هتعمل ايه علشان تستلم شقتك؟.. 4 ضوابط وشروط ل«دعوى التسليم»

البعض يتصور أن القانون به ثغرات يستغلها ذو المصلحة لتحقيق اهدافه، ولكن الحقيقة أنها ليست ثغرات، وإنما هى استخدام خاطئ لمواد القانون لتحقيق أهداف، وأغراض غير شرعية والكيد والإضرار بالآخرين، فالأصل هو مدى مطابقة مواد القانون للوقائع.
ومثال ذلك، دعوى التسليم التى سنها المشرع لمصلحة المجتمع وأفراده، وتكمن خطورة هذه الدعوى التى استغلها أصحاب الضمائر الميتة للإستيلاء على أملاك الآخرين، تذييل حكمها بالصيغة التنفيذية «على الجهة التى يناط اليها بالتنفيذ أن تقوم بتنفيذ هذا الحكم متى طلب منها ذلك ولو بالقوة الجبرية»، فالمشرع لم يقصد الإضرار بالأفراد ولم يشرع هذه الدعوى ليستغلها محترفى الاستيلاء على أملاك الغير.
«صوت الأمة» رصدت فى التقرير التالى: «ماهية دعوى التسليم، والضوابط والشروط»-بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض إسماعيل بركة-
تمهيد:-
شرعت دعوى التسليم كضمانة لتنفيذ عقد البيع الصحيح وأثر من أثاره، وذلك بوضع المبيع تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به بغير حائل وذلك طبقًا لنص المادة 435 مدني.
ضوابط وشروط دعوى التسليم:-
بالإضافة للشروط العامة لقبول أي دعوى من صفة ومصلحة وأهلية تتطلب دعوى التسليم شروطًا خاصة منها:-
1- أن يكون المدعي مالك ولديه سند ملكية صحيح، وأن يكون العقار مفرز ومحدد وليس علي الشيوع وأن ترفع الدعوى أمام المحكمة المختصة محليًا التي يقع بها العقار.
2- أن يكون المدعي طرفًا في عقد البيع حيث من المقرر فى قضاء محكمة النقض أنه: «وإن كان التسليم يعد أثراً من آثار عقد البيع باعتباره التزاماً يقع على عاتق البائع سجل العقد أو لم يسجل إلا أن ...... أثار العقد وفقاً لنص المادة 145 من القانون المدنى لا تنصرف إلى الغير الذى لم يكن طرفا فيه ولم تربطه صلة بأى من طرفيه سواء كانت هذه الأثار حقاً أم التزاماً».
( الطعنان رقما 5870 ، 7251 لسنة 66 ق جلسة 12 / 6 / 1997 س 48 ج2 ص 879 )
اقرأ أيضا: فيها حاجة حلوه.. قواعد تملك الأجانب للعقارات في مصر وأماكن الحظر
3- لا يشترط لصحتها شهر عريضة الدعوى. حيث قضت محكمة النقض:- الدعوى بطلب تسليم العقار محل عقد البيع الابتدائى عدم خضوعها للقيد الوارد فى المواد 65/3، 103/2 ، 126 مكرر مرافعات إلغاء الحكم المطعون فيه الحكم محكمة أول درجة الصادر بعدم قبول الدعوى لعدم تسجيل صحيفتها صحيح تصديه لنظر موضوع الدعوى وفصله فيه وعدم إعادتها لمحكمة أول درجة مخالفة للقانون وخطأ فى تطبيقه . علة ذلك .
( الطعنان رقما 829، 1180 لسنة 69ق جلسة 13/6/2000)
4- مراعاة الضوابط المنصوص عليها فى القانون رقم 76 لسنة 2007 في حالة عدم الاستدلال على الملاك أو الحائزين وهى :-
(أ) إخطار ذوى الشأن من الملاك واصحاب الحقوق بالدعوى حتى يتسنى لاى منهم ان يتدخل فى دعوى التسليم المتداولة بشأن عقارة ليضع تحت بصر المحكمة الجزئية التى تنظر الدعوى الادلة المثبتة لحقة على العقار.
(هنا نجد أن البائع الذى يبيع حق ليس ملكه يجب عليه أن يثبت للمحكمة طريق ملكيته للعقار كيف آلت إليه)
(ب) أسند المشرع للوحدة المحلية دورا فى الاخطار بدعوى التسليم في حالة عدم الاستدلال على الملاك أو الحائزين يتمثل فى الصاق ملصق واضح وفى مكان ظاهر بواجهة العقار وفى مقر نقطة الشرطة أو عمدة الناحية ولوحة اعلانات فى مقر الوحدة المحلية وذلك منعا لتحايل المدعى فى دعوى التسليم باجراء اخطار شكلى ومنعا لتحايل طرفى دعوى التسليم بالطلبات من الجلسة الاولى أو بتقديم عقد صلح لالحاقة بمحضر الجلسة، فلا تحكم المحكمة فى الدعوى إلا بعد تمام الاخطار ولو سلم المدعى عليه بطلبات المدعى؛ ومفاد ذلك أن إعلان الخصم فى الدعوى لا يغنى عن وجوب إخطار المدعى لحائزى العقار-وفقا ل«بركة».
اقرأ أيضا: لو صاحب البيت اشتغللك وماركبش الأسانسير.. المحكمة بتقولك: ما تدفعش باقي ثمن الشقة
وهذا ما جرى عليه قضاء محكمة النقض:- «إذ كان البين من الأوراق أن المطعون ضده أقام الدعوى بطلب تسليمه العقار محل النزاع، وقد خلت الأوراق مما يفيد قيام المذكور بإخطار ذوى الشأن من الملاك والحائزين وأصحاب الحقوق على هذا العقار ومع ذلك أيد الحكم المطعون فيه قضاء الحكم الابتدائى بتسليم العقار إلى المطعون ضده، رغم ما قدمته الطاعنة من مستندات أمام محكمة الاستئناف تفيد وجود شاغلين للعقار من غير طرفى النزاع، وذلك على قول منه إن القانون لم يوجب اختصام هؤلاء في الدعوى وأنه أمر جوازي للقاضى، وأن إعلان الطاعنة بالدعوى يُغنى عن إخطار الحائزين، وهو ما يعيب الحكم بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه ».
(الدوائر المدنية - الطعن رقم 3365 / 80 بتاريخ 22-1-2012 )
(ج) جعل المشرع الاختصاص بدعوى التسليم من اختصاص المحاكم الجزئية مهما كانت قيمتها المادية باعتبار أن المحكمة الجزئية هى الاقرب لمكان العقار ومن أجل احاطة هذه الدعاوى بسياج من الأمان ورد كيد محترفى الاستيلاء على الأملاك الخاصة
جعل المشرع الطعن بالاستئناف فى دعوى التسليم أمام محكمة الاستئناف وليس المحكمة الابتدائية طبقا للمادة 48 مرافعات مما فتح الباب الى الطعن عليها بالنقض.