جيه أل أل: تنامي التفاؤل في الشريحتين السكنية والتجارية في سوق الرياض

نشرت مجموعة جيه أل أل، كبرى المجموعات العالمية للاستثمارات والاستشارات العقارية اليوم تقريرها الخاص بحالة الأسواق العقارية في مدينتي الرياض وجدة خلال الربع الثالث من عام 2015، ويتولَّى التقرير تقييم أحدث التوجهات في الشرائح السكنية والمكتبية والتجارية والفندقية من القطاع العقاري في المدينتين.
وفي سياق تعليقه على التقرير حول الأسواق العقارية في مدينتي الرياض وجدة، قال جميل غزنوي، المدير الوطني و رئيس مكتب جيه ال ال في السعودية:
"حافظت الأسواق العقارية في مدينة الرياض على استقرار أدائها خلال الربع الثالث من هذا العام. كما أظهرت الشريحة المكتبية مؤشرات على الاستقرار، ويعود ذلك إلى استمرار الطلب على مساحات المكاتب المتوافرة بالإضافة إلى التأخير المستمر في تسليم المشاريع الكبرى مثل مشروعي حي الملك عبد الله المالي (KAFD) ومجمع تقنية المعلومات والاتصالات (ITCC). من جهة أخرى، لا يزال الطلب قوياً في الشريحة السكنية عموماً وبصفة خاصة في شريحة العقارات السكنية والمشاريع السكنية الفاخرة أمثال رافال وداماك التي لا يزال تنفيذها يسير وفق المخططات والمقرر اكتمال تنفيذها عام 2016. كما أن مشاعر التفاؤل والطلب على عقارات تجارة التجزئة تواصل النمو في أسواق الشركات العالمية لتجارة التجزئة، في ضوء قرار الهيئة العامة للاستثمار في المملكة العربية السعودية السماح للأجانب بتملك شركات تجارة تجزئة وتجارة جملة بنسبة 100% في المملكة كجزء من خطط وطنية لتنويع اقتصاد المملكة وجذب الاستثمارات".
وأضاف قائلاً: "شهدت الأسواق العقارية في مدينة جدة زخم نمو مستمر، حيث حققت الشريحة السكنية ارتفاعاً في إيجارات الشقق والفلل، لأن شراء العقارات السكنية ما زال خياراً صعباً للعائلات متوسطة الدخل. ووضعت وزارة الإسكان خططاً لتعويض النقص من خلال تشييد نحو 15.000 وحدة سكنية إضافية بأسعار مناسبة للعائلات متوسطة الدخل بحلول عام 2017. من جهته يواصل قطاع المكاتب أداءه بصورة جيدة مع دخول مباني مكاتب متعددة إلى السوق في الربع الثاني من العام. ومع دخول معروض مساحات مكاتب ثابتة إلى السوق خلال الربع الأخير من عام 2015 ومطلع عام 2016 نتوقع استقرار معدلات الشواغر وزيادة معتدلة لمعدلات الإيجارات".
أبرز نقاط تقرير أداء الأسواق العقارية السعودية في الرياض:
• الشريحة المكتبية: لم تشهد الشريحة المكتبية استكمال إنجاز أي مشروع كبير في الربع الثالث من العام الحالي، واستقرت مساحة المعروض من العقارات المكتبية عالية الجودة عند 2.4 مليون متر مربع. ومن المتوقع أن تدخل ما مساحته 36.000 متر مربع من العقارات المكتبية عالية الجودة السوق خلال الربع الرابع من العام مثل برج حمد وبرج النخلة. يذكر أن نسبة الشواغر تراجعت بشكل طفيف مقارنة مع الربع الثاني لتستقر عند 16%، في حين استقرت نسبة الشواغر في الحي التجاري المركزي عند 7% بسبب الطلب القوي ومحدودية المعروض إلى حد كبير. ومن المتوقع تحسّن مستويات الإشغال على المديين القصير والمتوسط بينما يستفيد مالكو العقارات المكتبية من الفرص المتاحة الناتجة عن تأخير تسليم مشروعي حي الملك عبد الله المالي (KAFD) ومجمع تقنية المعلومات والاتصالات (ITCC).
• الشريحة السكنية: تم استكمال إنجاز نحو 4.000 وحدة سكنية جديدة خلال الربع الثالث من العام الحالي ما رفع إجمالي المعروض من الوحدات السكنية إلى 984.000 وحدة. كما تراجعت أسعار بيع الفلل والشقق السكنية بالتزامن مع تراجع بنسبة 10% في صفقات الوحدات السكنية خلال الربع الثالث، مدفوعة بصورة أساسية بالنظام الأكثر تشدداً لقروض الرهونات العقارية والذي صدر في نوفمبر 2014، والطابع الموسمي لنشاط السوق خلال شهر رمضان المبارك، وارتفعت الإيجارات في جميع أنواع الوحدات السكنية بالتزامن مع ثبات قوة الطلب على تأجير الممتلكات. وما زال سوق العقارات السكنية عالية الجودة يشهد المزيد من التطوير حيث يتوقع استكمال إنجاز مشروعي رافال وداماك في عامي 2016 و2017 على التوالي.
• شريحة تجارة التجزئة: لم تشهد شريحة تجارة التجزئة استكمال تنفيذ أي مشاريع جديدة خلال نفس الربع واستقرت مساحة المعروض منها عند 1.4 مليون متر مربع من الوحدات عالية الجودة. ويتوقع استكمال إنجاز 44.000 متر مربع إضافي في الربع الرابع من عام 2015 بما فيها مشروعي روبن بلازا وبوليفارد. وبينما تستوعب الأسواق هذا المعروض، استقرت نسبة الشواغر عند 8% في نفس الربع ولكن من المتوقع أن ترتفع بشكل طفيف خلال الفترة الواقعة بين الشهور الاثني عشر إلى الثمانية عشرة المقبلة. ورغم استقرار الإيجارات في جميع أنواع وحدات عقارات شريحة التجزئة، يتوقع ارتفاع الإيجارات خلال العامين المقبلين بالتزامن مع استمرار قوة الطلب ومساندة قرار الحكومة بالسماح للأجانب بتملك شركات تجارة التجزئة بنسبة 100% في المملكة.
• الشريحة الفندقية: شهدت الشريحة الفندقية في الربع الثالث من عام 2015 معدلات نمو طفيفة حيث ارتفعت نسبة إشغال وحداتها بمعدل طفيف بلغ 1% لتصل إلى 60%. وبلغ معدل أجور الإقامة اليومية 236 دولار أمريكي، بزيادة بنسبة 2% مقارنة مع نفس الفترة من عام 2014، بينما ارتفع متوسط عائدات كل غرفة متاحة بنسبة 3% ليبلغ 140 دولار أمريكي مقارنة مع نفس الفترة من العام المنصرم. وعزز دخول فندق موفنبيك الذي يضم 436 غرفة في الربع الثالث من العام الجاري المعروض من الغرف الفندقية ليرتفع إلى 10.500 غرفة، ومن المقرر دخول أكثر من 3.000 غرفة إلى السوق في غضون الشهور الخمسة عشرة المقبلة بما فيها فندق كراون بلازا في مجمع تقنية المعلومات والاتصالات، وفندق ميلينيوم في شارع الملك فهد والمتوقع تسليمة بحلول نهاية العام.
ساعة إيجارات عقارات الرياض المتميزة
يعكس هذا الرسم البياني مدى وقوع تقديرات شركة جيه أل أل لحركة الايجارات في كل سوق من أسواق العقارات المتميزة، ضمن دورتها الإيجارية الفردية بحلول نهاية الربع المعني.
أبرز نقاط تقرير أداء الأسواق العقارية السعودية في جدة:
• الشريحة المكتبية: يواصل المعروض الجديد دخول الأسواق بما فيه مشروعي إس 19 و733 لوتُس مما رفع مساحة المعروض من الوحدات المكتبية عالية الجودة في جدة إلى 856.000 متر مربع، وأدت هذه الزيادة الهامشية في المعروض إلى استقرار نسبة الشواغر عند 7% خلال الربع الثالث من العام الحالي، في أدنى نسبة من نوعها في كبرى أسواق العقارات المكتبية في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا "مينا"، إلا أنه رغم استمرار تباطؤ معدل النمو الاقتصادي مدفوعاً بانخفاض أسعار النفط، لا يزال تنفيذ أغلب مشاريع البنى التحتية المُعلَن عنها يتم وفق المخططات بما فيها مشروع المترو الذي يعد من أكبر المشاريع في مدينة جدة والذي من المقرر تشغيله في عام 2020. وتؤدي مثل هذه المشاريع إلى ارتفاع طلب المستأجرين على المساحات المكتبية من القطاعين الخاص والعام من قطاعي الهندسة والإعمار.
• الشريحة السكنية: ارتفع المعروض من الوحدات السكنية باستمرار خلال الربع الثالث من العام الجاري ليصل إلى 785.000 وحدة سكنية بعد طرح 4.000 وحدة سكنية جديدة. وتراجعت أسعار بيع جميع أنواع الوحدات السكنية بالتزامن مع تراجع عدد صفقات بيع تلك الوحدات بنسبة 8% وفقاً لبيانات وزارة العدل عن الربع الثالث من العام الحالي، مقارنة مع مستوياتها في نفس الربع من العام الماضي 2014. ورغم استبعاد الاعلان رسمياً عن ضريبة الأراضي غير المبنية (الأراضي البيضاء) قبل عام 2016، أدت التوقعات المتضاربة حول مساحة الأراضي المعنية ونسبة الضريبة إلى تفاقم الشكوك في الأسواق والحد من طرح مشاريع جديدة. من ناحيته شهد سوق التأجير زيادة طفيفة مقارنة مع الربع الثاني بعد زيادة سنوية بلغت نسبتها 19.7% و 4.5% للشقق السكنية والفلل على التوالي. ومن المتوقع أن يواصل سوق التأجير ارتفاعه الطفيف خلال الفترة المتبقية من العام الجاري.
• شريحة تجارة التجزئة: ارتفعت إيجارات وحدات شريحة عقارات تجارة التجزئة بنسبة 2.7% خلال الربع الثاني من العام الجاري، بينما ارتفعت معدلات الشواغر بنسبة 12% بالتزامن مع طرح مراكز تسوق جديدة عالية الجودة وتحديث مراكز التسوق الأقدم. ومن المتوقع أن يؤدي افتتاح مول الياسمين في شرق مدينة جدة في عام 2016 إلى استقطاب عدد كبير من زبائن مولات المنطقة الغربية من المدينة. وقد ارتفعت قيمة وحدات تجارة التجزئة بمعدل أبطأ بلغ 0.5% خلال الربع الثالث من العام الحالي مقارنة مع معدله في وقت سابق من العام الحالي. وربما يشهد الطلب ارتفاعاً ملحوظاً بعد اعلان الهيئة العامة للاستثمار في المملكة العربية السعودية السماح للأجانب بتملك شركات تجارة تجزئة وتجارة جملة بنسبة 100% في المملكة.
• الشريحة الفندقية: تم افتتاح عدد محدود من الفنادق الجديدة في الربع الثالث من العام الحالي ولم يتم تسليم سوى 112 غرفة جديدة مع افتتاح فندقي راديسون بلو بلازا وآسكوت تحلية في إطار الشقق الفندقية متكاملة الخدمات. ومن المقرر تسليم منشأتين فندقيتين متكاملة الخدمات وعدد من المشاريع الفندقية مع حلول نهاية العام الجاري بما فيهما فندق ريتز كارلتون، ورغم توقعات تأجيل إنجاز بعض هذه المشاريع حتى عام 2016 إلا أن نسبة معدل أجور الإقامة اليومية ما زال جيداً عند 257 دولار أمريكي وهو الأعلى في المنطقة، كما ظلت معدلات الإشغال مستقرة بنسبة 76%.
ساعة إيجارات عقارات جدة المتميزة
يعكس هذا الرسم البياني مدى وقوع تقديرات شركة جيه أل أل لحركة الايجارات في كل سوق من أسواق العقارات المتميزة، ضمن دورتها الإيجارية الفردية بحلول نهاية الربع المعني.