تقرير دولى يُحذر من نقص المعروض في إسكان متوسطى الدخل

1.5 مليون وحدة احتياجات السوق
حذر تقرير دولى من النقص الشديد فى المعروض من إسكان شريحة متوسطى الدخل فى سوق القاهرة العقارى، مبينا أنها مشكلة مهمة ومزمنة.
وأوضح التقرير أنه رغم وجود اعتراف عام بوجود المشكلة وطرح عدد متزايد من المبادرات والمشاريع، التى تستهدف هذه الشريحة، إلا أن الأمر يحتاج إلى بذل المزيد من الجهود لمنع تفاقم النقص الراهن فى حجم المعروض من وحدات هذه الشريحة السكنية قبل الشروع فى تخفيض النقص بحد ذاته.
ونوه تقرير مجموعة "جيه أل أل" العالمية للاستثمارات والاستشارات العقارية إلى أهمية قطاع متوسطى الدخل من السوق وعدم التقليل من أهمية هذا القطاع الذى يشكل أكثر من 60% من العائلات أى ما يعادل 12 مليون عائلة.
وأفاد أن الأرقام التى رصدتها المجموعة من عام 2011 وللآن 2011 تؤكد وجود حاجة لطرح 1.5 مليون وحدة سكن إضافية بأسعار فى متناول شريحة العائلات متوسطة الدخل فى مصر.
ولفت إلى الدراسات الواقعية أظهرت وجود نقص فى مساكن العائلات متوسطى الدخل، والتى حددها التقرير بالعائلات التى يترواح دخلها المشترك ما بين 5 آلاف 12,5 ألف جنيه شهريا، ولفت تقرير "جيه أل أل" إلى أن السنوات الخمس الماضية شهدت قيام المطورين من القطاع الخاص، بإطلاق بعض المشاريع التى تستهدف هذه الشريحة من السوق، مما نتج عنه اضطرار العائلات متوسطة الدخل للبحث عن مساكن لها فى الوحدات السكنية القائمة المنتشرة حول أحياء القاهرة القديمة.
وأوضح أن العديد من هذه الوحدات السكنية مشمولة بقوانين تأجير قائمة أقل بكثير من مستويات السوق الحالية. وبينما تعتبر هذه الوحدات السكنية مناسبة الأسعار وفى متناول شريحة العائلات متوسطة الدخل، إلا أن العديد منها فى حالة سيئة ولا يتوافر أى حافز لمالكيها للقيام بصيانتها وتأهيلها وفقا للمعايير الحالية.
واستعرض التقرير العوامل التى أسهمت فى حدوث النقص الراهن فى الوحدات السكنية المتاحة بأسعار فى متناول العائلات متوسطى الدخل فى القاهرة، ومنها، ارتفاع أسعار الأراضى الذى قلَّص من القدرة على الحصول عليها بأسعار مناسبة، والتكاليف الرأسمالية المرتفعة لإنشاء البنى التحتية اللازمة أمثال الطرقات والكهرباء والصرف الصحى، واعتماد تقنيات البناء باستخدام مكوِّنات مسبقة الصنع ساهم فى ارتفاع تكاليف البناء.
ونوه إلى أن من تلك العوامل والتحديات، انخفاض العائدات المالية لإسكان متوسطى الدخل مقارنة مع عائدات إسكان سائر الشرائح، ما جعله أقل جاذبية فى نظر شركات التطوير العقارية، بخلاف محدودية القدرة على الحصول على تمويل مناسب لسكن العائلات منخفضة الدخل بسبب عدم نضوج أسواق الرهن العقارى بصورة عامة.
وأشار التقرير إلى أن حل مشكلة نقص المعروض من الوحدات السكنية المتاحة بأسعار مناسبة لمتوسطى الدخل يحتاج إلى جهود مكثفة تشمل المؤسسات الحكومية والشركات العقارية الخاصة وغيرهم من أصحاب المصلحة.
ودعا إلى تبنى حلول عملية، من خلال تزويد شركات التطوير العقارى بأراضٍ متاحة بأسعار فى متناول إمكانياتها، وتخفيض تكلفة البنى التحتية وخدمة الأراضى التى تتكلفها مشاريع إسكان متوسطى الدخل، والترويج للمقاربات الصناعية لمكوِّنات المبانى وإجراءات الشراء الموحدة وكبيرة الحجم لموادها وتجهيزاتها بغية تخفيض تكاليف البناء.
وشدد على تبنى شركات التطوير العقارى لنماذج عمل الشركات المرموقة لجعل مشاريع إسكان متوسطى الدخل أكثر جاذبية لها. وقد تتمثل إحدى المقاربات فى هذا المجال فى توحيد تصميمات المبانى وتخفيض مساحات الوحدات السكنية للمحافظة على هوامش ربحيتها.
علاوة على تحسين القدرة على الحصول على تمويل مناسب للبيع بأسلوب الرهن العقارى عبر السعى لاستصدار الأنظمة اللازمة وتشجيع تطوير قطاع الخدمات المالية بحيث يتمكن من تخصيص جانب من تمويلاته المتاحة لمشاريع إسكان العائلات متوسطة الدخل، واستصدار التشريعات الكفيلة بتنظيم عمليات تسليم منازل بأسعار فى متناول العائلات متوسطة الدخل وضمان استدامة هذه الأسعار.
ويرى أيمن سامى، رئيس مكتب مصر فى مجموعة جيه أل أل: أن تضافر جهود شركات الوساطة العقارية الحكومية وشركات التطوير العقارى كفيل بمعالجة مشكلة نقص المعروض من هذا النوع من السكن، بالرغم من صعوبة تطبيق الحلول.
وأضاف: أدركت الحكومة أنه ينبغى تخصيص موارد مالية إضافية لتطوير المزيد من مشاريع إسكان العائلات متوسطى الدخل، ولكن ينبغى القيام بالمزيد من هذه الجهود، فهناك حاجة ملحة إلى إعادة التفكير فى العلاقة القائمة بين الحكومات وقطاع التنمية العقارية لإنشاء المزيد من المساكن التى تتميز بكونها فى متناول يد العائلات ذات الدخل المتوسط.
ودعا إلى اتخاذ المزيد من مبادرات التخطيط والتصميم المبتكرة لإنشاء مجتمعات متمساكة ومستدامة وأكثر جاذبية، بالإضافة إلى توفير التمويل وتمكين العائلات ذات الدخل المتوسط من أخذ نصيبها فى المستقبل.
واستشهد سامى بعدد من الأمثلة حول أفضل الممارسات التى توفر بعض الأمل فى أن التغييرات قد بدأت بالفعل فى التجسد على أرض الواقع فى القاهرة، حيث تسعى كل من "أرابتك" و"أوراسكوم" لتوفير المزيد من المنازل بأسعار مناسبة، ومع ذلك، فإن التأخير فى تزويد الخدمات لمشروع "أوراسكوم" القائم "مدينة الهرم"، وتأخير الموافقة على الشروط التعاقدية بين أرابتك والحكومة المصرية ما زالت تضعف هذه الجهود.
تعريف إسكان "متوسطى الدخل"
عرفت جيه أل أل إسكان "متوسطى الدخل" بأنه الإسكان الذى توفره الأسواق ويتميز بأسعار فى متناول شريحة متوسطى الدخل من العائلات (40% إلى 60%) استنادا إلى افتراض عدم إنفاق تلك العائلات أكثر من 30% من إجمالى دخلها العائلى على السكن.
واستبعد التقرير سكن العمال ومشاريع الإسكان الوطنى، حيث يتم توفيرها من قبل الشركات والمؤسسات إلى موظفيها أو الذى توفره الحكومات لمواطنيها، ويحدد التقرير عنصرين رئيسيين للسوق هما العقارات المخصصة للبيع وتلك المخصصة للتأجير، وبما أن العديد من شريحة متوسطى الدخل من العائلات ليس بمقدورها شراء العقارات، نظرا للقيود التنظيمية أو الافتقار إلى رأس المال والتمويل.
وأضاف: يختلف تعريف "الأسعار المناسبة" من سوق لآخر فى سائر أنحاء المنطقة، ويشير تقرير جيه أل أل إلى أن سعر البيع "المناسب" فى مصر يصل إلى حوالى 285 ألف جنيه، بينما يصل الإيجار السنوى المناسب إلى حوالى 32 ألف جنيه.