7 خطوات تجنبك شركات النصب العقارية.. الاطلاع على العقود والحصول على نسخة منها.. التوجه للحى للاستعلام.. التأكد من عدم وجود مديونية على الشركة.. حصول العقار على رخصة بناء..وضع شرط جزائى فى العقد لحماية

نقلا عن العدد اليومى :
- تحرير عقد البيع أو الإيجار على نموذج المرفق باللائحة التنفيذية لقانون البناء
- الامتناع عن الشراء فى حالة وجود أى تصرف على العقار قد يؤثر على ملكيتك أو حيازتك ويفقدك أموالك
يتعرض المئات بل الآلاف من المواطنين للنصب من قبل بعض الشركات العقارية التى تعمل حاليا فى السوق المصرى، حيث يتفاجأ المواطنون بأن جهاز المدينة يرفض تسجيل العقارات بسبب وجود مديونية على الشركة لم تقم بسدادها أو صدر قرار من الجهاز بسحب الأرض دون علم المواطنين مما يعرض المواطنين لفقدان أموالهم التى قاموا بتسديدها للشركة مقابل الحصول على قطعة أرض مما يؤدى إلى انهيار المواطنين أو تعرضهم لصدمات خاصة أن البعض منهم قاموا ببيع كل ما يمتلكونه من أجل شراء هذه الأراضى.
والفترة الأخيرة امتلأت شاشات التليفزيون والجرائد والمجلات بالإضافة إلى سلالم المترو وأمام المساجد والجامعات بآلاف من إعلانات شركات الاستثمار العقارى، والتى تعرض شققا وأراضى للبيع فضلا عن الشاليهات المطلة على البحر والمجهزة بالكامل، والأراضى السكنية مغرية السعر، وتتعهد بتسهيلات السداد والتقسيط المريح، وبالفعل هناك الكثير من المواطنين يقعون فى فخ هذه الشركات فبعد سداد مقدمات الحجز، يذهب المواطنون لاستلام الوحدات السكنية التى اشتروها، ليكتشف البعض أن المشروع وهمى لا أساس له، بينما يكتشف البعض الآخر أن شقته تم بيعها لأكثر من «ضحية».
و«اليوم السابع» تفتح هذا الملف إيمانا منه بتوعية المواطنين خوفا من النصب عليهم من قبل هذه الشركات حيث نقدم عددا من الخطوات التى يجب اتباعها عند اللجوء لأى شركة عقارية لشراء قطعة أرض أو وحدة سكنية.
أولا بالنسبة للوحدات السكنية:
أعدت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية عددا من الخطوات لتوعية المواطنين عند شراء أو إيجار وحدة سكنية وذلك للتأكد من أن العقار الذى يقدم عليه المواطن لشراء أو تأجير وحدة سكنية به، حصل على رخصة بناء وذلك من خلال الآتى:
أ - التوجه إلى الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة للتأكد من أن العقار صادر له ترخيص بناء أو تعلية وعدم تحرير محاضر مخالفات بناء للعقار.
ب - تحرير عقد البيع أو الإيجار على نموذج مرفق باللائحة التنفيذية لقانون البناء المعدل بالقرار الوزارى رقم 109/2013 المنشور بالوقائع المصرية بالعدد 66 (تابع) فى 20/3/2013 يتضمن كل البيانات المتعلقة بترخيص البناء أو التعلية متضمنة رقم الترخيص والجهة الصادر منها وعدد الأدوار والوحدات المرخص بها والبيانات الخاصة بأماكن إيواء السيارات وتركيب المصاعد وغير ذلك مما تحدده اللائحة التنفيذية لقانون البناء، حيث أنه طبقاً للمادة (67) من قانون البناء لا يقبل شهر أى عقد غير متضمن لهذه البيانات.
ج - طبقاً للمادة (66) من قانون البناء يقع باطلاً كل تصرف يكون محله ما يأتى:
1 - أية وحدة من وحدات المبنى أقيمت بالمخالفة لقيود الارتفاع المصرح به قانوناً.
2 - أى مكان مرخص به كمأوى للسيارات إذا قصد بالتصرف تغيير الغرض المرخص به المكان.
3 - تغيير استخدام المبانى أو أى من وحداتها لغير الغرض المرخص به، وذلك قبل الحصول على الموافقة اللازمة من الجهات المختصة على تغيير الاستخدام.
- للتعاقد بالإيجار الجديد طبقاً للقانون رقم 4 لسنة 1996 ولضمان حقوق المالك والمستأجر ولضمان إخلاء الوحدة بعد انتهاء مدة الإيجار وحتى يكون لعقد الإيجار وشروطه وانتهائه قوة السند التنفيذى دون اللجوء للقضاء طبقاً للقانون 137 لسنة 2006 يتوجه المالك والمستأجر للشهر العقارى لتوثيق عقد الإيجار.
وتتضمن الخطوات ضرورة مراجعة مستندات الملكية للبائع لتتبين ما هى صفته وهل يجوز له التصرف بالبيع بصفة أصلية أو بتوكيل سارٍ المفعول والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه ويجب أن يكون سند الملكية مشهرا «مسجل».
وويجب الامتناع عن الشراء فى حالة إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتى لا يقع المشترى لعملية نصب.
وبالنسبة للعقارات العادية الخاصة بالمواطنين أو بعض الشركات الصغيرة والتى تقع فى أماكن قريبة من وسط القاهرة الجيزة مثل فيصل والهرم وخلافة يحذر شراء شقة بدون عداد كهرباء عادى «رقم حديدة» وليس عداد ممارسة أو كودى، وضرورة مراجعة بيانات الوحدة أو العقار، بجانب مراجعة الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الواقع فى دائرتها العقار أو الشقة للتعرف من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحى أو الإدارة الهندسية للتأكد من المعلومات المهمة التى تتضمن أن العقار ليس متعديا على أملاك الدولة والامتناع عن شراء أى وحدة سكنية مقامة على أملاك الدولة حتى لا تضيع أموال المشترى، وأن يكون العقار قد أنشئ بناء على رخصة بناء وأن الوحدة المشتراه أو المؤجرة تقع فى الأدوار التى شملت الأعمال المرخص بها ويحذر شراء وحدة فى مبنى بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الإنشائية ويمكن أن يتعرض للانهيار.
والاستعانة بمصلحة الشهر العقارى فى المنطقة للحصول على شهادة سلبية بالتصرفات على العقار من مصلحة الشهر العقارى للتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة من جانب البائع للغير ثم اخفائها عليك.
وتحذر الوزارة المواطنين وتطالبهم بضرورة الامتناع عن الشراء فى حالة وجود أى تصرف على العقار قد يؤثر على ملكيتك أو حيازتك ويفقدك أموالك، والتقدم بطلب الإشهار للعقد فور تحريره حتى تتمكن من حجز اسبقية للتسجيل وشهر عقد البيع أو الإيجار على أن يتضمن التعاقد كل حقوق والتزامات كل طرف بصورة واضحة لا تحتمل اختلاف التأويل أو التفسير بما فيها حصة الشقة من الأرض والمرافق والسطح والبدروم والأجراء المشتركة والاستخدامات المحيطة كالحدائق والفراغ.
والحصول على نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الأرض وصورة الرخصة والمخطط العام للمجتمع السكنى «الكومباوند» وأرفقها مع عقد الملكية للوحدة وأودعها الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة للمحافظة على حقوقك.
فبعض عمليات النصب تكمن فى الترويج لمشروعات والإعلان عن وجود عدد محدود من الوحدات فى المراحل الأخيرة من المشروع، مع وعود بالتسليم الفورى أو القريب، وما أن يذهب المشترى لمقر الشركة للشراء حتى تسارع الإدارة إلى عرض صور تصميمية للمشروع بعد اكتماله قريبا، وعرض عدد محدود من الوحدات فقط، بإدعاء أنه قد تم بيع كل المراحل الأخرى، وإذا طلب المشترى رؤية تراخيص البناء يتم إظهار تراخيص وتصاريح بناء لعمارة واحدة مكونة من طابقين أو ثلاثة فقط، وإذا استفسر المشترى عن هذا الأمر يكون الرد بأن المشاريع الضخمة تبدأ تصاريحها بهذا الشكل، على أن يتم استخراج باقى التراخيص اللازمة قريبا، وهو رد يظهر استهتار الشركة بعملائها واستغلالها لعدم معرفتهم بالأمور القانونية والإجراءات اللازمة فى البناء، فالمشترى غالبا ما ينجذب فعلا للإغراءات الإعلانية دون أى تفكير آخر.
وبعد تحصيل الأموال من المشترين سواء نقديا أو بشيكات مستقبلية تبدأ الوعود بقرب فترة الاستلام، وما أن يحين هذا الموعد حتى يجد المشترى أنه لم يضع أى أساس للمشروع ولا توجد أى عمليات بناء تمت حتى وقته، وهو ما يدل على غلطة ثانية من المشترى الذى يتخاذل عن زيارة الموقع بشكل مستمر للتأكد من جدية المشروع، وعندها تبدأ رحلة العذاب للمشترين فى محاولة استرداد حقوقهم الضائعة وأموالهم المنهوبة.
ثانيا بالنسبة للأراضى.
ينصح بعض الخبراء المهتمين بمجال العقارات بضرورة أن يطلع المواطن على العقود وذلك للتأكد من ملكية الشركة المعلنة عن الأراضى المطروحة للبيع، وذلك عن طريق هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة إذا كانت الأراضى بالمدن الجديدة، وعن طريق الأحياء إذا كانت بالمدن القديمة.
ويشدد الخبراء على المواطنين الراغبين فى شراء الوحدات السكنية بضرورة الاطلاع على عقود ملكية الشركة العقارية للأراضى والوحدات السكنية المعلن عنها، والتأكد من قانونيتها، ونقل ملكيتها بالكامل للشركة، وليس بتنازل شخص لآخر، أو عقد بحق انتفاع، لضمان عدم وجود منازعات على الأرض أو خلاف على ملكيتها».
ويؤكد الخبراء أنه يجب على المواطن حماية وتأمين نفسه وذلك من خلال قيام المشترى بوضع شرطا جزائيا فى عقده مع شركة الاستثمار العقارى، لينص بوضوح على أن الوحدة السكنية مباعة له وحده، وفى حالة ثبوت العكس يتم دفع تعويض قدره ضعف قيمة الوحدة».
وكشف الخبراء عن أن الإعلانات التى تطل على المواطنين من خلال شاشات التليفزيون أو صفحات الجرائد والمجلات حول وجود شاليهات بالساحل الشمالى بمقدم لا يتجاوز 80 أو 100 ألف جنيه، أكدوا أن هذه إعلانات وهمية لأن أى شاليه بالساحل الشمالى لا تقل قيمته عن 300 ألف جنيه، ويجب توخى الحذر وأن يبحث المواطن عن الشركات ذات الاسم المعروف، والتعاملات السابقة الموثوق فيها.
وطالب الخبراء بضرورة الاطلاع على رسم مساحى معتمد، للتأكد من مواقع الأراضى المعلن عنها والموجودة بالعقود، والتحقق من مساحة الأراضى التى تمتلكها الشركة بعقود رسمية، وليس بنظام وضع اليد.
وفى السياق ذاته كشف الخبراء، أن عمليات النصب العقارى لا تتوقف عند عدم تسليم الوحدات، بل أنها تتم بنوع آخر أيضا، وهو تسليم الوحدات فعلا للمشترين ولكن بمواصفات وخدمات أخرى غير المتفق عليها، مثل أن يتم البيع على أساس أن هذه الوحدات موجودة ضمن كمباوند خاص متكامل الخدمات، ليتفاجأ المشترون بعد ذلك بأن المبانى السكنية هى مبانٍ منفردة ليست كمباوند ولا توجد أى خدمات خاصة بهم، أو يكتشف السكان أن العمارة التى سكنوا بها لا يوجد تراخيص مرافق لها مثل المياه والكهرباء، وأن الشركة المالكة تقوم بسرقة الكهرباء لتنير المبنى، وبهذا لا يستطيع السكان أن يمتلكوا عدادات مياه أو كهرباء بأسمائهم رغم أنهم ملاك حقيقيون للوحدات ودفعوا مبالغ تقترب من 2000 جنيه فى بعض الحالات كقيمة عداد الكهرباء.
وللنصب أنواع كثيرة أيضا فهناك بعض المواطنين قاموا بشراء بعض الوحدات السكنية بأحد الأبراج السكنية على أمل أن الشاطئ الذى يطل عليه البرج خاص به ولكنهم فوجئوا بأن الشاطئ هو شاطئ عام وليس شاطئا خاصا.
كما أن هناك بعض الشركات العقارية التى تعلن عن مشروعات سكنية عبارة عن فيلل وخلافه وترفض تسليم المواطنين للفيلل إلا بعد اكتمال سداد المستحقات ويفاجأ المواطنون عند التوجه لجهاز المدينة الجديدة لتسجيل عقاراتهم برفض الجهاز التسجيل بحجة وجود مديونية على الشركة لم تقم بسدادها وهو ما حدث مع أهالى حى الأشجار بمدينة 6 أكتوبر حيث اتهم إتحاد الشاغلين بحى الأشجار بمدينة 6 أكتوبر الشركة الدولية للمشروعات السياحية «إنتورز» بالتقاعس وعدم الالتزام بشروط التقاعد المبرم بين الشركة وعملائها، وعدم الالتزام بدفع المديونية لجهاز 6 أكتوبر مما عاد عليهم بالسلب حيث رفض الجهاز تسجيل العقارات والفيلل بالحى بحجة وجود مديونية على الشركة لم تقم بسدادها.
وقال المستشار محمد عبد الحليم، نائب رئيس اتحاد الشاغلين، أن الشركة تقوم بالبناء فى أراضى الحدائق العامة والمنتزهات بالحى بدون ترخيص وتقوم ببيعها للمواطنين وذلك بعلم من جهاز مدينة 6 أكتوبر، مضيفا أن الجهاز أصدر قرارا بسحب الأرض من الشركة بمنطقة حى الأشجار عام 2009.
وأشار إلى أن الشركة تفرض مبالغ مالية كبيرة على الملاك بحجة توصيل غاز وخلافه، واصفا ذلك بالابتزاز، مؤكدا أن الاتحاد توصل لاتفاقية مع وزارة البترول لتوصيل الغاز للحى نظير مبلغ 7 ملايين جنيه، بينما الشركة تفرض على الملاك مبلغ 14 مليون جنيه للموافقة على توصيل الغاز لهم، مشيرا إلى أن هناك وديعة تبلغ قيمتها 20 مليون جنيه الاتحاد لا يعرف عنها شيئا، مطالبا وزير الإسكان بضرورة أن يكون جهاز 6 أكتوبر هو الجهة الرسمية التى يتعامل معه مواطنو حى الأشجار بدلا من الشركة، مؤكدا أن كل المواطنين بحى الأشجار لم يستطيعوا تسجيل عقاراتهم رغم تقدمهم للجهاز بأكثر من طلب وذلك بسبب وجود مديونية على الشركة تتعلق بالأراضى المقام عليها حى الأشجار.
وأشار إلى أن العقد المبرم بين الشركة وعملائها ينص على عدم تسليم العقار سواء فله أو شقة للعميل إلا بعد سداد كامل دفعات الأقساط وهو ما التزم به العملاء إلا أن الشركة لم تلتزم بباقى بنود العقد من توصيل الخدمات والحق فى التسجيل العقار وخلافه.
وأوضح أن الشركة تقوم حاليا بأعمال حفر وبناء عدد من الوحدات بدون تصريح وتقوم ببعها للمواطنين فضلا عن أنها تقوم باستغلال الحدائق العامة بالحى للبناء عليها وهو ما يخالف العقد، مشيرا إلى أنهم تقدموا لجهاز مدينة 6 أكتوبر بأكثر من طلب ولكن دون جدوى.
وفى السياق ذاته تعرض أكثر من 3500 مواطن وخبير بوزارة العدل لعملية نصب جديدة من إحدى الشركات العقارية وذلك بسبب تأخر استلامهم الوحدات وعدم إنهاء الشركة للمشروع رغم تعاقدهم من عام 2008 على وحدات سكنية وتم الاتفاق على أن يكون السداد عن طريق أقساط دورية ويتم التسليم فى يونيو 2011».
وأكد عدد منهم أنهم فوجئوا بعد قيام الشركة بسداد كامل مديونيتها لهيئة المجتمعات العمرانية على الرغم من قيام الملاك بسداد ما يقرب من %70 من ثمن الوحدات»، وهو ما أدى إلى رفض الهيئة توصيل المرافق للمشروع إلا بعد قيام الشركة بسداد كامل مديونيتها للشركة.
كما هناك نوع آخر من النصب وهو قيام بعض الشركات غير المرخصة بافتتاح مكاتب مؤقتة وتقوم بإنشاء مشروع سكن وتقوم ببيع الوحدة لأكثر من مواطن وعند اكتمال الحجز تقوم الشركة بإغلاق هذا المكتب والاختفاء ومئات القضايا داخل أروقة المحاكم حول هذه الجرائم.
وعند الإمساك والقبض على أصحاب هذه الشركات تقدم الشركة بعض الحلول لعملائها المنصوب عليهم من بينها قيام الشركة برد الأموال إلى المشترين ولكن مع تقسيطها على فترات طويلة بشيكات، وهذا الحل غير عادل فهذه الأموال تظل مع الشركة فترة طويلة تقوم بالاستفادة منها ومن فوائد وضعها فى البنوك، بينما استرداد المواطنين لنفس القيمة المدفوعة بعد سنتين أو ثلاثة هو أمر به ظلم كبير لهم.