د. حسن علام : 350مليار جنيه حجم " ˜بيزنس "المبانى المخالفة بعد الثورة

أكد الدكتور حسن علام رئيس جهاز التفتيش الفنى على أعمال البناء أن إجمالى حجم بيزنس الاستثمار العقارى المخالف فى مصر منذ ثورة 35 يناير حتى الآن يقدر بحوالى 350 مليار جنيه . وقال ل الأهرام الاقتصادى أن ان أجمالى ما تم رصده من مخالفات المبانى فى القاهرة والاسكندرية وداخل المدن الكبرى فى المحافظات يقدر بحوالى 500 ألف مخالفة فى حين ان الريف بالكامل خارج نطاق السيطرة ولم يتم حصر ما تم ارتكابه فيه من مخالفات . وأضاف أن مصر فقدت خلال الفترة التى أعقبت الثورة حوالى 300 ألف فدان من الأراضى الزراعية بسبب استمرار حالات التعدى على الأراضى الزراعية فى المناطق الريفية
فى البداية .. ما هو حجم المخالفات التى تمت فى مجال المبانى ؟
حجم مخالفات المبانى التى تمت فى مصر خلال الفترة التى اعقبت الثورة من الصعب ان يكون هناك رقم محدد وصادق على مستوى مصر بالكامل ولكن كمؤشرات وفقا لما تم حصاؤه فإن إجمال عدد مخالفات البناء داخل المدن فقط حوالى 500 ألف مخالفة أما الريف فحدث ولا حرج لأنه خارج نطاق السيطرة ويمكن القول أنه منذ الثورة وحتى الان قيمة الاستثمار العقارى غير المرخص الذى تم على ارض مصر حوالى 350 مليار جنيه .
كيف تنظر إلى الثروة العقارية فى مصر ؟
الثروة العقارية فى مصر سيئة التوزيع لأن هناك عدد كبير من الوحدات السكنية مغلقة على الرغم من الاحتياج الشديد لوحدات سكنية جديدة من أجل حل أزمة السكن وإغلاق هذه الوحدات يرجع إلى أن هناك نوع من التكالب على الاستثمار فى تخزين العقارات ويتم تحويل نسبة كبيرة من الموال الموجودة مع المصريين وخاصة العاملين فى الخارج إلى القطاع العقارى وعدم الاستفادة منها .. الأمر الأخر المحير هو ان من يملك المال اللازم للحصول على السكن ليس هو الشاب الذى يحتاج الوحدة السكنية وبالتالى فإن الزمة تزداد تعقيدا . والثروة العقارية فى مصر لا يمكن تقديرها كقيمة مالية لأن هناك عقارات مسجلة كآثار وبالتالى مثل هذه المبانى لا يمكن تقدير قيمتها .
هل قانون الايجارات القديمة هو السبب فى تكدس هذا الكم الهائل من اولحدات السكنية المغلقة والتى قدرها وزير الإسكان فى احد تصريحاته بانها فى حدود 5.2 مليون وحدة ؟
المشكلة ليست فى القانون فقط ولكن يجب أن نعرف أن وزارة واحدة أو جهة واحدة لا يمكن لها ان تحل هذه الأزمة .. نحن فى احتياج لتحريك المخزون العقارى من وضع الركود إلى وضع التشغيل وهذا لن يتأتى إلا من خلال التعاون بين كافة أجهزة ووزارة الدولة وليس من ضمنها فقط الإيجارات القديمة ولكن هناك موضوع الضربية العقارية وحالة فقدان الثقة بين المالك والمستأخر الجديد وبالتالى لابد من دخول طرف ثالث يضمن العلاقة بين المالك والمستأجر ونحن حاليا نبحث الطرف الثالث الذى يمكن أن يقوم بهذا الدور.
هل هناك آلية محددة لتحريك هذا الملف ؟
الآلية يجب ان يتم وضعها من خلال التعاون بين كل الوزارات وبالتالى لابد ان يجلس كل الطراف على مائدة واحدة سواء وزارة الإسكان أو المالية او مصلحة الضرائب والعدل والإدارة المحلية والتنمية المحلية من أجل تحريك الركود فى السوق العقارى حتى يستفيد المالك ويفيد الأخرين .
هل نجح القانون 4 لسنة 96 الخاص بالإيجارات الجديدة الركود الموجود فى قطاع التأجير بالسوق العقارى ؟
بالفعل القانون نجح فى تحريك الوضع ولكن بالنسبة للمبانى الجديدة التى تم بناءها بالتزامن مع صدور القانون او بعده ولكن المشكلة ما زالت قائمة فى اليجارات القديمة ولكن هذا القانون عليه بعض المحازير وهنالك عقارات فى مصر ايجارها مازال 4 جنيهات للشقة فقط ونحن الآن نقاتل من أجل بناء 250 ألف وحدة سكنية جديدة سنويا فلماذا لا نستفيد من حوالى 5.2 مليون وحدة سكنية مغلقة ولا تتم الاستفادة منها .. إن تخزين العقارات يضر بالاقتصاد المصرى ولابد من البحث عن طريقة لفتح العقارات المغلقة ولابد ان يستفيد صاحب العقار من الوحدة وكذلك الحال بالنسبة للمجتمع لابد ان يستفيد هو الأخر وكل الدول تدرس التأثير المجتعمى للتشريع قبل تطبيقه حتى لا ينتج هن ذلك أضرار لأى طرف من أطراف المجتمع والمشكلة أنه كان فى السابق يتم وضع التشريع دون أى دراسة لأثره على المجتمع وهو الأمر الذى فاقم من الأزمة وبالتالى لابد من تغيير هذا الوضع فى مصر الثورة .
كيف تقيمون القانون 119 المعروف بقانون البناء الموحد؟
القانون 119 فشل فى الحد من مخالفات البناء وبالتالى لا بد من النظر إلى تعديله لأنه لا يوجد تشريع ثابت ولكن يتم تغييره وفقا لإحتياجات المجتمع والوزارة شكلت لجنة لدراسة التعديلات والمشاكل الموجودة فى القانون 119 حتى ندرس الثغرات التى ينفذ منها محترفى مخالفة البناء وهذه اللجنة تم تفعيلها وبدات تدرس الوضع على الطبيعة .. و قانون اتحاد الشاغلين موجود ضمن بنود القانو 119 وهناك معوقات تعطل تطبيقة بشكل واسع وبحث حاليا توسيع خطوات تطبيقه حتى يستفيد منه المجتمع
ما هى ابرز معوقات تطبيق قانون اتحاد الشاغلين ؟
أبرز معوقات التطبيق تدنى الثقافة السائدة فى المجتمع لأننا للأسف الشديد فى مصر لا نؤمن بالصيانة فى أى شئ فالعقارات تركناها تتهالك وصاحب السيارة يسير بها حتى تتوقف نهائيا ثم بعد ذلك يفكر فى اصلاح ما بها من مشاكل وأعطال وهو الأمر الذى يؤدى إلى انخفاض متوسط العمرى الافتراضى لأى عقار لا تتم عليه أعمال الصيانة .
هل هناك حصر لمخالفات البناء التى تمت فى المدن الجديدة ؟
هذه النقطة خاطبنا فيها كافة الجهات التى تشرف على المدن الجديدة وجارى حاليا تجميع كافة البيانات الخاصة بالمخالفة وبجرد اكتمالها سيتم الإعلان عنها بشكل تفصيلى للجميع . إلى أى مدى تضررت مصر من عمليات التعدى المستمر على الأراضى الزراعية ؟ خبراء مركز بحوث الصحراء أكدوا ان مصر تفقد كل ساعة 3ونص فدان من الأراضى الزراعية منذ الثورة وحتى الآن أى أن هناك حوالى 300 ألف فدان تم التعدى عليها ولابد من البحث عن طرق مبتكرة للبناء داخل الأحوزة العمرانية وعدم التعدى على الأراضى الزراعية .
ما هى أسباب أزمة الإسكان فى مصر من وجهة نظركم ؟
مشكلة الإسكان فى مصر سببها أزمة ثقة بين أفراد المجتمع ويضاف إلى ذلك الزيادة الكبيرة فى السكان واتجاه الغالبية العظمى للبحث عن السكن المستقل داخل الأسرة الواحدة كما ان خامات مواد البناء متاحة بأسعار مقبولة ويتم بناء المبنى ثم يتم بيعه بنظام التمليك وبعد انتهاء البناء يختفى المالك الأصلى وتتوزع المسئولية بين الملاك الجدد ومن أجل الخروج من هذه الأزمة لابد من ربط بيع اسعار مواد البناء على رخصة المبانى بحيث تكون باسعار المدعومة اما خارج الرخصة فيتم الحصول على اسعار مواد البناء بالأسعار العالمية .
ماهى توقعاتك لوضع السوق العقارى مستقبلا؟
السوق العقارى سوف يتحرك بشكل جيد خلال الفترة الممكنة ويجب على الدول تعظيم الاستفادة من الأموال التى يتم استثمارها فى السوق العقارى دون الاستفادة منها .. لابد من تعويم الشركات التى تخصصت فى بناء وحدات سكنية على السواحل والعمل على تعويم هذه الواحدات للاستفادة منها باى شكل لأنه من غير المعقول أن يكون لدينا وحدات سكنية لا تستخدم إلا شهرين او ثلاث طوال العام وتظل مغبقة لمدة 9 أشهر .
على أى أساس بنيت هذه التوقعات ؟
توقعاتى مبنية على أن الدولة ستظطر لإنعاش السوق العقارى لأنه تقوم عليه أكثر من 90 صناعة وحرفة ومهنة وبالتالى لابد من مساعدة هذا القطاع على النهوض لأن استمرار الركود فى هذا القطاع الهام يمثل كارثة اقتصادية ..
هل يمكن ان يكون القطاع العقارى هو قاطرة التنمية خلال الفترة المقبلة ؟
القطاع العقارى لا يمكن أن يكون وحده هو قاطرة التنمية ولكنه قد يكون أحد الأجنحة القوية التى تساعد على النهضة والانتعاش الاقتصادى فى ولكن هذا مرهون بتوفيق أوضاعه وفقا للضوابط القانونية القائمة وبجانبه لابد من الاهتمام بالصحة والتعليم والسياحة العلاجية التى يمكن ان تكون كنزا استراتيجيا لمصر .