«جيه إل إل»: التعويم رفع تكلفة التشييد بمصر 30%

المستثمرون العقاريون أجلوا قراراتهم انتظارًا لاستقرار الصرف
الملاك اضطروا لقبول سعر صرف أقل من الحقيقى فى عقود الإيجار المقومة بالدولار
أدى قرار تعويم الجنيه الذى اتخذه البنك المركزى في نوفمبر الماضى، إلى ارتفاع تكلفة التشييد فى مصر بنسبة 30%، وفقا لكريج بلامب، رئيس قسم الأبحاث في الاستثمارات والاستشارات العقارية «جى إل إل».
وتوقع «بلامب»، خلال جلسة بمؤتمر التحضير لإطلاق فاعليات مؤتمر «سيتى سكيب» العقارى، الثلاثاء، أن يتأثر السوق بشكل واضح بالارتفاع الشديد فى الأسعار.
كما أدى الانخفاض السريع في قيمة العملة المحلية إلى حالة «عدم يقين» بالسوق العقارية المصرية، مما ساهم فى تأخر قرارات المستثمرين انتظارا لاستقرار قيمة العملة، وفقا لما أكده تقرير صادر عن «جيه إل إل».
وبحسب التقرير الذى نشر أمس، تحت عنوان «نظرة عامة على سوق العقارات فى القاهرة لعام 2016»، فإن الانخفاض فى قيمة العملة أدى إلى ارتفاع تكاليف مواد البناء، مما سيؤثر سلبا على التدفقات النقدية لدى المطورين.
ووفقا للتقرير، أبدى الجنيه المصرى علامات تقلب متزايدة عقب تخفيض قيمته وخسر 52% من قيمته فى ديسمبر 2016.
«من المتوقع أن ينتقل هذا التأثير إلى مشترى الوحدات السكنية من خلال ارتفاع أسعار الوحدات ارتفاعا بالغا»، قال أيمن سامى، رئيس مكتب جيه إل إل بمصر.
وتابع: «في محاولة للتغلب على هذا التأثير، رأينا أن بعض المطورين يقدمون شروط دفع أكثر مرونة، فى حين أن آخرين يبحثون عن تصاميم بديلة فعالة للوحدات».
وشهد سوق المساحات الإدارية تحديات كبيرة خلال العام، حيث إن معظم العقود كانت مقومة فى السابق بالدولار الأمريكى. ومع تعويم الجنيه، ارتفعت جميع الإيجارات إلى الضعف تقريبا من حيث الجنيه.
وأضاف «سامى»: «وإلى جانب هذه الزيادة في أسعار إيجار المساحات الإدارية، تواجه الشركات الآن بطبيعة الحال ارتفاعا في أسعار المواد الخام، ونتيجة لذلك تواجه ضغطا لزيادة أجور موظفيها. ومن أجل التخفيف من أثر ارتفاع التكاليف على المستأجرين، رأينا أن الملاك يوافقون على وضع سقف لسعر الصرف أقل من السعر الفعلي بالسوق».
وطبقا للتقرير، شهد عام 2016 تضاعف أسعار الإيجار في عقود مراكز التسوق، والتى كانت مقومة أيضا بالدولار الأمريكى. ونظرًا لهذا الارتفاع في معدلات التضخم، يواجه مستأجرو منافذ التجزئة قيودا في الاستيراد وارتفاعا في أسعار السلع المستوردة مما ترتب عليه انخفاض الطلب من جانب المستهلكين.
وبدأ بعض مطوري المراكز التجارية في وضع حد أعلى لسعر الصرف من أجل تخفيف الضغوط التي يواجهها مستأجرو منافذ التجزئة، فيما قام مطورون آخرون بتغيير عملة عروض الأسعار إلى الجنيه المصري.
ومن المتوقع أن يستفيد قطاع الفنادق والسياحة من خطوة تعويم العملة، فمن المتوقع أن يشهد الطلب فى هذا القطاع ارتفاعا، فمن منظور السائحين الأجانب باتت تكلفة زيارة مصر الآن أقل بنسبة 52% عن التكلفة في السابق، كما بدأ أصحاب الفنادق فى تجديد فنادقهم القائمة بدلا من الاستثمار فى بناء فنادق جديدة.
وحسب التقرير، شهد الربع الرابع اكتمال «مجمع مجرة» للأعمال فى 6 أكتوبر، والذى أضاف 17 ألف متر مربع إلى المعروض من المساحات الإدارية فى القاهرة.
وعقب تعويم العملة وارتفاع الإيجارات بالجنيه المصرى، ألغت شركات صغيرة نسبيا خطط انتقالها إلى مساحات إدارية من الفئة «أ»، وستكون مضطرة لإيجاد مساحات أقل جودة فى مناطق أقل تميزا.
وظلت معدلات الوحدات الشاغرة مستقرة تقريبا طوال العام، مما يشير إلى محدودية النشاط بقطاع المساحات الإدارية عبر السوق، ولا تزال القاهرة الجديدة الوجهة الأكثر طلبا لشاغلى الوحدات الإدارية فيما كان النشاط في السادس من أكتوبر (وبخاصة فى القرية الذكية) محدودا للغاية خلال الربع الماضى.
وحافظت إيجارات المساحات الإدارية على استقرارها على مدى الربع الأخير من العام الماضى، ومن المتوقع أن يشهد عام 2017 تراجعا فى إيجارات المساحات الإدارية.
أما فيما يتعلق بالوحدات السكنية، أوضح التقرير، أن عام 2016 شهد اكتمال العديد من المشروعات الجديدة فى كل من 6 أكتوبر والقاهرة الجديدة.
ففي 6 أكتوبر، تم تسليم عدد كبير من الشقق فى «أشجار سيتى» و«بالم باركز» و«أكتوبر بارك».
وفي القاهرة الجديدة، تم تسليم عدد كبير من الوحدات فى مدينتى «الرحاب» و«مدينتى» المملوكتين لمجموعة طلعت مصطفى ومشروع «ميفيدا» المملوك لشركة إعمار ومشروع «إيست تاون» المملوك لشركة سوديك.
ونتيجة لتعويم العملة سجل متوسط أسعار بيع الشقق والفيلل، عند تقويمها بالدولار الأمريكى، تراجعا ملحوظا خلال الربع الرابع فى كل من القاهرة الجديدة والسادس من أكتوبر.
«غير أننا عندما ننظر للأسعار بالجنيه المصرى، نجد أن متوسط أسعار الوحدات ارتفع بنسبة 30% مقارنة بالعام السابق، ولكن هذه الزيادة لم تكن كافية لمعادلة الانخفاض البالغ نسبته 61%، فى قيمة الجنيه نفسه خلال الفترة من الربع الرابع لعام 2015 إلى الربع الرابع لعام 2016».
وبالنسبة لمراكز التسوق، فلم يشهد العام 2016 اكتمال أية مساحات إضافية من مراكز التسوق، ليظل المخزون الحالى مستقرا عند 1.3 مليون متر مربع.