة للفندق والمبني الإداري في العام الأول: عائد ثابت لأرض الفندق1720128 جنيها عائد ثابت للمبني الإداري1075080 جنيها 1 إجمالي عوائد ثابتة2795208 جنيهات العوائد المتغيرة للفندق(3% من الايرادات المتوقعة2362120 جنيها. مقابل انتفاع المبني الإداري895000 جنيه 2 إجمالي عوائد متغيرة3257120 جنيها إجمالي العوائد في العام الأول نحو6 ملايين جنيه وتعادل هذه النسبة نحو9.6% من القيمة البيعية للأرض بخلاف استرداد الفندق والمبني الإداري في نهاية عقد حق الانتفاع. وتكون العوائد الثابتة في العام العاشر لتشغيل الفندق والمبني الإداري: عائد ثابت لأرض الفندق2006816 جنيها عائد ثابت للمبني الإداري1254260 جنيها 1 إجمالي عوائد ثابتة3261076 جنيها العوائد المتغيرة للفندق(4% من الإيرادات المتوقعة5648099 جنيها مقابل انتفاع المبني الإداري1045217 جنيها 2 إجمالي عوائد متغيرة6693316 جنيها إجمالي العوائد في العام العاشر تقدر بنحو9.9 مليون جنيه وتعادل هذه النسبة حوالي15.7% من القيمة التقديرية للأرض بخلاف استرداد الفندق والمبني الإداري في نهاية عقد حق الانتفاع. وشدد علي عبدالعزيز علي أن فسخ عقد البيع كان بإرادة منفردة من جانب واحد وهو البائع( الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما) علي الرغم من قيام المشتري بسداد كافة الالتزامات المترتبة علي عملية البيع الأمر الذي حدا بالشركة الي ضرورة مفاوضة المشتري للوصول لأفضل السبل لحل الخلاف القائم علي هذه الأرض وعليه فقد تم تعديل عقد البيع إلي عقد حق انتفاع وعلي الرغم مما سبق ذكره بعاليه فقد نجحت الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما في تعديل عقد البيع إلي عقد حق انتفاع بعد تفاوض مع المشترين استمر أكثر من عام وبناء علي ذلك حصلت الشركة القابضة علي عائد حق انتفاع ثابت ومتغير يعتبر من أفضل العوائد بالمقارنة بأراضي الاستغلال الفندقي الواقعة في مناطق أكثر تميزا وعلي النيل. واشار إلي أن أساليب تقييم الأراضي المخصصة للاستثمار العقاري تختلف اختلافا كليا عن الأراضي المخصصة للاستثمار السياحي وذلك علي النحو التالي: فترة استرداد المال المستثمر في الاستثمار العقاري من2 إلي4 سنوات أما في الاستثمار الفندقي فمن12 إلي17 عاما فهو استثمار طويل الأجل. الاستثمار الفندقي يساعد في التنمية الشاملة من عدة نواح منها توفير فرص عمالة دائمة مباشرة وغير مباشرة وتنشيط مبيعات شركات الأغذية والمشروبات والمفروشات وشركات الصيانة والصناعات المرتبطة لهذه الشركات. الإيرادات السيادية للدولة من الاستثمار العقاري هي ضريبة الدخل تحقق لمرة واحدة والضريبة العقارية أما في الاستثمار الفندقي فهي ضريبة الدخل وضريبة كسب العمل وضريبة مبيعات وضريبة عقارية وضريبة ملاه طوال فترة الاستثمار. وشدد رئيس مجلس إدارة الشركة القابضة للسياحة والفنادق والسينما علي أنه لن يتم فسخ عقد انتقاع أرض التحرير لأن هناك شروطا جزائية وسيدفع ذلك شركة أكور إلي لجنة التحكيم الدولي التي قد توقع علينا غرامة بمليارات الدولارات, حيث تم فسخ العقد الأول بإرادة منفردة من الشركة القابضة, ومع ذلك ونظرا للعلاقات الوطيدة بين مصر وفرنسا لم تعترض الشركة علي تغيير العقد من بيع إلي انتفاع مشيرا إلي أن الشركتين متمسكتان بالعقد وقيمته وما سنجنيه للاجيال المقبلة من ورائه بعد استرداد المبني واتاحة فرص عمل جديدة للشباب. وأوضح علي عبد العزيز أن العقد تم بشفافية, ولم يتضمن أية أخطاء, وكل المستندات تثبت حق البيع, ولم نسند العقد إلي اكور مباشرة, بل أعلنت الصفقة في الصحف العربية والأجنبية, واعترف بأن ليس لدينا قاعدة في مصر لاحتساب حق الانتفاع إلا القاعدة التي أصدرتها وزارة الاسكان وتتضمن الحصول علي5% من قيمة الأرض والمتر لكامل المساحة, وهو ما تم اتباعه في كل عقود الانتفاع التي تم ابرامها, كما تم البيع وفق القواعد التي وضعتها اللجنة الوزارية للخصخصة منذ عام97 ولم تتغير ونحن مضطرون لاتباعها وتطبيق نفس القاعدة. وأشار رئيس مجلس إدارة الشركة القابضة إلي أن عقد انتفاع أرض التحرير عقد نمطي وثابت علي قيمة الأرض التي سيقام عليها المنشأ, ومن هنا جاءت2600 متر حيث أن النسبة البدائية التي تم الترخيص بها40% ويعمل بها حق انتفاع ثابت3% بينما هناك حق انتفاع متغير من عوائد الفندق والحسبة النهائية أفضل من الاحتساب علي كامل المسطح, وقال بإن ما يشغلنا هو المحصلة النهائية والعائد علي الدولة, والذي تقدر قيمته في العام الأول6 ملايين جنيه ثم تدرج إلي9% ثم15% وتزداد بحق الانتفاع المتغير, ومن الممكن ان تصل إلي25%. ورفض علي عبد العزيز وصف صفقة بيع أرض التحرير بالصفقة المشبوهة وكشف للأهرام أن اللجنة الاقتصادية بمجلس الشعب برئاسة الدكتور مصطفي السعيد تقوم بدراسة كل المستندات للوصول إلي قرار قاطع, مؤكدا أن عقد انتفاع أرض التحرير لن يلغي نهائيا مهما كانت الضغوط, وأن قرار الإلغاء ليس في مصلحة مصر ووصف الجدل الدائر حول هذه الصفقة بأنه نوع من الهجوم, وأنه حرب ضد برنامج الخصخصة والاستثمار, وقال بأنه لأول مرة يتم عقد بيع استثماري بهذه الدرجة. تعديل التصميم وأكد رينيه صباغ الممثل المالك لشركة أكور ومدير المشروع للأهرام بأن الدكتور أحمد نظيف رئيس الوزراء قد أصدر تعليمات بتعديل تصميم الفندق المقرر أنشاؤه في أرض التحرير ليصبح علي طراز الخديوية, ويناسب شكل ميدان التحرير القديم, وقد أستجابت الشركة علي الفور, وتم التعديل وسيحمل الفندق أسم نوفتيل شامبليون أو نوفتيل كايروسيتي سنتر, وبجواره بنك سوستي جنرال وأضاف أن تكلفة أنشاء الفندق تبلغ280 مليون جنيه, وتقدر مساحته الإجمالية بالجراج ب22 الف متر مربع ويبلغ ارتفاعه40 مترا و11 طابقا أرضي وعشرة أدوار متكررة, وسيوفر2000 فرصة عمل. ومن جانبه كشف مصطفي السلاب وكيل اللجنة الاقتصادية بمجلس الشعب للأهرام ان اللجنة الاقتصادية أحالت ملف صفقة أرض التحرير إلي الجلسة العامة في الدورة البرلمانية المقبلة حيث تبين بعد دراسته من خلال اللجنة احتمال شبهة في إجراءات البيع, ويصعب علي اللجنة تحمل مسئولية هذا الملف بالكامل, مؤكدا أن تغيير العقد من البيع إلي الانتفاع جاء كمراوغة ومناورة للطرفين للهروب من المساءلة القانونية لما أثير من ثورة بدأت تحاصر هذه الصفقة, ومحاولة لتهدئة الشعب أو الضحك علي النواب وصرح بأن هناك أتجاها لإيقاف برنامج الخصخصة لأن هناك شبهة عدم تقدير للقيمة الحقيقية للأصول المعروضة للبيع. وأكد مصطفي السلاب بأنه قد تمت دراسة العقد بالكامل وقد تبين أن كل بنوده لمصلحة الشركة القابضة, وأن فسخه لا يعرض مصر لأية غرامات مالية دولية, كما تبين بأن الشركة الأجنبية أكور غير مسئولة عن هذا الخطأ, فالأرض بالنسبة لها صفقة كسبانة جدا سواء بيع أو انتفاع وفجر النائب مصطفي السلاب مفاجأة بأن متر أرض التحرير بيع بخمسة آلاف جنيه فقط وليس عشرة ألاف حيث ان البناء سيتم علي50% من قيمة الأرض بينما تم دفع القيمة المادية لمساحة50% فقط من الأرض, فيما يبلغ قيمة متر الأرض في حواري مدينة نصر40 ألف جنيه, وقيمة متر أرض التحرير محل الصفقة تتراوح من7 إلي10 آلاف جنيه, وأضاف أننا نقبل عقد الانتفاع مقابل أن تبلغ قيمة المتر في أرض التحرير100 الف جنيه, وتسترجعها بعد50 عاما بالمنشآت, وأن يتم ذلك بعد اعادة المزاد مرة أخري حتي تتاح الفرصة أمام أكثر من مستثمر. وأوضح وكيل اللجنة الاقتصادية بمجلس الشعب بأنه إذا تبين أن ملف عقد أرض بيع التحرير به شبهة فسيقوم الدكتور فتحي سرور رئيس البرلمان بتحويل الملف إلي النائب العام. واختلفت آراء المواطنين حول صفقة أرض التحرير من المارة بجوار الأرض أو من المقيمين بالمنطقة.. وأوضح أحمد عبد التواب موظف أثناء مروره بالتحرير بأن قطعة الأرض التي يتنافس حولها الناس الآن منذ عشر سنوات, وهي فضاء, ولم ينظر لها أحد, ويحاول استثمارها, وقد فشل أيضا مشروع الجراج بالأرض أكثر من مرة, وحينما أصبح هناك فرصة لاقامة مشروع كبير, ويوفر فرصة عمل لأولادنا.. نحاربها.. لماذا؟ وأكد شعبان عبد الله سايس ان قيمة متر الأرض التي تستخدم كجراج للجامعة الأمريكية يعرضها أصحابها الآن بما يعادل50 ألف جنيه للمتر فكيف يقدر متر أرض التحرير10 الآف جنيه.. حرام! وشاركه الرأي هاني أمام سائق تاكسي وقال بأن أرض مدينتي لن تعود.. فكيف تعود أرض التحرير, بينما بغضب عارم.. قال الشاب محمد رمضان صاحب أحد الأكشاك: هي التحرير ناقصة فنادق وزحمة... حولوها جراج, كما قالوا من سنوات حتي ترحم المواطنين من البحث عن مكان لركن سياراتهم.
