"الكومبوند" نمط سكن يستقطب شرائح واسعة والحكومة تدخل طرفا لتحقيق عوائد استثمارية

تغييرات واسعة تشهدها عادات الراغبين فى تملك وحدات عقارية فى السوق المصرية، خاصة مع انتشار ظاهرة المجمعات السكنية أو "الكومبوند"، ورغم تنوع الخيارات أمام المشترين للعقارات، فقد أصبح تملك وحدة سكنية أو فيلا داخل "الكومبوند" هدفا متزايدا أمام شريحة كبيرة من المصريين، فما مبررات انتشار هذه الظاهرة؟
المجمعات السكنية المحاطة بالأسوار صارت نمطا مطلوبا بقوة من المستهلك المصرى ليس فقط على مستوى الفلل أو المساكن الفاخرة وإنما أيضا على مستوى الشقق السكنية، ويقابل هذا تجاوبا من قبل المطورين العقاريين.
وتتركز غالبية آراء الراغبين لشراء هذا النوع من المساكن فى عامل الأمان، حيث يرى المواطن أنالحياة داخل "الكومبوند" ستكون أكثر أمانا، حيث توجد هناك حراسة والكومبوند المغلقة توفر نوعا أعلى من الأمان.
السبب الثانى كان"توفر الخدمات وتكفل الشركة المطورة بتوفير جميع الخدمات المتعلقة بالبناء والتشطيب والصيانة وغير ذلك وكان آخر سبب بالنسبة للجمهور هو الحصول على مستوى اجتماعى معين.
المطورون استغلوا ضغط الأحياء التقليدية على سكانها وعشوائية اختلاط السكنى بالتجارى ليسوقوا ما أطلقوا عليه نمطا جديدا للحياة حتى أن إحدى الشركات صورت المواطن وهو يواجه صخب ومتاعب الحياة فى المدن كالوحش الأخضر وطالبته أن يعود لطبيعته بالسكن فى مجمعات متكاملة الخدمات وبين الحدائق.
ويساعد على تسويق هذا النمط اشتراطات البناء فى المدن الجديدة لناحية كثافة المبانى والمحددة ب25% فى المتوسط من إجمالى مساحة المشروع.
ويرى خالد الطيب رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة القاهرة للإسكان والتعميرأن توجه المواطنين سواء للتملك أو السكن عبر الإيجار أصبح النمط السائد فى غالبية المشاريع العقارية فى مصر خاصة فى المدن الجديدة بهدف الأمن فى المقام الأول ثم أسلوب الحياة المميز بالهدوء والمستوى الراقى من الخدمات، كما أن الحكومة لجأت إلى ذات الفكرة بطرح مجمعات سكنية متكاملة فى أغلب الأحيان بهدف التملك أمام المواطنين.
ويشير إلى أن الحكومة لجأت إلى هذا الخيار بعدما شهدت أسعار الأراضى ارتفاعات غير مسبوقة بسبب المزادات الحكومية لبيع الأراضى مما يهدد بحدوث فقاعة عقارية، خاصة مع دخول أفراد وشركات فى المزادات بهدف المضاربة وتحقيق عوائد من الجهات المشاركة فى عمليات المزاد.
ويوضح الطيبأن أفضل ما قامت به الدولة فى هذا الأمر هو نظام مشاركتها مع القطاع الخاص مثل الذى حدث مع مشروع مدينتى فى القاهرة الجديدة، حيث حصلت الدولة على حصة عينية من الوحدات السكنية الجاهزة فى المشروع مقابل سعر الأراضى وتقدم المرافق للمشروع، مما عظم عوائد الدولة.
ويوضح الطيب أن نسبة الحكومة فى الشراكة مع الشركات المصرية فى المجمعات السكنية تتراوح ما بين 24% و26% من الوحدات السكنية فى المشروع، وهى نسبة الأعلى من نظيرتها التى كانت ستحصل عليها الحكومة من الشركات مع أرابتك أو كابيتال سيتى بارتنرز البالغة حوالى 20%.
ويظل العيب الأبرز للمجمعات السكنية هو فشل بعض المطورين فى إدارتها بعد بيعها خاصة فى نواحى الخدمات وهو ما ينعكس سلبا على سمعة هذه الشركات ويؤثر بالتالى على مبيعات مشروعاتها المستقبلية.
وتوقعت المجموعة المالية "هيرميس"، ضخ نحو 100 مليار جنيه استثمارات بقطاع التشييد والبناء خلال العام الجارى، يتمثل أبزرها فى المشروعات القومية ومحور تنمية قناة السويس، حيث سيكون هذا القطاع كان المحرك الرئيسى للنمو خلال الفترة السابقة.
من جانبها "كوليرز إنترناشيونال" أشارت فى تقريرها الشامل بعنوان "نظرة عامة على سوق العقارات فى القاهرة الكبرى إلى الأداء القوى والآفاق الإيجابية عبر القطاعات السكنية والتجزئة والضيافة والمكاتب التجارية فى القاهرة الكبرى، وذلك بفضل الثقة المتزايدة للمستهلكين والمستثمرين على حد سواء، فى ضوء عودة الاستقرار الاقتصادى إلى السوق الرئيسية فى مصر .
وفيما يخص القطاع السكنى، أوضحت "كوليرز إنترناشيونال" أن الطلب على الوحدات السكنية فى القاهرة الكبرى يرتبط ارتباطا وثيقا بفئات الدخل، فمن جهة، ينتقل القاهريّون الأغنياء بشكل متزايد من وسط القاهرة إلى المدن الجديدة، بسبب القرب وسهولة الوصول إلى الخدمات الرئيسية، بينما من جهة أخرى، هناك حاجة متنامية للعقارات المتوسطة التى هى فى متناول غالبية السكان.
وكشفت شركة "كوليرز إنترناشيونال" أن السوق المصرية بحاجة إلى تدشين وحدات سكنية تتراوح بين 900 ألف وحدة سكنية سنويا لتلبية احتياجات السوق، كما نحتاج إلى 20 ألف غرفة فندقية بحلول 2020.
وأشار إلى أن الدراسات أظهرت أن الطلب الرئيسى المتوقع على الوحدات السكنية تكون بمناطق 6 أكتوبر، والمهندسين للبعد عن الازدحام، وكذلك منطقة هيليوبليس نظرا لقربها من منطقة المطار وتزايد المنشآت التجارية بها.