بأمر السيسى وتطبيقه في يوليو المقبل .. حكم بعدم دستورية ثبات الأجرة السنوية بمساكن الإيجار القديم

قضت المحكمة الدستورية العليا بسلطة الانقلاب اليوم السبت، بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين الأولى والثانية من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر رقم 136 لسنة 1981، اللتين تقضيان بعدم جواز زيادة الأجرة السنوية للأماكن السكنية الخاضعة لأحكام القانون (الإيجارات القديمة).
ويأتى ذلك تنفيذا من المحكمة الانقلابية لتعليمات المنقلب السيسى الذى طالب في تصريحات منشورة له في 17 أغسطس 2021، "يوجد وحدات سكنية في مناطق وسط القاهرة لا يتعدى إيجارها الشهري 20 جنيهاً (أقل من نصف دولار)، بينما قيمتها تصل إلى ملايين الجنيهات. وإذا كان من حق المستأجر أن يعيش فيها، فمن حق مالكها أيضاً أن يستمتع بقيمتها".
وحددت المحكمة اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد الحالي لمجلس النواب الانقلابى في غضون شهر يوليو/ 2025، تاريخاً لإعمال أثر حكمها، بسبب حاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل المتاحة، ويضع ضوابط حاكمة لتحديد الأجرة.
وقالت المحكمة، في حيثيات حكمها، إنه يتوجب تدخل المشرع لإحداث التوازن في القيمة الإيجارية، بحيث لا يُمكِّن المؤجِّر من فرض قيمة إيجارية استغلالاً لحاجة المستأجر إلى مسكن يُؤويه، أو يهدر عائد استثمار الأموال، ممثلة في قيمة الأرض والمباني، بثبات أجرتها بخساً لذلك العائد فيحيله عدماً.
وأضافت أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوي على قاعدتين: الأولى الامتداد القانوني لعقود إيجارها، والثانية التدخل التشريعي في تحديد أجرتها؛ وكلاهما ليس عصياً على التنظيم التشريعي. فإذا كان الامتداد القانوني قد حدد نطاقاً بفئات المستفيدين من حكمه من دون سواهم؛ فإن تحديد الأجرة يتعين دوماً أن يستند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية.
وذكرت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكن، اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام القانون في 30 يوليو 1981، إلا بنسبة 7% من قيمة الأرض والمباني عند الترخيص طبقاً للتكلفة الفعلية وقت البناء، ما معناه ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتاً لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، من دون مراعاة لزيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، ما يشكل عدواناً على قيمة العدل، وإهداراً لحق الملكية.
وأدخل برلمان الانقلاب تعديلاً على قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في عام 2022، يتعلق فقط بإخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكن خلال مدة لا تتجاوز خمس سنوات، مع زيادة قيمتها الإيجارية بواقع خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وزيادتها سنوياً، وبصفة دورية، بنسبة 15% من آخر قيمة قانونية مستحقة لها.
ولاحقاً، شُكلت لجنة حكومية – برلمانية مشتركة لتعديل قانون الإيجارات السكنية القديمة، استجابة لتوجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسي، إلا أن سرعان ما جمد عملها بسبب ردات الفعل الغاضبة إزاء تعديل القانون، كونه يمس أوضاع نحو تسعة ملايين وحدة سكنية تخضع لأحكامه، يقطنها ما بين 15 إلى 20 مليون مواطن.
ونأى مجلس النواب الانقلابى ، خلال فصليه التشريعيين السابق والحالي، عن التعرض لأزمة الإيجارات القديمة، خوفاً من أعضائه على شعبيتهم في الشارع حال تعديل القانون لمصلحة المؤجِّرين، باعتبار أن شريحة المستأجرين هي الأكثر عدداً، ومعرضة للضرر بصورة أكبر لعدم وجود بدائل لديهم، على وقع تضاعف أسعار العقارات أكثر من مرة خلال السنوات الأخيرة بفعل التضخم.
وتتركز أغلب الإيجارات القديمة في محافظات القاهرة الكبرى (القاهرة والجيزة والقليوبية)، وبعض محافظات الوجه البحري. ويشكو ملاك العقارات الخاضعة لأحكام القانون من ضعف القيمة الإيجارية، التي تتراوح بين خمسة وعشرة جنيهات شهرياً في أغلب الأحوال.
ونص قانون الإيجارات القديمة على عدم انتهاء عقد الإيجار بوفاة المستأجر، أو تركه العين المؤجرة، إذا بقي فيها زوجه (الزوج أو الزوجة) أو أولاده، أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك.