الإسكان الفاخر يسيطر على سوق العقارات.. الطلب مرتفع والعرض متوفر والكساد سيد الموقف

هدير صلاح
شهدت أسعار سوق العقارات فى الفترة الأخيرة سلسلة من الارتفاعات خصوصا الإسكان المتوسط الذى تم إهماله من جانب المستثمرين نظرا لانخفاض ربحيته ليزداد الطلب يزيد كما أن المعروض لا يناسب المستهلك، لأن سعر الشقة فى الإسكان المتوسط فى وسط البلد وصل إلى مليون جنيه وفى المناطق الجديدة إلى نصف مليون ..و أكد خبراء العقارات أنه رغم الركود الاقتصادى السائد فى البلاد إلا أن الأسعار مازالت مرتفعة، ويرجع ذلك إلى ارتفاع أسعار الأراضى ومواد البناء خصوصا التى يتم استيرادها من الخارج وأيضا ارتفاع أسعار العملات، بالإضافة إلى وقف عدد كبير من المستثمرين نشاطهم بسبب ركود الاقتصاد فانعدمت المنافسة وانفرد مستثمرون قلائل بالسوق وأصبحوا هم المتحكمين فى الأسعار ولجوء عدد كبير منهم إلى الإسكان الفاخر لأن ربحيته تزيد 3 أو 4 أضعاف على الإسكان المتوسط ويسهل بيعه عند تسويقه فى الخارج مؤكدين أن الأمل فى المرحلة المقبلة فى المدن الكويتية والشقق التى ستقوم بطرحها وزارة الإسكان لحل الأزمة لكنها ستكون سلاحا ذا حدين لأنها ستزيد من الأزمة إذا طرحت كإسكان فاخر أو تصرف لغير مستحقيها وفى حالة طرحها بشكل عادل ووصولها لمستحقيها ستسهم فى حل الأزمة وهو فى أيدى الحكومة حاليا لأنها هى الوحيدة التى فى استطاعتها حل الأزمة وخفض الأسعار ..«الأهرام العربى تفتح ملف العقارات للوقوف على آخر مستجداته.
المهندس درويش حسنين رئيس إحدى شركات العقارات يرى أن ارتفاع أسعار الإسكان الخاص يرجع لعدة أسباب أهمها أن الطلب أكثر من المعروض، خصوصا فى الإسكان المتوسط، وهذا يؤدى إلى ارتفاع الأسعار بشكل كبير، وأن بعض المستثمرين يستغلون ذلك الأمر فى رفع السعر لزيادة الربح، بالإضافة إلى ارتفاع سعر الدولار من بعد ثورة 25 يناير، مما أدى إلى ارتفاع سعر المادة الخام المستوردة من الخارج وترتب عليه ارتفاع حديد التسليح، والسبب الثانى أن عددا كبيرا من المستثمرين قل نشاطهم فى الفترة الأخيرة بسبب ظروف البلاد وبالتالى قلت المنافسة ووجد البعض نفسه منفردا بالسوق ويتحكم فى الأسعار، والسبب الثالث هو ارتفاع مواد البناء للأضعاف وارتفاع تكاليف العمالة والنقل كل هذه الأسباب تسببت فى رفع الأسعار.
وأشار إلى ضرورة عدم تدخل الحكومة فى الإسكان الخاص لأن تدخلها يزيد الأسعار ارتفاعا وليس انخفاضها، لأنها تفرض أسعار غير عادلة وتكون منحازة إلى المستثمر خصوصا أن بعض المستثمرين يكونون أجانب أو عربا والحل فى يد المشترى أن يتوقف عن شراء الوحدات المبالغ فى أسعارها وأن يقاطع الجميع العقارات المشابهة فيضطر المستثمر لتخفيض الأسعار للحد المعقول والذى يحقق له هامش ربح جيدا وهذا ما يطلق عليه ثقافة الشراء"وبهذه الطريقة يخرج من السوق الأسعار المبالغ فيها هذا بالنسبة للإسكان المتوسط، أما بالنسبة للإسكان الفاخر فليس مطلوبا فى الفترة الحالية ولا يوجد إقبال شديد عليه، وعلى الأغلب يتم التسويق له فى السوق الخارجى أكثر من السوق المصرى لأنها تحتاج طبقة معينة.
أما فتح الله فوزى صاحب إحدى شركات العقارات يرى أن أسعار العقارات فى مصر تعتبر معتدلة مقارنة بأسعار العقارات فى الدول الأخرى فأسعار العقارات فى الخارج تزيد الضعف على الأسعار فى مصر وأن سبب ارتفاع الأسعار هو ارتفاع سعر الأراضى وقلتها خصوصا فى وسط البلد فمثلا نجد أن سعر المتر فى مناطق وسط البلد والمليئة بالسكان فى حدود 4000 جنيه لأن الأراضى فيها نادرة مقارنة بالأسعار فى المناطق الجديدة يقل فيها سعر المتر إلى 2000 جنيه لوفرة الأراضى يدل على سعر أن تكلفة الوحدة يقل بنسبة 50 % أو 60 % يتوقف على الأرض، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار مواد البناء مشيرا إلى أن العقار الفاخر مطلوب حاليا ومواكب لطلبات السوق أكثر من الإسكان المتوسط.
المهندس رمضان نعمان: جشع الملاك وقروض البنوك المهندس رمضان نعمان مهندس استشارى، أكد أن ارتفاع العقارات ظاهرة بدأت من عام 2006 عندما قام أحمد عز باحتكار حديد عز الدخيلة وأدى ذلك إلى ارتفاع سعر الحديد بنسبة 35 % فمعنى أن عنصر واحد يرتفع بهذه النسبة فمن الطبيعى ارتفاع سعر العقارات، بالإضافة إلى خصخصة العديد من شركات الأسمنت وغياب الرقابة من الحكومة وعدم إلزام المصانع والشركات بطرح جزء من إنتاجهم فى السوق بشكل مدعم لملاك الإسكان المتوسط والسبب الآخر هو جشع الملاك ورغبتهم فى الحصول على أعلى نسبة ربح ومن المعروف أن أغلب المستثمرين يحصلوا على قروض من البنوك للقيام بالبناء وفوائد البنوك يتحملها المشترى، مما يزيد من سعر العقار فنجد سعر المتر يصل إلى 3000 جنيه فى المناطق الجديدة على الرغم أن تكلفة المتر بتشطيبه فى ظل الأسعار الحالية لا تتجاوز 1750 جنيها فنجد أن المستثمر يرفع سعر المتر لضعف تكلفته وما زاد من ارتفاع الأسعار بشكل كبير فى الفترة الأخيرة لجوء السوريين والليبيين إلى مصر ومعهم وفرة من السيولة المالية فهم على استعداد لشراء العقار بضعف الثمن المعروض به وأما عن الإسكان الفاخر، فالمستثمر يلجأ إلية لأنه يزيد من ربحه أكثر من الإسكان المتوسط فيقوم المستثمر ببناء الأسهل له والحل فى يد الحكومة فتلك المصانع تستمد الطاقة من الحكومة وبسعر مدعم، فبالتالى تجبرهم الحكومة على طرح نصف منتجهم فى السوق المصرية بسعر التكلفة والنصف الآخر تقوم بتصديره بالأسعار العالمية أو أن تقوم ببيع الطاقة لتلك المصانع بالأسعار العالمية وتعاود شراء المنتج منها وتطرحه فى الأسواق بأسعار مدعمة،ومن الممكن أن تقوم الدولة بمشروع قومى تعرض فيه العقارات بأسعار مناسبة، وبالتالى تجبر القطاع الخاص بخفض الأسعار ليستطيع المنافسة.
وبالنسبة لمشروع 150 عقار الخاص بالكويت أوضح نعمان أنه لا يستطيع أن يخفض الأسعار على العكس سيزيد من ارتفاعها لأن مستوى العقارات فى الكويت 5 نجوم ولا يوجد شيء يسمى «إسكان متوسط» فستكون المبانى فى مصر على نفس المستوى المعتاد فى الكويت وهو الإسكان الفاخر فلن تضيف جديدا.
أما المهندس توفيق المردنلى مهندس معمارى، فيرى أن أسعار العقارات فى مصر فى زيادة مستمرة بسبب ارتفاع مواد البناء وارتفاع سعر الحديد وارتفاع أسعار العمالة كل هذه الأسباب تؤدى إلى ارتفاع أسعار العقارات، مشيرا إلى أن مستقبل العقارات فى مصر سيظل فى الارتفاع أكثر من ذلك، خصوصا بعد رفع الدعم عن الطاقة ففرق التكلفة سيتحملها المستهلك والحل فى يد الحكومة ويكمن فى صحراء مصر أن تقوم الحكومة بتوزيع الصحراء الواسعة على الشباب بعد دخول المرافق بها مثل الكهرباء والمياه وبيع المتر بسعر التكلفة بعد تزويده بالمرافق فسعر المتر بالمرافق تكلفته لا تتعدى 70 جنيه أو يمكن أن تقوم الحكومة ببيعه ب 100 جنيه كما يمكن أن تخصص البنوك قروض بفوائد لا تتعدى ال 3 % ويكون القرض بمبلغ يوازى تكلفة العقار ويشترط بناء الأرض فى مدة لا تتجاوز ال 3 سنوات على الأكثر، والحل الثانى هو استخدام الطرق الحديثة فى البناء والتى توفر فى استخدام مواد وطاقات وعمالة فلابد من دخول التكنولوجيا والعلم فى البناء .أما عن مشروعات الكويت، أكد المردنلى أنه من الممكن أن تكون حلا من الحلول إذا تم توزيعها بشكل عادل ولا تدخل فيها الوسائط مثلما كان يحدث من قبل فى أى مشروع سكنى حكومى.