6 طرق يجب اتباعها للتأكد من جدية وصدق الشركات العقارية وتجنب الوقوع فخ النصب..الإطلاع على العقود والتراخيص ومراجعتها فى الحى أو جهاز المدينة.. والتأكد من عدم وجود مديونية أو صدور قرار بسحب الأرض

يتعرض المئات بل الالاف من المواطنين للنصب من قبل بعض الشركات العقارية التى تعمل حاليا فى السوق المصرى، حيث يتفاجأ المواطنين بأن جهاز المدينة يرفض تسجيل العقارات بسبب وجود مديونية على الشركة لم تقم بسدادها أو صد,ر قرار من الجهاز بسحب الأرض دون علم المواطنين مما يعرض المواطنين لفقدان أموالهم التى قاموا بتسديدها للشركة مقابل الحصول على قطعة أرض مما يؤدى إلى إنهيار المواطنين أو تعرضهم لصدمات وخاصة أن البعض منهم قاموا ببع كل ما يمتلكونه من اجل شراء هذه الأراضى.
وفى الفترة الأخيرة امتلأت شاشات التليفزيون وصحف الجرائد والمجلات بالإضافة إلى سلالم المترو وأمام المساجد والجامعات بآلاف من إعلانات شركات الاستثمار العقاري، والتى تعرض شقق وأراضى للبيع فضلا عن الشاليهات المطلة على البحر والمجهزة بالكامل، والأراضي السكنية مغرية السعر، وتتعهد بتسهيلات السداد والتقسيط المريح، وبالفعل هناك الكثير من المواطنين يقع فى فخ هذه الشركات فبعد سداد مقدمات الحجز، يذهب المواطنون لاستلام الوحدات السكنية التي اشتروها، ليكتشف البعض أن المشروع وهمي لا أساس له، بينما يكتشف البعض الآخر أن شقته تم بيعها لأكثر من "ضحية".
واليوم السابع يفتح هذا الملف إيمانا منه بتوعية المواطنين خوفا من النصب عليهم من قبل هذه الشركات حيث نقدم عدد من الخطوات التى يجب إتباعها اللجوء لاى شركة عقارية لشراء قطعة أرض أو وحدة سكنية.
أولا بالنسبة للوحدات السكنية:
أعدت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية عدد من الخطوات لتوعية بالمواطنين عند شراء أو إيجار وحدة سكنية وذلك للتأكد من أن العقار الذى يقدم عليه المواطن لشراء أو تأجير وحدة سكنية به، حصل على رخصة بناء وذلك من خلال الآتى : -
أ - التوجه إلى الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة للتأكد من أن العقار صادر له ترخيص بناء أو تعلية وعدم تحرير محاضر مخالفات بناء للعقار.
ب- تحرير عقد البيع أو الإيجار على نموذج مرفق باللائحة التنفيذية لقانون البناء المعدلة بالقرار الوزارى رقم 109/2013 المنشور بالوقائع المصرية بالعدد 66 ( تابع ) فى 20/3/2013 يتضمن كافة البيانات المتعلقة بترخيص البناء أو التعلية متضمنة رقم الترخيص والجهة الصادر منها وعدد الأدوار والوحدات المرخص بها والبيانات الخاصة بأماكن إيواء السيارات وتركيب المصاعد وغير ذلك مما تحدده اللائحة التنفيذية لقانون البناء، حيث أنه طبقاً للمادة (67) من قانون البناء لا يقبل شهر أى عقد غير متضمن لهذه البيانات.
ج- طبقاً للمادة (66) من قانون البناء يقع باطلاً كل تصرف يكون محله ما يأتى :
1.أية وحدة من وحدات المبنى أقيمت بالمخالفة لقيود الارتفاع المصرح به قانوناً.
2.أى مكان مرخص به كمأوى للسيارات إذا قصد بالتصرف تغيير الغرض المرخص به المكان.
3.تغيير استخدام المبانى أو أى من وحداتها لغير الغرض المرخص به، وذلك قبل الحصول على الموافقة اللازمة من الجهات المختصة على تغيير الاستخدام .
-للتعاقد بالإيجار الجديد طبقاً للقانون رقم 4 لسنة 1996 ولضمان حقوق المالك والمستأجر ولضمان إخلاء الوحدة بعد انتهاء مدة الإيجار وحتى يكون لعقد الإيجار وشروطه وانتهائه قوة السند التنفيذى دون اللجوء للقضاء طبقاً للقانون 137 لسنة 2006 يتوجه المالك والمستأجر للشهر العقارى لتوثيق عقد الإيجار .
وتتضمن الخطوات ضرورة مراجعة مستندات الملكية للبائع لتتبين ما هي صفته وهل يجوز له التصرف بالبيع بصفة أصلية أو بتوكيل ساري المفعول والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه ويجب ان يكون سند الملكية مشهرا "مسجل".
وويجب الامتناع عن الشراء في حالة إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتي لا يقع المشتري لعملية نصب.
وبالنسبة للعقارات العادية الخاصة بالمواطنين أو بعض الشركات الصغيرة والتى تقع فى أماكن قريبة من وسط القاهرة الجيزة مثل فيصل والهرم وخلافة يحذر شراء شقة بدون عداد كهرباء عادي "رقم حديدة" وليس عداد ممارسة أو كودي، وضرورة مراجعة بيانات الوحدة أو العقار، بجانب مراجعة الحي أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الواقع في دائرتها العقار أو الشقة للتعرف من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحي أو الإدارة الهندسية للتأكد من المعلومات الهامة التي تتضمن أن العقار ليس متعديا علي أملاك الدولة والامتناع عن شراء أي وحدة سكنية مقامة علي أملاك الدولة حتي لا تضيع أموال المشتري، وأن يكون العقار قدانشيء بناء علي رخصة بناء وأن الوحدة المشتراه أو المؤجرة تقع في الأدوار التي شملت الأعمال المرخص بها ويحذر شراء وحدة في مبني بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية ويمكن ان يتعرض للإنهيار.
والاستعانة بمصلحة الشهر العقاري في المنطقة للحصول علي شهادة سلبية بالتصرفات علي العقار من مصلحة الشهر العقاري للتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة علي العقار أو الوحدة من جانب البائع للغير ثم اخفاؤها عليك.
وتحذر الوزارة المواطنين وتطالبهم بضرورة الامتناع عن الشراء في حالة وجود أي تصرف علي العقار قد يؤثر علي ملكيتك أو حيازتك ويفقدك أموالك، والتقدم بطلب الإشهار للعقد فور تحريره حتي تتمكن من حجز اسبقية للتسجيل وشهر عقد البيع أو الإيجار علي أن يتضمن التعاقد كافة حقوق والتزامات كل طرف بصورة واضحة لا تحتمل اختلاف التأويل أو التفسير بما فيها حصة الشقة من الأرض والمرافق والسطح والبدروم والأجراء المشتركة والاستخدامات المحيطة كالحدائق والفراغ.
و الحصول علي نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الأرض وصورة الرخصة والمخطط العام للمجتمع السكني "الكومباوند" وأرفقها مع عقد الملكية للوحدة وأودعها الحي أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة للمحافظة علي حقوقك.
بعض عمليات النصب تكمن في الترويج لمشروعات والإعلان عن وجود عدد محدود من الوحدات في المراحل الأخيرة من المشروع، مع وعود بالتسليم الفوري او القريب، وما ان يذهب المشتري لمقر الشركة للشراء حتى تسارع الإدارة إلى عرض صور تصميمية للمشروع بعد اكتماله قريبا، وعرض عدد محدود من الوحدات فقط، بإدعاء انه قد تم بيع كل المراحل الأخرى، واذا طلب المشتري رؤية تراخيص البناء يتم إظهار تراخيص وتصاريح بناء لعمارة واحدة مكونة من طابقين او ثلاثة فقط، واذا استفسر المشتري عن هذا الأمر يكون الرد بأن المشاريع الضخمة تبدأ تصاريحها بهذا الشكل، على ان يتم استخراج باقي التراخيص اللازمة قريبا، وهو رد يظهر استهتار الشركة بعملائها واستغلالها لعدم معرفتهم بالأمور القانونية والإجراءات اللازمة في البناء، فالمشتري غالبا ما ينجذب فعلا للإغراءات الإعلانية دون أي تفكير أخر.
وبعد تحصيل الأموال من المشترين سواء نقديا او بشيكات مستقبلية تبدأ الوعود بقرب فترة الاستلام، وما ان يحين هذا الموعد حتى يجد المشتري انه لم يضع أي أساس للمشروع ولا توجد أي عمليات بناء تمت حتى وقته، وهو ما يدل على غلطة ثانية من المشتري الذي يتخاذل عن زيارة الموقع بشكل مستمر للتأكد من جدية المشروع، وعندها تبدأ رحلة العذاب للمشترين في محاولة استرداد حقوقهم الضائعه وأموالهم المنهوبة.
ثانيا بالنسبة للأراضى:
ينصح بعض الخبراء المهتمين بمجال العقارات بضورة أن يطلع المواطن على العقود وذلك للتأكد من ملكية الشركة المعلنة عن الأراضي المطروحة للبيع، وذلك عن طريق هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة إذا كانت الأراضي بالمدن الجديدة، وعن طريق الأحياء إذا كانت بالمدن القديمة.
ويشدد الخبراء على المواطنين الراغبين فى شراء الوحدات السكنية بضرورة الإطلاع على عقود ملكية الشركة العقارية للأراضي والوحدات السكنية المعلن عنها، والتأكد من قانونيتها، ونقل ملكيتها بالكامل للشركة، وليس بتنازل شخص لآخر، أو عقد بحق انتفاع، لضمان عدم وجود منازعات على الأرض أو خلاف على ملكيتها".
ويؤكد الخبراء أنه يجب على المواطن حماية وتأمين نفسه وذلك من خلال قيام المشترى بوضع شرطا جزائيا في عقده مع شركة الاستثمار العقاري، لينص بوضوح على أن الوحدة السكنية مباعة له وحده، وفي حالة ثبوت العكس يتم دفع تعويض قدره ضعف قيمة الوحدة".
وكشف الخبراء عن أن الإعلانات التى تطل على المواطنين من خلال شاشات التليفزيون أو صفحات الجرائد والمجلات حول وجود شاليهات بالساحل الشمالي بمقدم لا يتجاوز 80 أو 100 ألف جنيه، أكدوا أن هذه إعلانات وهمية لأن أى شاليه بالساحل الشمالي لا تقل قيمته عن 300 ألف جنيه، ويجب توخى الحذر وأن يبحث المواطن عن الشركات ذات الاسم المعروف، والتعاملات السابقة الموثوق فيها.
وطالب الخبراء بضرورة الاطلاع على رسم مساحي معتمد، للتأكد من مواقع الأراضي المعلن عنها والموجودة بالعقود، والتحقق من مساحة الأراضي التى تمتلكها الشركة بعقود رسمية، وليس بنظام وضع اليد.
وفى السياق ذاته كشف الخبراء ، أن عمليات النصب العقاري لا تتوقف عند عدم تسليم الوحدات، بل أنها تتم بنوع اخر أيضا، وهو تسليم الوحدات فعلا للمشترين ولكن بمواصفات وخدمات أخرى غير المتفق عليها، مثل ان يتم البيع على أساس ان هذه الوحدات موجودة ضمن كمباوند خاص متكامل الخدمات، ليتفاجأ المشترين بعد ذلك بأن المباني السكنية هي مباني منفردة ليست كمباوند ولا توجد أي خدمات خاصة بهم، او يكتشف السكان ان العمارة التي سكنوا بها لا يوجد تراخيص مرافق لها مثل المياه والكهرباء، وان الشركة المالكة تقوم بسرقة الكهرباء لتنير المبنى، وبهذا لا يستطيع السكان ان يمتلكوا عدادات مياه تو كهرباء بأسمائهم رغم انهم ملاك حقيقين للوحدات ودفعوا مبالغ تقترب من 2000 جنيه في بعض الحالات كقيمة عداد الكهرباء.
وللنصب أنواع كثيرة أيضا فهناك بعض المواطنين قاموا بشراء بعض الوحدات السكنية بأحد الأبراج السكنية على أمل أن الشاطىء الذى يطل عليه البرج خاص به ولكنهم فوجئوا بأن الشاطىء هو شاطىء عام وليس شاطىء خاص.
كما أن هناك بعض الشركات العقارية التى تعلن عن عن مشروعات سكنية عبارة عن فيلل وخلافه وترفض تسليم المواطنين للفييل إلا بعد إكتمال سداد المستحقات ويفاجىء المواطنين عند التوجه لجهاز المدينة الجديدة لتسجيل عقاراتهم برفض الجهاز التسجيل بحجة وجود مديونية على الشركة لم تقم بسدادها وهو ما حدث مع أهالى حى الأشجار بمدينة 6 أكتوبر حيث إتهم إتحاد الشاغلين بحى الأشجار بمدينة 6 أكتوبر الشركة الدولية للمشروعات السياحية "إنتورز" بالتقاعس وعدم الإلتزام بشروط التقاعد المبرم بين الشركة وعملائها، وعدم الإلتزام بدفع المديونية لجهاز 6 أكتوبر مما عاد عليهم بالسلب حيث رفض الجهاز تسجيل العقارات والفيلل بالحى بحجة وجود مديونية على الشركة لم تقم بسدادها.
وقال المستشار محمد عبد الحليم، نائب رئيس إتحاد الشاغلين، أن الشركة تقوم بالبناء فى أراضى الحدائق العامة والمنتزهات بالحى بدون ترخيص وتقوم ببيعها للمواطنين وذلك بعلم من جهاز مدينة 6 أكتوبر، مضيفا أن الجهاز أصدر قرار بسحب الأرض من الشركة بمنطقة حى الأشجار عام 2009 .
وأشار إلى أن الشركة تفرض مبالغ مالية كبيرة على الملاك بحجة توصيل غاز وخلافه، واصفا ذلك بالإبتزاز، مؤكدا ان الإتحاد توصل لإتفاقية مع وزارة البترول لتوصيل الغاز للحى نظير مبلغ 7 مليون جنيه، بينما الشركة تفرض على الملاك مبلغ 14 مليون جنيه للموافقة على توصيل الغاز لهم، مشيرا إلى أن هناك وديعة تبلغ قيمتها 20 مليون جنيه الإتحاد لا يعرف عنها شيئا، مطالبا وزير الإسكان بضرورة ان يكون جهاز 6 أكتوبر هو الجهة الرسمية التى يتعامل معه مواطنى حى الأشجار بدلا من الشركة، مؤكدا أن كافة المواطنين بحى الأشجار لم يستطيعوا تسجيل عقاراتهم رغم تقدمهم للجهاز باكثر من طلب وذلطك بسبب وجود مديونية على الشركة تتعلق بالأراضى المقام عليها حى الأشجار.
وأشار إلى أن العقد المبرم بين الشركة وعملائها ينص على عدم تسليم العقار سواء فله أو شقة للعميل إلا بعد سداد كامل دفعات الأقساط وهو ما إلتزم به العملاء إلا أن الشركة لم تلتزم بباقى بنود العقد من توصيل الخدمات والحق فى التسجيل العقار وخلافه.
وأوضح أن الشركة تقوم حاليا بأعمال حفر وبناء عدد من الوحدات بدون تصريح وتقوم ببعها للمواطنين فضلا عن أنها تقوم بإستغلال الحدائق العامة بالحى للبناء عليها وهو ما يخالف العقد ، مشيرا إلى أنهم تقدموا لجهاز مدينة 6 أكتوبر بأكثر من طلب ولكن دون جدوى.
وفى السياق ذاته تعرض أكثر من 3500 مواطن وخبير بوزارة العدل لعملية نصب جديدة من إحدى الشركات العقارية وذلك بسبب تأخر استلامهم الوحدات وعدم إنهاء الشركة للمشروع رغم تعاقدهم من عام 2008 على وحدات سكنية وتم الاتفاق على أن يكون السداد عن طريق أقساط دورية ويتم التسليم فى يونيو 2011".
وأكد ععد منهم أنهم فوجئوا بعد قيام الشركة بسداد كامل مديونيتها لهيئة المجتمعات العمرانية على الرغم من قيام الملاك بسداد ما يقرب من 70% من ثمن الوحدات"، وهو ما أدى إلى رفض الهيئة توصيل المرافق للمشروع إلا بعد قيام الشركة بسداد كامل مديونيتها للشركة.
كما هناك نوع أخر من النصب وهو قيام بعض الشركات الغير مرخصة بإفتتاح مكاتب مؤقتة وتقوم بإنشاء مشروع سكن وتقوم ببيع الوحده لأكثر من مواطن وعند إكتمال الحجز تقوم بالشركة بإغلاق هذا المكتب والإختفاء ومئات القضايا داخل أروقة المحاكم حول هذه الجرائم.
وعند الإمساك والقبض على أصحاب هذه الشركات تقدم الشركة بعض الحلول لعملائها المنصوب عليهم من بينها قيام الشركة برد الأموال إلى المشترين ولكن مع تقسيطها على فترات طويلة بشيكات، وهذا الحل غير عادل فهذه الأموال تظل مع الشركة فترة طويلة تقوم بالاستفادة منها ومن فوائد وضعها في البنوك، بينما استرداد المواطنين لنفس القيمة المدفوعة بعد سنتين او ثلاثة هو امر به ظلم كبير لهم.