دليل المواطن لمواجهة «أنفلونزا» قانون الضريبة العقارية الجديدة

◄◄ما هى الضريبة العقارية؟ ومن يدفعها.. وكيف يدفعها؟ وهل تدخل الأراضى والحدائق فى حساباتها؟ وما هى عقوبات التأخير؟
◄◄تعلم بنفسك كيف تحسب القيمة الضريبية لما تملكه من وحدات سكنية حتى ترتاح من زحام مكاتب الحكومة وتجاهل الموظفين!
◄تاريخ الضريبة
الضريبة العقارية مفهوم قديم وليس جديدا، عرفت مصر الضرائب العقارية من قبل ومنذ عام 1842، عندما فرضها الوالى محمد على وقد عرفت بالعوائد اعتبارا من عام 1884، ثم تم تعديلها أكثر من مرة من 5 فبراير 1909، ثم بالقانون رقم «89» لعام 1937، ثم بالقانون رقم 56 عام 1954، حيث فرضت الضريبة بطريقة تصاعدية وبنسب تتراوح بين 10 % و 40 % طبقاً للقيمة الإيجارية للحجرة، وكانت ترفع تلك الضريبة إذا ما خلا العقار من السكن لمدة 3 شهور متوالية، ولم ينتفع به بأى وجه من أوجه الانتفاع، وقد وضع ذلك القانون أسس تقدير القيمة الإيجارية.
إلا أنه على الرغم من دخول مصر إلى حالة توجد خلالها ضرائب عقارية، فإنه لا يتم تحصيلها، لأن العقارات من ناحية غير معروفة، ومن ناحية أخرى لأنها لا تعطى عائداً.
ولذلك فقد صدر القانون الجديد برقم «96» لعام 2008 - ومن الأهمية بمكان، شرح فلسفة ذلك القانون كسبب ونتيجة، إلا أن اعتراف وزارة المالية بأن ميزانية الدولة تتضمن عجزا يبلغ عشرات المليارات من الجنيهات، ولابد من سده بموارد جديدة لتحقيق التوازن المفقود، تشير بوضوح إلى فلسفة فرض تلك الضريبة وفقا للتطبيق المستقبلى.
◄فلسفة الضريبة العقارية - الضريبة سبب ونتيجة
جاءت الضريبة العقارية كنتيجة للتطورات الاقتصادية التى حدثت، بسبب اتساع قاعدة الملكية العقارية من انتشار التمليك منذ عقد السبعينيات فى القرن الماضى، وتتسع السوق العقارية يوماً وراء يوم.
إن الضريبة سوف تكون سببا أيضاً فى تحرير شرائح من العقارات باتت نوعا من الاكتناز العقارى أو ما يطلق عليه رأس المال الميت Dead Capital، فلا شك أن الفرد عندما يقوم بدفع ضريبة على أصول عقارية بما لا يتناسب مع احتياجاته أو إمكانياته، فإنه فى تلك الحالة سيجد أنه من الجدوى الاقتصادية Economically أن يلجأ إلى السوق لمبادلة عقاره بآخر، يتناسب مع قدراته وإمكانياته، مما سيتيح إعطاء دفعة للسوق العقارية، ويمدها بنشاط لا يجعلها فقط حيوية Viable وإنما ستكون فى الوقت ذاته أقل سعراً وتكلفة وأكثر حساسية لقرار الاستثمار العقارى.
إن الضريبة العقارية لا تعد فقط أداة لتحصيل موارد إضافية للدولة تنفقها على تنمية المجتمع المصرى، وإنما هى إحدى أدوات التنمية، فالإنفاق الاجتماعى فى الموازنة العامة للدولة قد ارتفع من 86.2 مليار جنيه فى العام المالى 2003/2004، إلى 166.9 مليار جنيه فى العام المالى 2008/2009.
وهنا يتطلب الأمر زيادة الإيرادات الضريبية المصرية والتى ارتفعت خلال السياق الزمنى نفسه من 67.1 مليار جنيه عام 2003/2004 إلى 163.2 فى عام 2008/2009.
ولذلك فإن التفكير فى العقل الباطن، يشير للأسف إلى أن المواطن المصرى لا يدفع تقريباً ضريبة، ومن ثم يتعين زيادة نصيبه فى الطاقة الضريبية، حتى يكون من حقه المطالبة بالمشاركة السياسية والخدمات.
◄المكلف بأداء الضريبة وسدادها
هو مالك العقار المبنى، أو من له عليه حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال، «سواء أكان شخصا طبيعياً أو اعتبارياً»، فالمستأجر لا يعد مكلفا بسداد الضريبة، ولا يجوز الرجوع عليه إلا فى حدود مبلغ الإيجار المستحق وبعد رفض المالك سداد الضريبة.
◄سعر الضريبة العقارية الجديدة
10 % من القيمة الإيجارية السنوية للوحدات السكنية وغير السكنية.
◄موقف المالك والمقيم فى عقاره من الضريبة
هناك ثلاث حالات أساسية هى:
1 - فى حالة إقامة المالك فى عقار يمتلكه ومحدد له قيمة إيجارية نظام إيجار قديم، يظل المالك مستفيدا حتى يتصرف فى العقار، أو يقوم بتأجيره للغير وحينئذ يخضع للقانون الجديد.
2 - فى حالة إقامة المالك فى عقار يخضع للقانون الجديد، يكون هناك احتمالان أولهما أن تقل القيمة الإيجارية عن 6000 جنيه فى السنة، وهنا يعفى من أداء الضريبة، أما إذا زادت القيمة الإيجارية على 6000 جنيه فسوف يخضع للضريبة بنسبة 10 %.
◄موقف العقارات المؤجرة بنظام إيجار قديم
العقارات المؤجرة بإيجارات قديمة، خضعت من قبل لأحكام القانون 56 لسنة 1954 وتعديلاته، وتمتعت بالإعفاءات المقررة للعقارات المبنية الخاضعة لنظم تحديد الأجرة، وفقاً لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981، والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما، ومن ثم تسرى القيمة الإيجارية والإعفاءات السابقة لها وتمتعها بها فى ظل العمل بالقانون الجديد إلى أن تنقضى العلاقة الإيجارية بإحدى الطرق القانونية.
موقف العقارات التى يتم إيجارها مفروشة
إذا مازادت قيمتها الإيجارية السنوية المقررة عن طريق اللجان على 6000 جنيه، فإن ما زاد يخضع للضريبة «على أن تتنزل الضريبة على العقارات المسددة من الممول من ضريبة الدخل إذا كانت أقل من الضريبة».
◄موقف الحدائق والأراضى الملحقة بالعقارات:
إذا كانت مستغلة تخضع بذاتها للضريبة
موقف الضريبة من الأراضى الفضاء
لا يتم فرض الضريبة عليها إلا إذا كانت مستغلة.
إقرار الضريبة العقارية
تقديم إقرار عن الضريبة على العقارات المبنية.
- يتم تقديم إقرار عن الضريبة على العقارات المبنية، ويلتزم بتقديمه كل مالك عقار أو وحدة عقارية سكنية أو غير سكنية سواء كان الممول شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً.
◄المكلف بتقديم الإقرار الضريبى
- كل مكلف بأداء الضريبة هو الملزم بتقديم الإقرار الضريبى، ومن ثم فمالك العقار المبنى أو من له عليه حق عينى بالانتفاع أو بالاستغلال، سواء كان شخصاً طبيعياً أو اعتبارياً، وبالتالى فإن المستأجر ليس ملتزما بتقديم الإقرار.
تقديم الإقرار ممن يملك عدة وحدات فى عقار واحد ومن يملك وحدة واحدة فى العقار ذاته
- كل مالك عقار، أو وحدة فى عقار، ملزم بتقديم إقرار ضريبى عما يملكه، ومن يملك عدة وحدات فى عقار، فعليه تقديم الإقرار المجمع، وبالنسبة لمن يملك وحدة واحدة فى العقار ذاته، فإنه يقدم إقرارا واحدا فى هذه الوحدة.
◄تاريخ تقديم المكلف إقراره الضريبى
- يقدم المكلف إقراره الضريبى فى حالة الحصر مرة واحدة كل 5 سنوات وذلك فى النصف الثانى من السنة السابقة للحصر، عن كل من العقارات التى يملكها أو ينتفع بها، أما إذا كان عقاره مستجداً أو أضيفت وحدات على عقاره «بناء أدوار أخرى - تعلية»، كان عقاره قد سبق حصره أو قام بإجراء تعديلات على عقاره، أثرت على القيمة الإيجارية أو استغل أرضاً كانت فضاء، فيجب عليه تقديم إقرار فى موعد أقصاه نهاية ديسمبر من السنة التى حدثت أو طرأت فيها أو عليها تلك المستجدات.
◄تقديم إقرار عن الوحدة المعفاة من الضريبة.
- يتم الإقرار عن الوحدة المعفاة من الضريبة، على أن يتم اتخاذ إجراءات الإعفاء نحوها وفقاً لأحكام القانون.
الحالات التى لا يتم تقديم إقرارات ضريبية عنها.
- لا يتم تقديم الإقرارات الضريبة عن الوحدات غير الخاضعة للضريبة العقارية التى حددها القانون فى المادة 11 منه وهى:
أ - العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذى نفع عام، وكذلك العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة، على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالى لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو للأشخاص الاعتبارية.
ب - الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين.
ج - العقارات المبنية التى تنزع ملكيتها للمنفعة العامة، وذلك بتاريخ الاستيلاء الفعلى بواسطة الجهات التى نزعت ملكيتها، كما لا يتم تقديم الإقرارات عن الوحدات تحت الإنشاء «غير التامة وغير المشغولة».
تقديم الإقرارات الضريبية فى المأمورية الواقع فى دائرتها العقار
- الأصل أن يتم تقديم الإقرارات إلى مأمورية الضرائب العقارية الواقع فى دائرتها العقار، ولكن تيسيراً على الممولين الذين يمتلكون عدة وحدات فى بعض المحافظات،، فيمكنهم تقديم الإقرارات الضريبية فى أى محافظة.
فى حالة تأجير العقار أو إحدى وحداته موسمياً وليس بشكل دائم
- الضريبة العقارية ضريبة عينية تفرض على العقار ذاته، وليس على الإيراد الذى يدره العقار، ويتم تقديم القيمة الإيجارية السنوية «وعاء الضريبة» بمعرفة لجان الحصر والتقدير، وفقاً لمعايير وأسس معينة.
- فى حالة وجود وحدات ملكية متعددة فى أماكن مختلفة على سبيل المثال شقة بالقاهرة، وفيللا بمارينا، وعمارة فى التجمع الخامس.
- يتم تقديم إقرار مجمع بدلاً من عدة إقرارات عن عدة وحدات سكنية متواجدة فى مناطق متفرقة عن كل وحدة، أو يمكن تقديم الإقرار فى مديرية واحدة.
فى حالة امتلاك عمارة غير مشغولة، عبارة عن خرسانات وطوب أحمر وليس بها كهرباء
- لا يتم تقديم إقرار عن تلك العمارة لكونها تحت التشطيب وغير مشغولة.
◄الغرامات للتأخر عن الموعد والخطأ فى البيانات
المواد التى حكمت العقوبات المرتبطة بإقرار الضريبة العقارية، وهى 30 و31 من القانون 96 لسنة 2008، وبالنسبة للمادة «30» الخاصة بعقوبات عدم التقدم بالإقرار الضريبى فى الموعد القانونى المحدد بالمادة 14، وهى أن آخر موعد للتقدم 31 ديسمبر عام 2009، وأيضاً تقديم الإقرار وبه وبيانات غير صحيحة، فيتعرض صاحبه لغرامة حدها الأدنى 200 جنيه وحدها الأقصى 2000 جنيه، ويقوم وزير المالية بتحريك العقوبة للمحكمة التى بدورها لها السلطة التقديرية فى تحديد الحد الأدنى أو الأقصى، ونفس العقوبة تطبق على من يكتب بيانات غير صحيحة بما يجاوز 10 %, والمقصود بالخطأ فى تحرير بيانات الوحدة على سبيل المثال ما يتعلق بمساحة الشقة، وسوف يتم اكتشاف أى خطأ بواسطة لجان الحصر والمعاينة، وأيضاً بالكشف على صور المستندات التى سيقدمها صاحب الإقرار، وسوف يثبت حجم الخطأ وبالتالى حجم الغرامة من 200 جنيه حتى 2000 جنيه.
◄مضاعفة العقوبة
يمكن أن تتضاعف العقوبة فى حالة التقدم ببيانات خاطئة فى الإقرارات السنوية، فهناك نوعان من الإقرارات الأول: هو الإقرار الذى يتقدم به المواطنون الآن، وهو حصر عام يمتد إلى خمس سنوات من تقديمه، أما الإقرارات السنوية فيتقدم بها المواطن إذا حدث أى تغيير جوهرى يؤثر فى القيمة الإيجارية للوحدة.
وعلى سبيل المثال، تم بناء شقة جديدة على العقار، أو بناء عقار مستجد على أرض، أو تم عمل تعديلات لتوسعة الشقة، أو تحول نوع النشاط من سكنى إلى إدارى أو تجارى، وفى هذه الحالات لابد من التقدم بالإقرار خلال العام الذى حدث فيه التعديل، وأيضاً فى حالة خضوع الوحدة لإيجار قديم، وتم إنهاء عقد الإيجار القديم الخاضع لقوانين الإيجارات القديم رقم 49 لسنة 1977 ورقم 136 لسنة 1981، وفيها يحصل المالك على إعفاءات، وإنهاء التعاقد الإيجارى، وهنا لابد من الإبلاغ عن ذلك بواسطة الإقرار.
أما المادة 31 فى القانون، فهى خاصة بعقوبات التهرب الضريبى، وهى خاصة بالمرحلة المستقبلية بعد إقرار الحصر العام، وتحديد الوحدات المعفية والوحدات غير المعفية، فلو حصل صاحب الإقرار على إعفاء من الضريبة العقارية لأن القيمة السوقية للوحدة أقل من خمسمائة ألف جنيه، لكن ثبت بعد ذلك عدم صحة ذلك، لأن المستندات التى قدمها صاحب الإقرار كانت غير صحيحة.. فهذا يشكل تهمة تهرب ضريبى عقوبتها غرامة تتراوح بين ألف وخمسة آلاف جنيه، مع تعويض يماثل قيمة الضريبة التى ستفرض.
◄تقييم
بالطبع طعن العديد من الأشخاص «سواء خبراء أو غير خبراء» فى دستورية الضريبة العقارية، ورفضها الكثيرون فى عقلهم الباطن لأسباب عديدة أهمها:
- المخالفة لأحكام الدستور، باعتبار أن أحكام الضريبة تقوم على مبدأ تداول الأموال، ومعظم العقارات التى يسكنها الأشخاص لا ينطبق عليها ذلك المبدأ.
- الضريبة العقارية بمثابة عفريت فى العلبة، سوف ينطلق بعد 5 سنوات ولن يستطيع أحد أن يصرفه إلا صاحبه - حيث سترتفع أسعار العديد من البيوت، وتدخل فى نطاق ومظلة القانون الجديد، فمع افتراض إعفاء بعض العقارات خلال الفترة المبكرة، فإنه مع ارتفاع الأسعار يدخل العديد من العقارات فى الفئة المستحقة لدفع الضريبة، وهو ما يعتبر خدعة ومصيدة.
- عدم موضوعية القائمين من لجان التقييم والتى ستشوب أرقامهم المقدرة العشوائية والجزافية، ومن ثم سيفتقد التقدير الموضوعية باعتبار أن تلك الجهة ستكون الحكم والخصم فى الوقت ذاته.
- عدم منطقية تطبيق ضريبة عقارية على العقارات التى ينتفع بها المواطنون بشكل شخصى للسكن.
- إن ذلك القانون سيحد من الإقبال على الاستثمار فى المشروعات العقارية التى من المفروض أن تسهم فى حل مشكلة الإسكان، بالإضافة إلى إعاقة المشروعات والصناعة ذات الصلة بالاستثمارات العقارية.
- سوء اختيار معياد تطبيق تلك الضريبة، حيث لايزال الاقتصاد المصرى يكابد لتجاوز آثار الأزمة المالية العالمية، وحيث بات خفض الضرائب هو القاسم المشترك لسياسات وإجراءات التعافى المطبقة فى عدد كبير من دول العالم، لانتشال اقتصادها من براثن الأزمة المالية الطاحنة.
- عدم المساواة بين ممولى الضريبة العقارية المتشابهين فى المراكز القانونية، حيث قرر الإعفاء من الضريبة إذا لم تبلغ القيمة الإيجارية السنوية للعقار ستة آلاف جنيه، ورغم اعتداد القانون فى مجال هذا الإعفاء بالقيمة الإيجارية وحدها، فإنه قد فرق بين العقار المشغول بالسكن فأعفاه، وبين العقار المشغول بغير السكن فحرمه من هذا الإعفاء رغم ما هو واضح من أن أساس الإعفاء هنا ليس نوع الاستغلال للعقار ولكن القيمة الإيجارية وحدها، الأمر الذى أفرز نتائج غير منطقية منها على سبيل المثال أن العقار المشغول بالسكن الذى تبلغ قيمته السوقية 450 ألف جنيه، يعفى من الضريبة لعدم بلوغ قيمته الإيجارية حد الإعفاء المذكور، والعقار المماثل من حيث القيمة السوقية الإيجارية المشغول بمكتب إدارى أو محام أو عيادة طبيب، تفرض عليه ضريبة سنوية تتجاوز 550 جنيهاً، وقد تجنب القانون فى الجداول الملحقة به، وكذا اللائحة التنفيذية بيان العبء الضريبى بالنسبة للوحدات العقارية المشغولة بغير السكن، واكتفى بالإيضاح بالنسبة للوحدات السكنية فقط.
- تتعارض الضريبة العقارية الجديدة مع قواعد فرض الضريبة التى حددها آدم سميث ولعل أهمها قاعدة العدالة، قاعدة الملاءمة وقاعدة الوفرة والاقتصاد بالإضافة إلى قاعدة الوضوح واليقين.