هل ستساهم في إنجاح "التمويل العقاري"؟

جدل حول التأمين علي صحة سند الملكية

انتهي أخيراً الاتحاد المصري للتأمين من اعداد وثيقة التأمين علي صحة سند الملكية وهي وثيقة من ضمن عدة وثائق تم اقتراحها لتغطية مخاطر نشاط التمويل العقاري.
وقد انقسمت الآراء بين من يري ان مثل هذه الوثائق تقلل من مخاوف المقرض وتساعد علي سرعة اتخاذ قرار منح التمويل العقاري مما يعد دفعة تساعد في بعث إحياء وتنشيط برنامج التمويل العقاري وتساعد علي تنشيطه، في حين يري البعض الآخر ان هذه الوثائق غير مناسبة للسوق المصري وتمثل عبئا إضافيا يزيد من تكلفة الشراء بنظام التمويل العقاري والذي يعاني أصلا في المبالغة في تكلفته.
في البداية توضح تقارير اللجنة التي شكلها اتحاد التأمين لدراسة اصدار وثائق لتغطية مخاطر التمويل العقاري: ان هم هذه التغطيات استناداً إلي تجارب الاسواق الخارجية وخاصة السوق الامريكي هي تغطية عدم قدرة المستثمر او عدم رغبته في سداد الأقساط المستحقة وكذلك مخاطر انخفاض قيمة الوحدة محل التأمين ومخاطر التغيرات في السوق العقاري بالاضافة إلي وثائق أخري لتغطية عدم صحة سند الملكية.
وقد رصدت اللجنة العديد من المخاطر التي تتعرض لها شركات التمويل العقاري والتي يمكن بحث تغطيتها تأمينيا، وفي البداية تم استبعاد تغطية عدم سداد المقترضين للاقساط عن عمد وأكدت اللجنة ان هذا الخطر يتم استثناء مثل الاخطار السياسية كالحرب والغزو وغيرها.
اما خطر اهمال أو خطأ وسيط التمويل العقاري في ممارسة عمله وهو ما يسمي بالمسئولية المهنية لوسيط التمويل العقاري، فقد أوصت اللجنة بقيام هيئة التمويل العقاري بإلزام الوسطاء بعمل وثائق مسئولية مهنية لتغطية اخطائهم اثناء مزاولة المهنة اما خطر انخفاض القيمة السوقية للعقار او عدم القدرة علي تسويقه او مخاطر عدم صحة سند الملكية فمازالت هناك دراسات تجريها اللجنة للتعرف علي كيفية تغطية هذه المخاطر في السوق الأمريكي.
خيانة الأمانة
تبقي بعد ذلك المخاطر التي تنتج عن فشل مقدم خدمة التمويل العقاري في الحفاظ علي اموال المستثمر وذلك بسبب خيانة الأمانة من قبل مقدم خدمة التمويل العقاري بما يؤدي إلي فقد الاستثمار او تعرض نظام الملكية المشتركة لخطر عدم القدرة علي سداد الأقساط المشتركة لخطر عدم الأمانة في قرارات الإدارة، وقد رأت اللجنة قيام شركات التمويل العقاري بالتأمين ضد خيانة الأمانة من قبل موظفيها.
كما رأت اللجنة أيضا قيام شركات التمويل العقاري بتغطية المسئولية المهنية للقائمين علي ادارتها.
أما فشل صاحب قرض التمويل في استكمال مشروع بناء متعدد الملاك وبالتالي عدم القدرة علي سداد اقساط القرض فقدرأت اللجنة ان هذه المشكلة تنتج عن عدم التزام المقاولين بالبناء طبقا للمواصفات المطلوبة او تأخير التنفيذ، وهذه التغطية يمكن دراستها كوسيلة لتغطية التأمينات الهندسية.
الحريق والسطو
وعن خطر انخفاض قيمة العقار نتيجة تعرضه للاخطار المادية كالحريق والسطو وغيرها فقد رأت اللجنة ان هذه الاخطار يمكن تغطيتها في بعض الوثائق مثل حماية الاسرة والتي تغطي الخسائر أو الاضرار لمحتويات العقار محل القرض ويمكن ان تغطي المباني من الاخطار المادية إلي جانب الاخطار الطبيعية.
مناقشات عديدة
وبعد جدل طويل وجلسات مناقشات مطولة قام اتحاد التأمين بإعداد وثيقة للتأمين علي عدم صحة سند الملكية والتي تتعهد من خلالها شركة التأمين بتعويض المقرض عن الخسارة المادية نتيجة ثبوت عدم صحة سند الملكية والذي ينشأ من خلال عدة مظاهر كأن يظهر سند ملكية عقارية مخالف لسند الملكية المقدم من المؤمن أو اكتشاف عيب أو اختلاف في بيانات سند الملكية أو وجود حجز أو رد أو مطالبة سابقة أو دين علي سند الملكية أو يظهر تزوير في سند الملكية يتم اكتشافه أثناء سريان وثيقة التأمين أو تعرض الجهات الرسمية إجراءات تؤدي إلي إلغاء أو انتهاء سند الملكية أو تقلل من أهميته.
وحددت الوثيقة عددا من الإجراءات تقوم شركة التأمين بها قبل إصدار الوثيقة مثل عمل استعلام وتحريات عن العميل وفحص سند الملكية بدقة وكذلك تم الاتفاق علي ان يلتزم المؤمن بإجراء جميع الوثائق المتعلقة بالتمويل العقاري لدي شركة واحدة.
ردود الأفعال
وعن رد فعل خبراء التأمين عن الوثائق الخاصة بالتمويل العقاري بعد البدء في إعداد وثيقة عدم صحة سند الملكية، يقول د. فريد عبد الملك رئيس قطاع الخبرة الاكتوارية بالهيئة العامة للرقابة علي التأمين وعضو اللجنة المشكلة لبحث وثائق التمويل العقاري: إن اتحاد التأمين قام بدراسة ثلاثة أنواع من الوثائق خاصة بالتمويل العقاري أولها هي وثيقة التأمين علي صحة سند الملكية وثانيها وثيقة للتأمين علي عدم المقدرة علي السداد، وثالثها وثيقة عدم قدرة المقاولين علي البناء نتيجة لتغير ظروف السوق.