• مبادرة البنك المركزى ترفع قيمة دعم المساكن من 25 إلى 60 ألف جنيه • من يثبت تزويره للمستندات يحرم من الدعم • البيع والسداد المعجل يفرضان رد قيمة الدعم للصندوق • أموال الصندوق تنتهى العام القادم ولابد من توفير مصادر جديدة • كنت أخجل من الإعلان عن خدمات الصندوق لعدم رضائى عن الشروط • السندات العقارية ضرورة لضمان استمرارية النشاط يحتاج 75% من المصريين إلى مساعدة للحصول على سكن، ويسعى صندوق دعم التمويل العقارى لتقديم جزء من هذه المساعدة، لكن اسبابا عديدة تحول دون قيامه بدوره بشكل مرض، بداية من عدم توافر الوحدات السكنية المناسبة للدعم فى المحافظات الاكثر احتياجا كالصعيد، مرورا بمنظومة التسجيل العقارى العتيقة، ووصولا لعدم القدرة على توفير ادوات تمويل مستدامة مثل السندات العقارية التى تلعب دورا مهما فى التمويل العقارى فى كثير من الدول، وتحتل اكبر مساحة فى سوق الدين العالمية، هذا ما أوضحته رئيسة مجلس ادارة صندوق دعم التمويل العقارى، مى عبد الحميد، فى حوارها مع (الشروق)، ومع شرحها لاحتياجات تطوير دوره، وتنمية سوق التمويل العقارية بصفة عامة فى مصر.حوار حياة حسينأنشئ صندوق دعم التمويل العقارى ليكون أحد آليات التمويل التى تسهل تملك محدودى الدخل للوحدات السكنية، سواء من خلال دفع الصندوق لجزء من ثمن الوحدة نقدا، أو بمساعدته فى القسط الشهرى بمبلغ لا يرد، لا يزيد فى مجمله على 25 الف جنيه. «هذا الدعم موجود فى كل بلاد الدنيا، من باب الحق فى الحصول على السكن»، كما تقول مى عبد الحميد، رئيس مجلس إدارة الصندوق، وتستحقه الأسرة التى يقل دخلها عن 2500 جنيه فى الشهر للأسرة، أو الشخص الأعزب الذى يقل دخله عن 1750 جنيها، بشرط عدم ملكيته لأى سكن. ويقدم طالب الدعم الاوراق التى تثبت توفر هذه الشروط فيه، وتقوم هيئة استعلام من خارج الصندوق بفحصها، وفى حالة وجود مستندات مزورة يتم عمل محضر لطالب الوحدة، ويوضع على القائمة السوداء». ولا تحصل كل الطلبات على الحد الاقصى للدعم «فكل حسب حالته»، كما تقول عبد الحميد، موضحة أن الصندوق لا يعتزم زيادة الحد الاقصى للدعم، خاصة بعد مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى التى أطلقها فى فبراير الماضى، وبدأ تفعيلها بالتعاون مع أربعة بنوك محلية فى نهاية الشهر الماضى. وتقضى المبادرة بأن بتوفير المركزى لتمويل بقيمة 10 مليارات جنيه، ولمدة 20 عاما، يُقرض من خلاله البنوك بسعر فائدة يتراوح بين 2.5% و3.5%، بشرط أن توفر تلك البنوك قروضا للتمويل العقارى لمحدودى الدخل بسعر فائدة 7%، ولمتوسطى الدخل ب 8%. «هذه المبادرة تعنى حصول محدود الدخل اتوماتيكيا على دعم قيمته 60 الف جنيه، يسددها خلال 20 عاما. وإذا كنا نتكلم بشكل عادل يكون محدود الدخل غير محتاج لدعم الصندوق أو قد يحتاج لجزء صغير منه» كما تقول عبد الحميد. رد الدعم ويشترط الصندوق عدم بيع المستفيدين من خدماته للوحدات السكنية قبل مرور 7 سنوات على شرائها، على أن يقوم من يرغب فى التخلص من الشقة، سواء بالبيع أو التنازل، برد مبلغ الدعم المقدم على حسب المدة. فإذا أراد بيعها قبل مرور 3 سنوات على استفادته من دعم الصندوق يكون مطالبا برد كل ما حصل عليه من دعم، أما إذا باعها بعد 3 سنوات فيرد نصف المبلغ، فى حين أنه لو باع الوحدة «بعد 7 سنوات سيكون الدعم حلالا عليه، ولكن لن يُسمح له بالحصول على سكن مدعم من الدولة بعد ذلك». وينطبق نفس الامر على من يرغب فى السداد المعجل، فى مدة أقل من المتفق عليها، حيث يقوم برد كامل المبلغ الذى حصل عليه من الصندوق فى حالة مرور أقل من 3 سنوات على الشراء، بالإضافة إلى تسديد قيمة التخفيض فى الفائدة التى سيكون قد حصل عليها من خلال مبادرة البنك المركزى. ويتم اخطار الشهر العقارى بعدم اصدار توكيلات للحاصل على دعم الوحدة وقام ببيعها قبل المدة المتفق عليها دون رد مبلغ الدعم المطلوب. «من الشائع أن يقوم اشخاص بطلب الدعم وهم من غير المحتاجين له، ويقومون ببيع الوحدة بهدف الحصول على اموال الدعم لشراء تاكسى مثلا، وهناك ايضا سماسرة من بين من يطلبون الدعم للمتاجرة فى المساكن، «انا كصندوق غير مسئول عن دعم شيء غير السكن لمن يستحق الدعم»، كما تؤكد عبد الحميد. «هناك ملايين من المصريين غير قادرين على الحصول على وحدة سكنية»، كما تقول رئيسة الصندوق، مشيرة إلى أن دراسات عديدة عن مستوى دخول المصريين قدرت أن نسبة لا تقل عن 75% منهم يحتاجون لدعم شراء مسكن، كما تنخفض ملكية المصريين للمساكن مقارنة بالعالم، «لذلك عندما عملنا على مبادرة مع البنك المركزى لعلاج هذه المسألة، وقرر المحافظ دعم محدودى ومتوسطى الدخل». وترى عبد الحميد انه من الضرورى أن يتم تشجيع ثقافة التمليك لأنه يساعد على الادخار، كما يجب كذلك تشجيع الايجار لاستغلال 4 ملايين وحدة غير مسكونة. أموال تكفى لعام واحد تم تأسيس صندوق دعم التمويل العقارى فى عام 2006، وقام خلال السنوات الماضية بتمويل 65 الف عميل بنحو 250 مليون جنيه، ولم يكن الصندوق يعمل بشكل قوى قبل عام 2010، حيث يراوح عدد الوحدات التى تم دعمها ما بين 300 إلى 400 شقة، فى حين وصل عدد الوحدات التى طرحها الصندوق مؤخرا إلى 7 آلاف وحدة فى 13 محافظة، كما تقول عبد الحميد. وتوجد خطة لزيادة عدد العملاء، تم عرضها على ابراهيم محلب، عندما كان وزيرا للإسكان ويتم عرضها على مصطفى مدبولى، الوزير الحالى، بهدف دعم حصول 65 الف عميل على وحدات سكنية سنويا. وبدأ الصندوق العمل بقرض من البنك الدولى ولم يتبق منه سوى 900 مليون جنيه، وهو مبلغ يكفى احتياجات التمويل حتى نهاية العام المقبل فقط «ولا نعرف ماذا سيحدث بعد ذلك فقد نقترض مرة اخرى عن طريق الدولة لأن الصندوق لن يستطيع الاقتراض كونه لا يسترد الاموال التى يقدمها دعما، أو أن توفر لنا الدولة موردا آخر»، وتقول عبد الحميد انه من الضرورى تقديم دعم بشرط وصوله لمستحقيه، «ولمن يعترضون على دعم الاسكان اقول لهم إن البنك الدولى اقرضنا لندعم محدودى الدخل رغم انه يناهض سياسة الدعم وذلك لثقة البنك أن دعم اسكان محدودى الدخل سيصل إلى مستحقيه». وكان الصندوق قد رفض تقديم بعض الوحدات فى عدد من مشروعات خاصة ومملوكة لرجال اعمال معروفين، وتقول عبد الحميد أن الصندوق يوافق على تقديم الدعم عندما تكون الوحدة نفسها ايضا مستوفية للشروط وتتمثل فى اثبات ملكية الارض المقام عليها المشروع، اضافة إلى توافر المرافق الخاصة بها، «من الضرورى ألا اسمح بالنصب على عميلى ايضا والحالات التى رفضنا تمويلها لوحدات تابعة لشركات خاصة من قبل كانت بسبب عدم وجود مرافق بدون ذكر اسماء». مساكن بعيدة عن محافظات الفقر لا يحتاج إلى الدعم الا الفقير، ومن اللافت للمناطق التى قام الصندوق بدعم شراء وحدات فيها انها بعيدة عن المناطق المصنفة انها اكثر فقرا، خاصة فى محافظات الصعيد، وتقول عبد الحميد، أن دور الصندوق يكون فى المرحلة التالية، وانه يدعم الوحدة التى يُخطر بها من قبل طالب الدعم، «فدورى أن أحميه وأعطيه تمويلا، وقد طلبت من بعض المطورين من قبل بناء وحدات فى محافظات الصعيد واخبرتهم أن هذه المحافظات بها مواطنون اكثر احتياجا ولكن دون جدوى». واضطر الصندوق إلى دخول مجال التطوير العقارى بسبب ذلك، وتم توقيع بروتوكول مع محافظ الوادى الجديد لبناء 1200 وحدة وسيتم تمويل شرائها بنظام التمويل العقاري. وترى رئيسة مجلس ادارة الصندوق أن هذه المبادرة جيدة، لكنها تحد من موارد الدعم المقدم، حيث سيوجه جزء من الميزانية للبناء». وكان الصندوق قد قام فى وقت سابق ببناء نحو 120 وحدة فى الاقصر و280 وحدة فى القليوبية. وترى عبد الحميد أن نجاح الصندوق فى هذه المأمورية يتوقف على المسئول عن المحافظة، ومدى قدرته على تسهيل الاجراءات وتوفير الارض المناسبة، والمرفقة، «بسبب المشاكل التى واجهناها فى المحافظات قررت أن يقوم استشارى مسئول من وزارة الاسكان ببحث حالة الارض ومدى صلاحيتها من جميع الجهات للمشروع قبل البدء فيه، ويستمر فى متابعة المشروع فى كل مراحله». كما قرر الصندوق أن تكون طريقة البناء والتشطيب حسب طلب المواطنين، «حيث اخبرناهم أن هناك وحدات مساحتها 60 مترا واخرى 70 مترا، وانه يمكن تشطيبها أو تركها بدون تشطيب وأعلنا تكلفة كل نموذج»، وقد كانت هناك افضلية للوحدات 60 مترا وبدون تشطيب، حيث طلب 16 شخصا فقط الوحدة بتشطيب كامل بثلاث غرف، و1112 طلبوا نصف تشطيب بنفس عدد الغرف، اضافة إلى 44 طلب نصف تشطيب وغرفتين، «ويقوم المواطن بدفع مبلغ للحجز وآخر عند الاستلام، ثم يتم تقسيط المبلغ المتبقى من خلال البنك». ويحتاج الصندوق إلى تمويل للتوسع فى مثل هذه التجربة حتى يتم خدمة مناطق فى مصر قد تكون اكثر احتياجا للمسكن المُدعم، ويجب التفكير فى طرق جديدة لتوفير هذه الموارد، وتقول عبد الحميد إن هناك بعض الدول تفرض رسوما على صناعة الاسمنت أو الحديد، توجه حصيلتها لدعم محدودى الدخل فى الحصول على سكن، كما تفرض دول اخرى رسوما على عقود الشركات العقارية لنفس الهدف، «وقد ناقشت هذه المسألة مع كثير من المستثمرين العقاريين فى مصر ووجدت قبولا وترحيبا فهذا جزء من المسئولية الاجتماعية للشركات، وقال بعضهم انهم يقومون بأعمال كثيرة فى هذا الاطار ولا يشعر بهم احد وانهم يتمنون أن يوجد اسم شركتهم على احدى هذه المشروعات، بل إن بعضهم ابدى استعداده لدفع جزء من ارباحه مساو لما سيدفعه عملاؤه». قانون التمويل العقارى ويخضع نشاط التمويل العقارى للقانون الذى صدر عام 2001، وهو يتعامل مع كل العقارات فى 3 حالات فقط هى البناء والبيع والترميم، وتضيف عبد الحميد أن هناك انواعا كثيرة من التمويل العقارى، فمثلا فى انجلترا يوجد 60 منتجا، لذلك كان من الضرورى تعديل هذا القانون حتى تتوفر فيه المرونة التى تدعم النشاط وتجعله ملبيا لاحتياجات انشطة التمويل العقارى المختلفة، وتمت اضافة نحو 6 صيغ بعد مناقشة مع الاطراف المختلفة، وايضا بند يقضى بأن يكون للهيئة العامة للرقابة المالية غير المصرفية المشرفة على هذا النشاط فى مصر حق اضافة منتجات اخرى اذا كان هناك طلب عليها بعد دراستها، حتى لا تكون هناك حاجة إلى تعديل القانون مرة اخرى. وترى عبد الحميد أن تنشيط التمويل العقارى لن يتم فقط بتعديل القانون، ولكن بتوفر اشياء عديدة منها حل مشكلة تسجيل العقارات حيث يوجد فى مصر نحو 30 مليون وحدة معظمها غير مسجل وقد اعددنا قانونا خاصا بالتسجيل العقارى فى المدن الجديدة، التى تشمل نحو 1.7 مليون وحدة. «من يشترى شقة جديدة بالتمويل العقارى غالبا ما تكون فى المناطق الجديدة وليس فى المبانى القديمة بسبب عدم توافر المستندات اللازمة للحصول على هذا التمويل والتى من بينها التسجيل». وتعتبر عبد الحميد أن من اهم اسباب عزوف المصريين عن تسجيل العقارات، ارتفاع تكلفة التسجيل، «اذا الدولة قررت فتح باب التسجيل برسوم واجراءات بسيطة ستحصل على ثروة طائلة من هذا الامر.. والله العظيم دا مشروع قومى». محاولة للتفاؤل على جانب آخر يوجد مشروع لتسجيل المبانى القديمة يسمى السجل العينى الحضرى، معمول به منذ عام 2005، لكن عبد الحميد ترى فيه مشاكل كثيرة، وتوضح أن حل مشكل التسجيل يتطلب وجود قانون يعمل على تسجيل كل الوحدات باسم ساكنيها، ومن يمتلك اى من هذه الوحدات يقدم طعنا لإثبات ملكيته، مشيرة إلى أن هناك بعض الدول قامت بمثل هذا الامر ورغم انه يحتاج مصروفات الا انه سيكون لها عائد كبير. وتأمل عبد الحميد فى استمرار دعم ابراهيم محلب، رئيس الوزراء الحالى، والذى كان من الداعمين الرئيسيين للصندوق عندما كان وزيرا للإسكان فى الحكومة السابقة، «نحن ننتظر من محلب دعما اقوى» قالت عبد الحميد ضاحكة، مشيرة إلى أن هذا الدعم ربما يكون من خلال توفير وحدات سكنية بعدد اكبر، وايضا عن طريق تحريك قانونى التمويل العقارى والتسجيل العقارى لإقرارهما من قبل مجلس الوزراء، «وكون محلب كان وزيرا سابقا للإسكان فهو يعرف كل الملفات والاشياء المطلوبة بشكل عاجل». ضمان مخاطر التعثر وكان صندوق دعم التمويل العقارى قد اعلن عن عزمه تأسيس شركة لضمان مخاطر عدم السداد، لكن عبد الحميد تقول «ليس شرطا أن نؤسس شركة ولكن نعتزم الاتفاق مع شركات تأمين لتقديم ضمان لمخاطر التعثر على الاقل». ولن يستطيع الصندوق اتخاذ هذا الاجراء بدون اقرار القانون الذى يوفر آليات لعملها، حيث إن القانون الحالى للتمويل العقارى يخلو من مواد تنظم عمل مسألة التأمين. وتتمنى عبد الحميد أن تقر الدولة القانون بسرعة من خلال رئيس الجمهورية، وعدم الانتظار لتشكيل مجلس شعب، لأن هناك حاجة عاجلة لوجود هذا النشاط وتفعيله. وكانت هيئة الرقابة المالية قد اعلنت عن تشكيل لجنة لتطوير معايير التقييم العقارى بما يتوافق مع المعايير المحلية، وتقول عبد الحميد من المهم وجود قواعد للتقييم العقارى محددة ومناسبة، وقد تحتاج تشريع خاص، «كارثة امريكا جاءت من عدم وجود رقابة حقيقية على التقييم العقاري»، وتضيف عبد الحميد «سوق التمويل العقارى فى مصر صغيرة الآن حيث لا تتجاوز 5 مليارات جنيه، ومن الصعب أن يظهر فيها مشاكل مماثلة «لكن عندما يكون لدينا نية للتوسع فلابد أن يكون وفقا للقواعد السليمة». ومن المشاكل التى تواجه تطوير سوق التمويل العقارى، عدم وجود ادوات دين متعددة وطويلة الاجل، حيث يتميز التمويل العقارى بأنه طويل الاجل فى حين أن الودائع والسندات التى يستند إليها التمويل فى مصر تعتبر متوسطة وقصيرة الاجل. وتحل مبادرة البنك المركزى هذه الازمة نسبيا لأنها توفر تمويلا طويل الأجل. وتضيف عبد الحميد انه من ناحية التخطيط والسياسات العامة، لابد أن تكون للشركات والبنوك فرصة اصدار سندات عقارية مدتها تصل إلى 15 و20 سنة، ويحتل هذا النوع من السندات اكبر حجم فى اسواق الدين العالمية، ووجود هذه السندات فى مصر يتطلب نمو التمويل العقارى والسوق بصفة عامة، حتى يتم طرح سندات مضمونة بالأقساط والوحدات التى يتم تمويلها، كما يجب أن يكون تصنيفها الائتمانى مرتفعا فهى لا تقل عن «AAA» فى العالم. اثبات الدخل وتعتقد عبد الحميد أن قيام شركات التطوير العقارى بالتقسيط للعملاء دون اوراق اثبات دخل، يعد نوعا من تشجيع الاقتصاد غير الرسمى، وتقول إن شركة التطوير العقارى لا تهتم الا بالبيع وسداد الاقساط، «لكن لا تسأل عن كيفية حصوله على الاموال وهذا يُعرض الشركة للمخاطر، فقد يأتى وقت لا يستطيع العميل فيه الاستمرار فى السداد، وفى التسعينيات كان بعض العملاء يشترون الوحدة بعد سداد نسبة صغيرة من ثمنها، تصل إلى 5%، ويتاجرون فى الايصالات مستفيدين من ارتفاع اسعار العقارات، وهؤلاء التجار قد لا يمتلكون اموال كافية لسداد الاقساط، ومن جهة أخرى قد لا يجدون مشترين للايصالات، ومع تكرار تلك الحالات، فإن المشروع العقارى يتوقف ايضا». وتشير عبد الحميد إلى أن الصندوق لا يسد الباب تماما امام اصحاب الدخول غير المثبتة «وهم كثر» فقد يتم الاستغناء عنها بكشوف حساب بنكى، أو فواتير كهرباء أو هاتف حتى يطمئن الممول. وترى رئيسة الصندوق أن عدم قبول بعض شركات التمويل العقارى لمثل هذه المستندات يرجع إلى أن سوق مصر ما زالت حديثة العهد بهذا الامر، واى سوق فى هذه المرحلة تتسم بالتحفظ وكلما نمت كلما اصبحت اكثر مرونة، وتدلل على هذا التحفظ بأن حجم الاقتراض لا يزيد على 50% من قيمة الوحدة، وهذا اقل من المعدلات العالمية الذى يصل فيها حجم الاقتراض إلى 80% من قيمة الوحدة. لكن عبد الحميد ترى أن وصول السوق إلى هذا المستوى يشير إلى نمو حقيقى يحدث، مشيرة إلى انه فى عام 2005، عندما عملت مستشار لهيئة التمويل العقارى، كان النشاط يساوى صفرا، رغم أن القانون صدر فى عام 2001، وذلك بسبب عدم معرفة العاملين فى النشاط من بنوك وشركات به، «ولم يكن هناك لغة مشتركة بين جميع الاطراف، وقد استغرقت اشهر طويلة لأطلق اول عقد تمويل عقارى ويتم تسجيله فى الشهر العقارى فى البنك الوطنى، وكنت اذهب يوميا إلى الشهر العقارى احكى حواديت لأشرح القوانين كونى كنت مسئولة عن السوق لاتمام العقد». المطور العقارى وتعتقد انه مع تطوير السوق العقارية يجب أن يكون هناك قيود تحمى المواطن من بعض شركات التطوير العقارى «حتى لا يدفع المواطن اموالا كبيرة فى وحدة سكنية وعند الاستلام لا يجدها وقد حدثت كوارث سابقا بسبب هذا الامر»، وفى معظم دول العالم يتم فتح حساب ضمان فى البنك باسم المشروع الجديد، ويقوم المشترى من عملاء الشركة بوضع امواله فيها، ولا يمكن صرف تلك المبالغ الا فى المشروع المخصصة له. «مما يمنع المطور من اخذ الاموال لعمل مشروع آخر بها أو أن يشترى بها ارض ويسقعها لبيعها بسعر اكبر». وقد اضطر البنك المركزى بعد ازمة التعثر وعدم سداد القروض البنكية التى تفشت فى التسعينيات من القرن الماضى إلى وضع قواعد حازمة تحمى الجهاز المصرفى، بعدما ادى انتشار ظاهرة حصول المطورين العقاريين على قروض لانشاء مشروعات عقارية، وصرفها فى شراء اراضى، وادى ركود سوق الاراضى وعدم قدرة الشركات على سداد المبالغ التى حصلت عليها كقروض للمشروعات التى من المفترض اقامتها إلى مشاكل تعثر، ولم ينقذ البنوك الا ارتفاع اسعار الاراضى التى اخذتها من الشركات مقابل القروض فى تسويات حالات التعثر، «ارتفاع سعر الارض انقذ البلد من كارثة» تقول عبد الحميد. وكانت عبد الحميد تعزف عن الظهور فى اى وسائل الاعلام لتعريف المواطنين بالخدمات التى يقدمها الصندوق «لاننى كنت غير راضية عن الشروط فمثلا ما ينفعش اقول للناس هاتوا 45 الف مقدم شقة، واشتروا من عندي. فمن سيدفع هذا المبلغ؟»، لكن مع خفض الفائدة، وتوفير وحدات سكنية وتسهيلات فى التسجيل اصبح الامر أكثر سهولة، مشيرة إلى انه قد يصل المقدم المطلوب من طالب الوحدة إلى 20 الف جنيه فقط لوحدة ثمنها 120 الف جنيه.
