التمويل العقاري بين الحقيقة والوهم

بعد انتظار طويل صدر قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 للمساهمة في حل مشكلة الاسكان في مصر وبالتحديد للفصل بين الممول والمقاول فلكل منهما دور متخصص ثم وهو الأهم تمكين المشتري من شراء شقة يسكن فيها اليوم بجزء من دخل المستقبل.. ثم صدرت اللائحة التنفيذية للقانون وصدر قرار بانشاء الهيئة العامة للتمويل العقاري المنوط بها تفعيل القانون ومراقبة تطبيقه.. وقد قامت الهيئة بجهد محمود لمحاولة تفعيل القانون وأنشأت لجنة لنقل الخبرة الاجنبية في مجال التمويل العقاري وكونت لجنتين لقيد خبراء التقييم ووسطاء التمويل العقاري وأبرمت اتفاقيات مع جهات التدريب المختصة لتدريب وتأهيل الخبراء والوسطاء قبل القيد وذلك لضمان رفع مستوي الاداء المهني لهما ثم تم انشاء شركة التعمير للتمويل العقاري وايضا الشركة المصرية للتمويل العقاري وهما شركتان كما هو واضح من اسمهما وتقومان بعمليات التمويل العقاري وفقا للقانون واللائحة تحت اشراف الهيئة العامة للتمويل العقاري. وقد مرت شهور طويلة علي صدور القانون واللائحة وتأسيس شركات التمويل وقيد المقيمين والوسطاء وحسب معلوماتي فإنه حتي تاريخه لم يتم تنفيذ عمليات تمويل إلا في نطاق محدود جدا وقد أخاطر وأقول أن عدد الحالات التي تم تمويلها بالفعل قد لا يتجاوز العشرين علي أحسن تقدير!! ونترك الآن مشكلة التوريق ومشكلة التصنيف الائتماني لحديث آخر ونقتصر حديثنا علي مشكلات رئيسية لابد من التصدي لها بكل موضوعية والا سيصبح قانون التمويل العقاري غير ذي قيمة أو فائدة. المشكلة الأولي: تتعلق بدخل المشتري أو المستثمر كما يسميه القانون أو طالب الحصول علي القرض لتمويل شراء الوحدة السكنية.. فوفقا للائحة القانون يشترط ان يكون دخل المشتري "وهنا لا أقصد المشتري محدود الدخل" يعادل علي الأقل مرتين ونصف قسط التمويل أو بمعني آخر أن يكون القسط الشهري الملتزم بسداده المشتري لا يتعدي 40% من دخله الشهري.. ومن ناحية أخري فإن الدخل المقصود هنا هو الدخل الذي يمكن اثباته او المسدد عنه ضرائب وذلك وقت الحصول علي القرض. ومن الناحية العملية لو فرضنا ان سعر الشقة كاملة التشطيب لشاب مقبل علي الزواج مساحتها 150م2 هو مائة وخمسون الف جنيه مصري وهو سعر غير موجود في معظم الحالات فإن هذا الشاب يستطيع ان يأخذ قرضا لشراء الشقة بحد أقصي 85% من قيمتها ويسدد أقساطها علي 20 سنة.. أي أن مبلغ القرض سيكون بحد اقصي 127500 جنيه.. وحيث ان فائدة التمويل حاليا 14% فإن هذا الشاب سوف يكون عليه الالتزامات التالية: 1 سداد مبلغ ال 15% من قيمة الشقة أي 22500 جنيه. 2 سداد قسط شهري يقدر بحوالي 1500 جنيه. 3 التزام باثبات دخل شهري مسدد عنه ضرائب هو 3750 جنيهاً. المشكلة الثانية: مشكلة سعر الفائدة وهي حاليا 14% وهو سعر مرتفع جدا والمبرر الذي يقال ان تكلفة التمويل حاليا بالبنوك مرتفعة وبالتالي فإن شركات التمويل لا تستطيع تخفيض الفائدة! ناهيك عن أن هناك اتجاها بدأت تظهر بوادره لرفع سعر الفائدة علي الجنيه المصري الأمر الذي يزيد الأمور تعقيدا! المشكلة الثالثة: مشكلة تسجيل الوحدات المطلوب تمويل شرائها باعتبار ان هذه الوحدات هي الضمانة الاساسية للممول للمحافظة علي أمواله في حالة تعثر المشتري أو المقترض.. وكما هو معروف ومعلن فإن اكثر من 75% من الوحدات المقامة والمعروضة للبيع غير مسجلة وربما منها نسبة كبيرة غير قابلة للتسجيل أو تحتاج لوقت طويل لتسجيلها! المشكلة الرابعة: إنه وفقا للقانون واللائحة فإن الوسيط الذي يتعامل في منظومة التمويل العقاري هو وسيط تمويل عقاري وليس وسيطا عقاريا بمعني انه سوف ينتظر في مكتبه المشتري الراغب في الشراء ويقوم باعداد ملف التمويل له وتقديمه نيابة عنه لشركة التمويل للحصول علي موافقتها علي تمويل شراء الوحدة السكنية دون أن يكون من حق هذا الوسيط البحث عن المشتري وعن البائع وترتيب الصفقة بينهما وهو الأمر الذي يهدد تنفيذ أو تفعيل المنظومة بشكل كبير نظرا للدور الحيوي للوسيط العقاري وهو الدور غير الموجود في منظومة التمويل العقاري. المشكلة الخامسة: ضعف رأس المال المدفوع لشركة التمويل وهنا أقصد شركة التعمير للتمويل العقاري وهي الشركة الأولي من حيث تاريخ الانشاء.. فمن المعروف ان السوق المصرية كبيرة وواعدة اذا ما تم مراعاة جميع الظروف والاعتبارات الخاصة بها وبالتالي فإن عملية التمويل تحتاج الي رأسمال مسدد بالكامل كبير جدا تشترك فيه البنوك المصرية والعالمية الكبري. المشكلة السادسة: هي ضعف قيمة أتعاب خبراء التقييم وأتعاب وسطاء التمويل، فمن المعروف أن هؤلاء جميعا يتمتعون بخبرات طويلة ولهم بالفعل نشاطهم القائم وليس من الحكمة ان نطلب منهم اداء واجبات وتحمل المسئوليات مقابل اتعاب لا ترقي الي مستوي المسئوليات الملقاة عليهم. المشكلة السابعة: تتعلق بعدم قيام الهيئة العامة للتمويل العق