13.8 مليار فجوة بين مبيعات «الماكيت» والمشروعات المنفذة لأكبر 5 شركات عقارية فى البورصة

كشف تقرير صادر عن الغرفة الأمريكية بالقاهرة عن وجود خلل فى مبيعات شركات العقارات الكبرى المقيدة فى البورصة المصرية، يتمثل فى تراجع حجم المشروعات، التى تم تسليمها بالفعل للعملاء، مقابل مبيعات الشركات للوحدات السكنية فى مشروعاتها التى تسعى إلى تنفيذها (البيع على الماكيت).
وأشار التقرير الصادر عن الغرفة إلى أن الفجوة بين حجم المبيعات على الماكيت، والعقارات التى جرى تسليمها للعملاء، بالنسبة لأكبر 5 شركات عقارية مدرجة بالبورصة، تراجع على نحو كبير خلال العام الماضى إلى 13.823 مليار جنيه، مقارنة بحجم الفجوة فى 2014، التى بلغت 18.42 مليار جنيه. ويتوقع التقرير أن تتراجع الفجوة بنحو ضئيل خلال عام 2016 إلى 13.116 مليار جنيه، بينما شهدت الفترة من منتصف 2010 حتى 2012، توازن فى حركة المبيعات بين وحدات جرى حجزها، وأخرى تم تسليمها بالفعل، بحجم فجوة 3 مليارات جنيه سنويا، بمتوسط 15 مليار جنيه حجوزات فى السنة، مقابل 11 مليار جنيه مبيعات تم تسليمها.
ويوجد نحو 29 شركة عقارية مُقيدة بالبورصة المصرية، بإجمالى رءوس أموال تصل إلى 48 مليار جنيه، بما يُماثل نحو 10% من قيمة سوق المال، وتستحوذ الشركات الخمس الكبرى، وهى سوديك وبالم هيلز وإعمار مصر وعامر جروب وطلعت مصطفى على الحصة الأكبر من رءوس أموال الشركات العقارية المقيدة بالبورصة بما يزيد على 30 مليار جنيه.
وقال عمرو مراد، مدير تطوير الأعمال بشركة ريديكون للتعمير، إن الفجوة بين البيع على الماكيت والبيع الفعلى ينذر بخطورة هذا الأمر على المطور العقارى لأنه يجازف بسمعته فى السوق، خاصة أن الاحصاءات السابقة تتعلق بأكبر 5 شركات عقارية مدرجة بالبورصة المصرية.
أضاف فى تصريحات ل«مال وأعمال» أن الشركات مطالبة بتنفيذ مشروعات كثيفة خلال وقت قصير لتنفيذ تعاقدها مع العملاء، الأمر الذى يهدد ملاءتها المالية.
وأشار مراد إلى أن «الشق الثانى من مخاطر هذه الفجوة يتعلق بالمقاول الذى يقع على عاتقه تنفيذ هذا الكم من المشروعات، خاصة مع تأخر عملية الإسناد للمقاول، وما يترتب على ذلك من ارتفاع التكلفة الاستثمارية للمشروعات على المطور العقارى، وبالتالى المشترى النهائى».
ويطالب مراد، المطورين العقارين بالإسراع بطرح المشروعات للتنفيذ الفعلى وتسهيل إجراءات الإسناد للمقاولين، خاصة مع وجود مشروع العاصمة الإدارية الجديدة، التى تزيد من حجم الأعمال المطلوب تنفيذها فى السوق العقارية المصرية ليصل إلى 60 مليار جنيه، منفذ منها 15 مليار جنيه، وهو ما يثير التساؤلات بشأن قدرة وإمكانات شركات المقاولات فى مصر على استيعاب هذه المشاريع.
وبجانب مشروع العاصمة الإدارية، وقعت وزارة الإسكان مطلع الشهر الماضى على مذكرة تفاهم مع مجموعة «سكك الحديد الدولية الصينية CREC» لتنفيذ مدينة «أوليمبيك بارك الرياضية» بمساحة 2000 فدان و6 مبان حكومية ومذكرة أخرى مع شركة MCC الصينية، لتنفيذ المدينة الترفيهية بالعاصمة بمساحة 600 فدان، بجانب مذكرتى تفاهم مع تحالف شركات المقاولون العرب وبتروجيت والشركة الصينية العامة للهندسة الإنشائية «CSCEC» لتنفيذ مشروعات بالعاصمة الإدارية تضم 12 مبنى للوزارات، ومبنى مجلس الوزراء، والبرلمان، وقاعة المؤتمرات الكبرى، وأرض المعارض، وستحصل الشركة الصينية على قرض يصل إلى 3 مليارات دولار من أحد البنوك الصينية لتمويل تنفيذ المشروعات، وهو الأمر الذى يثير المخاوف من قدرة شركات المقاولات المصرية، التى تواجه أزمة فى نقص العمالة والتمويل.
وقال التقرير صادر عن الغرفة: إن دخول البنوك كوسيط بين المشترين وشركات التطوير العقارى، ساهم فى تجنب نقص التدفقات النقدية الناتجة عن تعثر بعض العملاء، وساهم أيضا فى التركيز على أعمالها الأساسية المتمثلة فى البناء وبيع العقارات.
ورغم أن الجدارة الائتمانية يمكن أن تكون مشكلة بالنسبة للبنوك والمطورين، فإن الطلب الزائد فى السوق على العقارات السكنية يعنى أن الشركات العقارية قادرة على استبدال العملاء المتعثرين، وفقا للتقرير.
وقالت أوزا هارشيجت، مساعد مدير الأبحاث بشركة النعيم للسمرة: «إن هذا الأمر يعد مربحا للجانبين البنوك والشركات». وأضافت أن البنوك قادرة على كسب المال عن طريق إقراض للمطورين على المدى القصير بضمان الشيكات التى تحصل عليها الشركات من العملاء لضمان سداد الأقساط. وتعتمد البنوك وشركات التطوير العقارى أيضا على ارتفاع الطلب فى الشريحة مرتفعة الدخل، مع تضاعف المبيعات السنوية للمشروعات قيد التنفيذ بالنسبة للشركات العقارية الكبرى فى مصر، وفقا لأبحاث شركة النعيم للسمسرة.
ويعد هذا بداية للتغيير، ولكن، نظرا لارتفاع تكاليف الأرض، هناك حاجة بشكل متزايد إلى الدفعات المقدمة، ولكن هذا لا يحدث بشكل دائم عند البيع على الماكيت، وفقا للتقرير. وأضاف: «عليك ضخ كمية معينة من المساهمات، وبالطبع المعدات اللازمة لمشروعك، للحصول على بعض القروض من أجل الحفاظ على التدفقات النقدية وسهولة زيادتها».
ودخلت بعض الشركات تجربة استهداف الشريحة العليا من الطبقة متوسطة الدخل، وتحاول تقديم خيارات الدفع على الماكيت، لكى تتناسب مع العملاء محدودى الدخل، ولكن من غير الواضح الآن ما إذا كان النموذج التقليدى للبيع على الماكيت يمكن أن ينجح لخدمة المواطن المصرى العادى، الذى يبحث عن المنازل، وفقا للتقرير.