بعد قرار فض البرلمان.. ملاك الإيجار القديم يستعدون لتوجيه إنذرات للمستأجرين والجميع في انتظار القانون

حكم الدستورية بشأن زيادة القيمة الإيجارية يدخل حيز التنفيذ بعد قرار فض انعقاد مجلس النواب
قانونيون: الجميع يترقب تصديق رئيس الجمهورية على تعديلات قانون الإيجار القديم
ملاك يمتنعون عن استلام الأجرة القديمة.. ومستأجرين يرفضون تطبيق الزيادة

فتح قرار الرئيس عبد الفتاح السيسي بفض دور انعقاد مجلس النواب، دون التصديق على التعديلات التي أقرها المجلس على قانون الإيجار القديم، الباب أمام ملاك الشقق والعقارات الخاضعة لهذا القانون لتوجيه إنذرات للمستأجرين لرفع القيمة الإيجارية.
الموقف القانوني الجديد الذي استجد أمام الملاك، مرجعه إلى حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في نوفمبر الماضي بعدم دستورية ثبات الأجرة السنوية في عقود إيجار السكن المحررة وفقا للقانون 136 لسنة 1981 الخاص بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وحددت الدستورية اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي لمجلس النواب، موعدًا لتطبيق أثر حكمها الذي يترتب عليه تحريك القيمة الإيجارية، ليكون ذلك بداية من 10 يوليو الجاري بحسب ما كشفت عنه الجريدة الرسمية التي نشرت أمس قرار رئيس الجمهورية بفض دور انعقاد مجلس النواب بتاريخ 9 يوليو.
ومنذ إقرار مجلس النواب تعديلات قانون الإيجار القديم التي نصت على زيادة القيمة الإيجارية وتحديد مهلة 7 سنوات لانتهاء عقود السكن و5 سنوات لانتهاء عقود الإيجار التجارية، يترقب ملايين الملاك والمستأجرين تصديق رئيس الجمهورية على القانون أو رفضه، ليتخذ كل منهم مساره القانوني، إما وفقًا للقانون الجديد أو حكم المحكمة الدستورية.
- مالك يرفض استلام الأجرة
وقال سامي حمدان مبارك، محامي أحد المستأجرين بمنطقة حلوان بالغ من العمر 65 عامًا، إن موكله فوجئ برفض مالك العقار تحصيل الإيجار الشهري، مدعيًا دخول تعديلات قانون الإيجار القديم حيز التنفيذ، ومطالبًا إياه بإخلاء المحل الذي يستأجره منذ أكثر من 40 عامًا.
وأوضح حمدان ل"الشروق" أن موكله قرر التوجه إلى المحكمة ورفع دعوى لإيداع قيمة الإيجار التي تبلغ 70 جنيهًا شهريًا في خزينة المحكمة، حفاظًا على موقفه القانوني، ومنع المالك من طرده من المحل الذي يُعد مصدر دخله الأساسي لإعالة أبنائه وأحفاده.
وأضاف المحامي أن القانون الجديد لم يُصدق عليه من رئيس الجمهورية حتى الآن، وبالتالي لا يمكن اعتباره نافذًا، مشددًا على أن أي محاولة لتطبيقه في الوقت الراهن تُعد باطلة قانونًا.
وأكد أن تطبيق القانون قبل دخوله حيز التنفيذ من شأنه أن يفتح الباب أمام نزاعات قضائية واسعة بين الملاك والمستأجرين، داعيًا إلى ضرورة التريث ومراعاة البعد الاجتماعي والاقتصادي للفئات المتضررة.
- زيادة الأجرة بالتراضي أو اللجوء للقانون
وفي موقف آخر، قال المحامي سامي حمدان إن أحد موكله من الملاك اتفق بالتراضي مع بعض المستأجرين على رفع القيمة الإيجارية من 50 جنيهًا إلى 300 جنيه مع تسليمهم إيصالات بالأجرة الجديدة.
وأضاف أنه نظرًا لاعتراض بعض المستأجرين على زيادة الأجرة، سيبدأ موكله في اتخاذ الإجراءات القانونية التي تتضمن توجيه إنذار للمستأجر ثم رفع دعوى قضائية لفسح العقد حال عدم استجابته.
- تحريك إنذارت ضد المستأجرين
فيما قال أحمد السقيلي المحامي بالنقض، إن أحد موكليه صاحب عقار بمنطقة العجوزة، لا يتجاوز سعر الشقة فيها 17 جنيها، مشيرًا إلى أن موكله أقام دعاوى ضد المستأجرين منذ عام، تطالب بزيادة قيمة الإيجار أو الإخلاء.
وتابع المحامي ل"الشروق" أنه استند في الدعاوى المرفوعة منذ عام إلى وفاة المالك الأساسي وغلق الشقة التي ورثت لأبنائه دون منفعة.
أماعن الموقف القانوني الجديد، قال السقيلي إنه سيتقدم بدعوى ينذر فيها المستأجرين برفع قيمة الإيجار، وذلك بعد وجوب تنفيذ حكم المحكمة الدستورية الصادر بعدم دستورية ثبات الأجرة، مشيراً إلى أن مالك العقار يقوم بصيانة العقار سنويًا طبقا للقانون، بالرغم من أن تكلفتها على المستأجر 12 جنيهًا سنويًا.
- هل هناك إشكالية في تطبيق حكم الدستورية؟
ومن جانبه، قال أشرف فرحات المحامي بالنقض، إنه من أحد مالكي العقارات في منطقة المعادي التي تخضع لقانون الإيجار القديم، ولا يتجاوز قيمة الإيجار ال 5 شقق 80 جنيها شهريا، مشيراً إلى أنه لم ينذر أو يرفع أي دعاوي بشأن رفع القيمة الإيجارية.
ويرى فرحات أن حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية ثبات القيمة الإيجارية، ليس ملزمًا للمستأجر، لعدم وجود صيغة قانونية محددة أو تحديد القيمة الإيجارية، حيث تركت المحكمة ذلك للمشرع الذي قام بتعديل قانون الإيجار القديم ولم يصدق عليه رئيس الجمهورية حتى الآن.
وأضاف ل"الشروق" أن العقد شريعة المتعاقدين وهو أن هناك قيمة إيجارية محددة في قانون الإيجار القديم، تلزم المالك والمستأجر بها، لحين التصديق على تعديل القانون الجديد من قبل رئيس الجمهورية، الذي وافق عليه مجلس النواب، موضحًا أن تحديد القيمة الإيجارية الجديدة تكون من خلال لجنة محددة حسب الأماكن التي تتواجد بها العقارات.
- حكم الدستورية بشأن ثبات الأجرة
في نوفمبر 2024، أصدرت المحكمة الدستورية العليا برئاسة المستشار بولس فهمي، حكما تاريخيا ومهما لملايين المواطنين، من الملّاك والمستأجرين، بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.
وقالت المحكمة في حيثياتها إن ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزيله مضي عقود على التاريخ الذي تحددت فيه "يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية".
وقدرت المحكمة ذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.
- تعديلات قانون الإيجار القديم
وفي 2 يوليو 2025، وافق مجلس النواب نهائيًا على تعديلات مشروع قانون الإيجار القديم رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
وتضمنت أبرز ملامح القانون تحديد فترة انتقالية مناسبة قبل إنهاء عقود الإيجار القديم، وذلك بواقع 7 سنوات بالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض السكنى، و5 سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، وإلزام المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك بانتهاء الفترة الانتقالية.
ونصت التعديلات على زيادة القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى في المناطق المتميزة بواقع (20) مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية، وبحد أدنى مبلغ مقداره (1000 جنيه)، وبواقع (10) أمثال القيمة الإيجارية السارية للوحدات الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره (400 جنيه) في المناطق المتوسطة، و(250 جنيها) للوحدات الكائنة في المناطق الاقتصادية.
فيما تكون زيادة القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بواقع (5 أمثال) القيمة الإيجارية الحالية.
وتحددة زيادة القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى ولغير غرض السكنى، خلال الفترة الانتقالية بصفة دورية سنوياً بواقع (15%).
وتشمل التعديلات إنهاء عقود الإيجار القديم وتحرير العلاقة الإيجارية بحيث تصبح جميع عقود الإيجار خاضعة لأحكام القانون المدني وفقا لإرادة الطرفين، وذلك بعد انتهاء الفترة الانتقالية المحددة بالقانون.