2007 وصل إلي الجنون و2008 بدأ الركود

سوق العقارات 10 سنوات فوق و4 سنوات تحت!

في عام 2007 أصيب السوق العقاري "بلوثة" وحالة جنون شديدة، نتيجة التدفق الكبير للاستثمارات العربية علي هذا القطاع، في المناطق والمدن الجديدة.. ورغم أن هذه الاستثمارات وجهت في بدايتها لطبقة الأغنياء الذين اتجهوا لنظام المنتجعات سواء للسكن الدائم أو الترفيهي علي السواحل والقري إلا أن ذلك كان له تداعياته السلبية علي القطاع بصورة عامة بعد أن فاقت أسعار العقارات كل التوقعات، بما فيها أسعار الاسكان المتوسط.
وقد ساهمت كل من شركتي داماك العقارية، واعمار في تزايد هذا الجنون السعري خاصة أن استثمارات الشركتين تجاوزت ال 26 مليار دولار النصيب الأكبر لشركة داماك بواقع 21،3 مليار دولار و5،5 مليار دولار لشركة اعمار.
كل هذه التغييرات في القطاع العقاري في عام ،2007 حركت شهية عدد من الشركات البحثية المتخصصة في رصد ما يحدث في سوق العقارات، فقام فريق البحوث "بشركة "برايمر" لتداول الأوراق برصد حركة ا لسوق منذ عام ،1974 وحتي عام ،2007 وما هو متوقع للقطاع في عام 2012.. وأظهرت النتائج خلال هذه الفترات أن القطاع يتقلب ما بين فترة رواج أو انتعاش مدتها 10 سنوات وركود فترتها 4 سنوات، وبذلك فإن فترة الانتعاش التي بدأت مؤخرا متوقع أن تمتد حتي 2012.
وإذا كان السوق العقاري قد شهد العام الماضي حالة من الركود نتيجة تطورات سريعة ومتلاحقة سادت الاقتصاد العالمي، والأزمة المالية الطاحنة، التي أثرت علي القطاع، بالإضافة إلي ارتفاع أسعار الحديد والأسمنت وتجاوز سعر طن الحديد لأكثر من 7 آلاف جنيه، والأسمنت 500 جنيه للطن، إلا أن عددا من الخبراء اعتبروا ذلك نوعا من الترقب وليس الركود.
وبذلك فإن المؤشرات الأولية للعام الجاري خاصة فترة الصيف الذي يعتبره البعض موسما للانتعاش في ظل عودة العاملين بالخارج، تشير إلي حدوث انتفاضة كبيرة، في ظل المتغيرات الجديدة التي شهدها السوق وتراجع أسعار الحديد والأسمنت بعد فتح باب استيراد الحديد وخطة تصدير الأسمنت واللذين يمثلان 25% من السوق العقاري.
معارضة قوية
قد تكون هناك مخاوف من ارتفاع الأسعار مرة أخري بالقطاع إلا أنه وفقا للدراسة التي أعدتها شركة "برايمر" فإن احتمال ارتفاع الأسعار سيكون ضعيفا للعديد من المقومات، منها ظهور معارضة قوية لأسلوب مزادات الأراضي الذي تنتهجه وزارة الإسكان لتأثيرها المباشر علي ارتفاع أسعار الأراضي، والعقارات، كما أن العديد من شركات الإسكان لديها مخزون كبير من الأراضي لم يتم الاستفادة منه، وبالتالي سينخفض الطلب علي الأراضي، بالإضافة إلي أن استمرار ارتفاع الأسعار في الأراضي، قد يؤدي إلي حدوث ركود تضخمي في سوق الإسكان وهو ما لا ترغب فيه الحكومة، وذلك ما ساقه فريق "برايمر" البحثي.
متغيرات السوق
المتغيرات التي شهدها السوق العقاري خلال الأسابيع الماضية، من انخفاض في سعر الحديد، واستقرار للأسمنت بحسب قول الدكتور أحمد النجار مدير إدارة البحوث بشركة "برايمر" لتداول الأوراق المالية، والمتخصص في شئون العقارات، تشير إلي أن هناك حالة انتعاش منتظرة خلال صيف العام الجاري "فمع بداية العام الجاري، والأزمة العالمية وانعكاساتها علي القطاع العقاري، كان لابد للحكومة ان تتدخل لإعادة التوازن للسوق والسيطرة عليه، بعد انفلات أسعار الحديد، والأسمنت، فكان الاتجاه للاستيراد من الخارج.
أضاف النجار.. وبالتالي ساهمت هذه السياسة في انخفاض أسعار الحديد إلي نحو 3180 جنيه للطن، وهو ما أدي إلي حدوث حالة انتعاش في السوق العقاري، بعد الترقب الذي ظل سيطر عليه عام 2008.
وقد انخفضت أسعار الحديد من 8 آلاف جنيه خلال "يوليو" الماضي إلي 3180 جنيها بمعدل انخفاض بنحو 55% ونفس الأمر بالنسبة للأسمنت وهما عاملات لا غني عنهما في القطاع العقاري.
ولعل أهم ما ساهم في ارتفاع الأسعار سواء علي مستوي مواد البناء أو الأراضي بحسب تفسيره التكالب الشديد للعرب علي المناطق الجديدة، ولكن ما اتخذته الحكومة من إجراءات، كان منها دفع البنوك وشركات التمويل العقاري، أموالا تجاوزت 600 مليون جنيه، وساهمت أيضا في اقبال المستهلكين علي السوق العقاري، هذا بالإضافة إلي الرؤية والاستراتيجية التي تتبناها الدولة في القطاع بما يحقق توازنا وعدم انفلات آخر، وقد ظهر ذلك في اتجاه الشركات إلي الإسكان المتوسط، بعد الركود الذي واجهه الإسكان الفاخر.