رغم مرور نحو 50 عاما على صدور القانون

مطلوب مشروع قومى لتطبيق «السجل العينى» على الثروة العقارية

الاستثمار العقارى فى مصر فى تصاعد وتوسع دائم ، نظرا لحجم السوق والطلب المتزايد على العقارات بطبيعة الزيادة المتسارعة فى تعداد السكان ، ومن ثم تتزايد المشكلات المرتبطة بهذه الثروة من نزاعات وجرائم نصب واحتيال ، فى سوق العقارات ببيع الوحدة السكنية لاكثر من ساكن،
وعمليات اغتصاب الملكية بالقوة تارة واخرى بوضع اليد ، ولوضع حد لهذه المشكلات لابد من تطبيق نظام السجل العينى على العقارات القائمة ،بأعتباره مشروعا قوميا لحماية الملكية الفردية والجماعية ،وهو المشروع المجمد منذ نحو 50 عاما دون أسباب منطقية سوى الأرادة السياسية المفتقدة ، لدى المسئولين والتى تحتاج غالبا الى توجيهات القيادة السياسية العليا لاداء ما عليها من واجبات .



حول هذا الشأن تحدثنا ابتسام حبيب رئيس مصلحة الشهر العقارى والتوثيق سابقا ، فتقول للتسجيل العقارى طريقان أولهما: "التسجيل الشخصى" ويكون ذلك بترتيب دفاتر للتسجيل طبقا لاسماء الاشخاص الذين يصدر منهم التصرف، و لهذا النظام عيوب، فى مقدمتها تعدد وتشابه الأسماء وصعوبة الأستدلال على الشخص المعنى بالتصرف من بين الاسماء الشائعة المشتركة الى جانب تعقيد الاجراءات فى هذا النظام ، والتسجيل الشخصى هو المتبع الان فى جميع العقارات المبنية فى المدن.

التسجيل العينى

ثانيا: التسجيل العينى ويكون ذلك وفقاً لمواقع الاعيان بحيث يخصص لكل عقار صحيفة مستقلة فى السجل تبين تسلسل الملكية من خلال كافة التصرفات التى ترد على العين حتى المالك الاخير، وبهذا تصبح صحيفة الوحدة العقارية مرآة واضحة لحالة العقار، وهذا النظام يكفل تحقيق الامان التام لكل من يتعامل مع العقار وفقا للبيانات الثابتة بالسجل والتى تتم مراجعتها مثل قيدها حتى لا يقيد فى السجل الا الحقوق المشروعة فعلاً . وتكون لبيانات القيد فى السجل العينى قوة الثبوت وهو ما يؤدى الى أستقرار الملكية وتفادى المنازعات بشأنها، ويقوم نظام السجل العينى على أساس وجود لجنة قضائية برئاسة رئيس محكمة ابتدائية وعضوية أثنين أحدهماعضو قانونى بدرجة مدير عام على الاقل من العاملين بمصلحة الشهر العقاري، والثانى هندسى من هيئة المساحة، وتختص هذه اللجنة دون غيرها فى النظر فى جميع الدعاوى والمنازعات المتعلقة بالقيد فى السجل .

وينص القانون على معاقبة من يتوصل بطريق الغش الى قيد محرر فى السجل العينى اضراراً بغيره. حيث يكفل الدستور والقانون الحماية لحق الملكية باعتباره من الحقوق الاساسية .

خاصة ان العقارات تمثل العنصر الاساسى من عناصر الثروة فى المجتمع ولها دور مهم فى ازدهار الائتمان الذى يقوم على ضمانات عقارية، والقاعدة المقررة فى القانون المصرى ان الملكية والحقوق العينية الاخرى لا تثبت ولا تنتقل الا بشهر التصرف المثبت لها .

ونشيرهنا الى انه من المؤكد اذا ما استقرت اوضاع الملكية العقارية تفرغ الملاك لتنميتها واستثمارها ، و اذا لم يتحقق الاستقرار لاوضاع الملكية العقارية سيشغل اصحاب الحقوق على العقارات بالمنازعات والخصومات امام المحاكم . و لذلك لابد أن يكون التعامل على العقارات قائماً على أسس واضحة ومستقرة

بعد أن ثبت بالقطع أن التسجيل بنظام السجل العينى أفضل من نظام التسجيل الشخصي، صدر القانون رقم -142 لسنة 1964- بنظام السجل العينى.

و قد تم تطبيق نظام السجل العينى على جميع الاراضى الزراعية داخل الزمام بنسبة -100%- أما الأراضى الزراعية خارج الزمام كمثال( طريق مصر- أسكندرية الزراعى ) فمازال تسجيله بنظام الشهر الشخصي، وكذلك أيضا العقارات المبنية والأراضى الفضاء بالمدن لا يزال يطبق عليها نظام الشهر الشخصي، و نظرا لما للشهر الشخصى من عيوب لهذا اصبح من الضرورة والاهمية تطبيق نظام السجل العينى كمشروع قومى على العقارات المبنية و الاراضى بالمدن و ذلك بتوفير قاعدة بيانات مميكنة عن جميع الوحدات العقارية ،علما ان الثروة العقارية للمبانى تبلغ بالتقريب حوالى 20 مليون عقار تحتوى على 50 مليون وحدة سكنية بخلاف العشوائيات والغالبية العظمى منها مملوكة بعقود عرفية او بوضع اليد او بالميراث.. الخ، وهذا النظام الى جانب أنه سيؤمن مسيرة التمويل العقارى والاقراض من البنوك، وأيضا يجعل التحقق من الملكية بين الافراد من خلال معاملات آمنة نظراً لمبدأ المشروعية فى السجل العيني، حيث أنه لا يتم القيد بصحيفة الوحدة العقارية سوى للحقوق المشروعة فقط .