عقارات المدن القديمة تكسب.. المستثمرون يتخلون عن المناطق الجديدة.. حسين جمعة: الشركات تسعى للربح السريع.. والسيد: تقارب الأسعار كلمة السر.. والمرافق والخدمات عنصرا جذب

شهدت السوق العقارية المصرية ردة للمستثمرين والمواطنين واتجاههم للعقارات بالمدن الحضرية القديمة ومناطق مثل مصر الجديدة ومدينة نصر والمعادي والشيراتون بدلا من الإقبال على عقارات المدن الجديدة مثل القاهرة الجديدة والشيخ زايد و6 أكتوبر والعبور و15 مايو وغيرهم.
ويظهر ذلك واضحا في تنفيذ عدد كبير من الشركات العقارية الكبرى لمشروعاتها الجديدة في المناطق الحضرية القديمة وعلى رأسهم شركة أبراج مصر التي تنفذ مشروع السكنى The Gate الذي يقام على مساحة 35 ألف متر مربع بإجمالي استثمارات تصل إلى 4.5 مليارات جنيه بمنطقة مصر الجديدة، كما أن شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير تطور خمسة مشروعات رئيسية بمنطقة القاهرة الكبرى، وتضم هذه المشروعات قرابة 8 آلاف وحدة سكنية متنوعة بين مختلف مراحل الإنشاء والتصميم.
وتنفذ أيضا الشركة السعودية – المصرية للتعمير لمشروعها الجديد السكني والإداري بمنطقة كورنيش المعادي.
وأكد خبراء ومطورون عقاريون أن اتجاه المستثمرين والمواطنين على عقارات المناطق الحضرية والمدن القديمة أمر طبيعي في ظل توافر المرافق والخدمات الأساسية بتلك المناطق، علاوة على تقارب الأسعار بتلك المناطق والمدن الجديدة وبالتالي صار يفضل الكثيرون المناطق القديمة، وأشاروا إلى أن التسويق العقاري لتلك المناطق أمر سهل وسريع وهو ما تسعى له الشركات العقارية.
أسعار العقارات
سجل سعر المتر في مناطق مثل المهندسين ومصر الجديدة على سبيل المثال 12- 15 ألف جنيه وهى ذاتها الأسعار في المدن الجديدة مثل القاهرة الجديدة والشيخ زايد، وأكد الخبراء أن الاتجاه للمناطق القديمة لا يعني العزوف عن المدن الجديدة لأنها تمثل المنفذ والمستقبل ويزيد عليها الطلب خلال السنوات القادمة، ولا بد من التوسع بها والعمل على استيعاب الزيادة السكانية الكبيرة للمصريين، حيث إن المناطق القديمة لن تستوعب الزيادة المضطردة للسكان، ومن المتوقع وفقا لتقديرات الحكومة أن يصل تعداد سكان مصر ل150 مليون نسمة خلال عام 2030، وأن الإقبال على حجز الوحدات وشرائها بالمدن الجديدة غالبا يكون من المواطنين راغبي الاستثمار في العقار وليس بغرض السكن السريع، على عكس من يلجأ لشراء الوحدات السكنية بالمدن القديمة، وهو من المواطنين الراغبين في السكن وليس للادخار والاستثمار وذلك بسبب سهولة السكن بها والعيش فيها.
الربح
أكد الاستشاري إبراهيم عوض الخبير العقاري، أن اتجاه الكثير من الشركات العقارية للعودة مرة أخرى لتنفيذ مشروعات إسكان بالمدن والمناطق القديمة مثل مصر الجديدة ومدينة نصر والمعادي، أمر طبيعي حيث إن هذه الأماكن تعد واعدة للغاية وعليها إقبال ملحوظ من المواطنين، بسبب قربها من وسط القاهرة وتتوافر بها كافة الخدمات والمرافق الأساسية، والأجهزة الحكومية، علاوة على قربها من مقار عملهم.
وأشار إلى أن الشركات العقارية تبحث دائما عن الربح في المقام الأول وبالتالي الأماكن المميزة التي تجذب العملاء لها، مشيرا إلى أن اتجاه الشركات للمدن القديمة ليس بالجديد، ولكن ضعف فرص الحصول على الأراضي بالمدن القديمة وراء إقبال المستثمرين والمطورين العقاريين على الاستثمار وإقامة المشروعات الجديدة في المدن الجديدة، لافتا إلى أن الإقبال على حجز الوحدات وشرائها بالمدن الجديدة غالبا يكون من المواطنين راغبي الاستثمار في العقار وليس بغرض السكن السريع، على عكس من يلجأ لشراء الوحدات السكنية بالمدن القديمة، وهو من المواطنين الراغبين في السكن وليس للادخار والاستثمار وذلك بسبب سهولة السكن بها والعيش فيها.
تنوع جيد
وأكد عوض أن هناك تنوعا جيدا بالسوق العقارية المصرية، سواء بمشروعات في المدن الجديدة أو القديمة وهو أمر يعكس أن هناك الكثير من الفرص الاستثمارية العقارية في مصر، ويؤكد أن هناك طلبا حقيقيا بالسوق العقاري المصري وليس سوقا وهميا كما يعتقد البعض.
وأشار إلى أن هناك حجم طلب كبير بالسوق العقاري على الوحدات السكنية بكافة شرائحها سواء للمواطنين محدودي أو متوسطي الدخل، وهذه النوعية تتوافر وتتناسب أكثر مع المدن القديمة خلاف مشروعات الإسكان الفاخر للفيلات بأنواعها المختلفة والتي تتناسب مع المساحات الشاسعة التي تتمتع بها المدن الجديدة، مؤكدا أن الشركات والقطاع الخاص بشكل عام يركز على الإسكان الفاخر وفوق المتوسط والذي يحقق لها أرباح كبيرة، بالرغم من قلة شريحة المستهلكين بهذه النوعية من الإسكان.
تقارب الأسعار
فيما أكد الدكتور حسين جمعة رئيس جمعية الثروة العقارية، أن هناك العديد من المتغيرات المحلية والاقتصادية والاجتماعية وراء الإقبال على عقارات المدن القديمة، وأبرزها تركيز المستثمرين العقاريين على تحقيق الربحية العالية والسريعة وهى تأتي من المشروعات بالمدن القديمة والحضارية على عكس المدن الجديدة، علاوة على أن أسعار العقارات في المدن الجديدة قاربت على أسعار المدن القديمة، وتقارب السعرين جعل المواطنين يقبلون أكثر على المناطق الحضرية والقديمة مثل مصر الجديدة والمهندسين ومدينة نصر والمعادي وغيرهم.
وأشار إلى أن سعر المتر في مناطق مثل المهندسين ومصر الجديدة على سبيل المثال سجل 12- 15 ألف جنيه وهى ذاتها الأسعار في المدن الجديدة مثل القاهرة الجديدة والشيخ زايد، لافتا إلى أن الثقافة المجتمعية في مصر أيضا تقوم على وجود السكن بقرب العمل وهو ما يتحقق بالمدن التقليدية والقديمة.
المستثمر الناجح
وأوضح أن هذا الاتجاه أمر جيد ومحمود لأنه يؤدي لتنوع المحافظ العقارية في مصر ويلبي كافة احتياجات العملاء المختلفة، حيث يظل لكل من المنطقتين شريحة كبيرة تفضل إحداهما على الأخرى حيث إن هناك شريحة كبيرة من المصريين تفضل السكن في المدن الجديدة والابتعاد عن صخب وزحام القاهرة، في حين يفضل آخرون السكن والعمل في المدن الحضرية القديمة، والمستثمر الناجح والناصح يعمل على توفير النوعين.
القيمة المضافة
وأكد أن أي مستثمر قبل تنفيذ أي مشروع يعد دراسات جدوى وافية وكاملة عن مشروعاته وبالتالي يقبل على المنطقة التي تحقق له العائد الكبير والمضمون، وخاصة وأن السوق العقارية مقبلة على زيادة أسعار كبيرة خلال الفترة المقبلة، بالتزامن مع القرارات الحكومية الأخيرة والتي بدأت بتطبيق ضريبة القيمة المضافة وتعويم الجنيه ورفع أسعار الوقود بما انعكس بشكل مباشر على أسعار مستلزمات البناء والتشييد وارتفعت أسعار الحديد والأسمنت والطوب وغيرها.
وأضاف أن ارتفاع أسعار المواد الخام للبناء والتشييد ستؤدي لزيادة أسعار العقارات بشكل لافت للنظر الفترة المقبلة وبنسب قد تصل ل 30-40% سواء في العقارات بالمدن الجديدة أو القديمة، ويفترض أن تظهر تداعيات هذه الارتفاعات على السوق العقارى خلال 6 شهور، مع تنفيذ المشروعات الجديدة أو الجارى تنفيذها ولكن دائما ما يلجأ المستثمر لرفع الأسعار بمجرد الإعلان عن قرارات حكومية، مشيرا إلى أن هناك إشكالية أخرى وهى طرح وزارة الإسكان الأراضي بأسعار عالية بما يزيد أيضا من أسعار الوحدات السكنية للمستهلك.
تسويق وبيع
قال فريد شلبي رئيس المؤسسة العربية للتنمية الاقتصادية، رئيس مجلس إدارة المجموعة الدولية للاستثمار العقارى، إن السبب الأول وراء عودة الشركات العقارية لإنشاء مشروعاتها الجديدة في المدن القديمة سواء القاهرة أو مدينة نصر، أو مصر الجديدة هو تسويق وبيع الوحدات بشكل سريع نتيجة قرب هذه الأماكن من الخدمات والأماكن الحيوية والمواصلات وأماكن العمل، علاوة على أن طبيعة الإنسان المصرى اجتماعى ويميل للعائلة والسكن بالقرب منها.
وأشار إلى أن الاتجاه للمناطق القديمة لا يعني العزوف عن المدن الجديدة لأنها تمثل المنفذ والمستقبل ويزيد عليها الطلب خلال السنوات القادمة، ولابد من التوسع بها والعمل على استيعاب الزيادة السكانية الكبيرة للمصريين، حيث أن المناطق القديمة لن تستوعب الزيادة المضطردة للسكان، ومن المتوقع وفقا لتقديرات الحكومة أن يصل تعداد سكان مصر ل150 مليون نسمة خلال عام 2030.
وردا على سؤال حول أسعار الوحدات في المناطق القديمة والمدن الجديدة، قال فريد شلبي إن أسعار العقارات في الأماكن القديمة تختلف من منطقة لأخرى لكن نتيجة لزيادة أسعار الأراضى بالمدن الجديدة بالمقارنة مع الأماكن القديمة تحدث المرافقة وبالتالي فإن الأسعار بالمناطق القديمة أقل من الأسعار بالمدن الجديدة.