تقرير: أداء متفاوت للسوق العقارية في 2015

أصدرت شركة «GLL» للاستثمارات والاستشارات العقارية، تقريرها السنوي حول أسواق القاهرة العقارية خلال عام 2015، الذي يستعرض أحدث توجهات الشرائح المكتبية والسكنية وتجارة التجزئة والفندقية.
وأشار التقرير إلى أن أسواق العقارات في القاهرة قد شهدت أداءً متفاوتاً في العديد من الشرائح في عام 2015، في ضوء تأثرها بانخفاض قيمة العملة، والقيود المفروضة على تدفق رأس المال إلى الخارج، والتأخر في أعمال البناء، والشواغر في العقارات المخصصة للإيجار، والهواجس الأمنية.
قال أيمن سامي، رئيس مكتب مصر في مجموعة «جيه إل إل» بمنطقة الشرق الأوسط، «إن أسواق القاهرة العقارية شهدت أداءً قوياً في النصف الأول من 2015، إلا أن مزيجاً من الشكوك الاقتصادية والسياسية والأمنية قلص من زخم هذا النمو، وتراجع أداء السوق عموماً في الأشهر القليلة الماضية».
وشهدت الشرائح المكتبية والسكنية وتجارة التجزئة والفنادق خلال العام الماضي أداءً متقلباً، مشيراً إلى أن اقتراح الحكومة المصرية بالقيام بإصلاحات هيكلية وتقديم الحوافز لجذب الاستثمارات الأجنبية، بالإضافة إلى إعلان العديد من المطورين العقاريين عن مشاريع جديدة ستساهم في انتعاشة السوق العقارية.
وتوقع استمرار تأخير أعمال البناء خلال العام الجاري، نظراً للارتفاع غير المشهود سابقاً في تكاليف البناء نتيجة انخفاض سعر العملة المحلية والقيود المفروضة على استيراد مواد البناء.
وشهد القطاع السكنى في القاهرة ظروفاً متباينة للغاية في عام 2015، فقد فاق أداء سوق المبيعات بصورة عامة أداء سوق الإيجارات، لكن وتيرة النمو تباطأت في كلتا السوقين في الربع الأخير، وربما كان ذلك نتيجة عدم استقرار الجنيه أمام الدولار.
وأشار إلى أنه لا يزال الطلب مستمراً على الإيجارات مدفوعاً بانتقال العائلات من المناطق الرئيسية إلى المدن الأقل ازدحاماً.
وأضاف: «أن العام الماضي شهد تسليم 7560 وحدة سكنية فقط في القاهرة على مدار العام الماضي، مقارنة مع التسليم المقرر بنحو 30 ألف وحدة سكنية توقعها المطورون في بداية 2015».
في حين شهدت أسعار «الفلل» إلى حد كبير استقراراً في الربع الأخير، واصلت أسعار الشقق ارتفاعها في الربع الرابع، بنسبة قدرها 8% في مدينة السادس من أكتوبر، و4% في القاهرة الجديدة.
وشهدت سوق العقارات السكنية فى القاهرة ظروفاً متباينة للغاية في عام 2015، فقد فاق أداء سوق المبيعات بصورة عامة أداء سوق الإيجارات، لكن وتيرة النمو تباطأت في كلتا السوقين في الربع الأخير، وربما كان ذلك نتيجة عدم استقرار الجنيه أمام الدولار.
وأشار إلى أنه لا يزال الطلب مستمراً على الإيجارات مدفوعاً بانتقال العائلات من المناطق الرئيسية إلى المدن الأقل ازدحاماً.
أما بالنسبة لقطاع «التجزئة» فقد شهدت القاهرة الكبرى نمواً سريعاً في «مولات» التسوق المطابقة للمعايير الدولية، فضلاً عن التركيز في الفترة الأخيرة على مساحات تجارة التجزئة الراقية.
وواصلت الإيجارات في سوق تجارة التجزئة ارتفاعها خلال العام الماضى، على الرغم من بقاء عدد الشواغر ثابتاً إلى حد ما، ويأتي ذلك نتيجة للمساحات المحدودة المتوفرة حالياً في المولات الإقليمية فائقة الضخامة والفخامة والمولات الإقليمية، إلا أن آفاق النمو المستمر في الإيجارات تضاءلت مع اقتراب السوق من الذروة في دورته الزمنية، وتشمل العوامل الأخرى التي تحد مجتمعة من نمو قطاع الإيجارات مستقبلاً المستوى العالى من المعروض الإضافى، وارتفاع التضخم، وضعف الجنيه، وانخفاض احتياطي العملة الأجنبية، والقيود المفروضة على البضائع المستوردة.
ويتوقع «سامى» استمرار معاناة سوق التجزئة المنظم في القاهرة الكبرى من نقص المعروض على المدى القصير والمتوسط.
وشهدت شريحة عقارات تجارة التجزئة إضافة ما يقارب من 93 ألف متر مربع من إجمالي المساحة القابلة للتأجير الإضافية في شريحة عقارات تجارة التجزئة، ما يرفع إجمالي مساحة التجزئة في مولات التسوق في المدينة إلى حوالى 1.3 مليون متر مربع.
كانت جميع الإنجازات في عام 2015 عبارة عن عمليات تطوير مناطقية ومجتمعية في القاهرة الجديدة، وتمّ تأجيل افتتاح عدد من مولات التجزئة، كان من المقرر افتتاحها في عام 2015، ما أدى إلى ارتفاع كبير في اكتمال مساحات المشاريع 550 ألف متر مربع التي أصبح من المقرر إنجازها الآن على مدى العامين المقبلين.
وتشمل الإضافات الكبرى في شريحة التجزئة عدداً من المولات الإقليمية فائقة الضخامة والفخامة، وهي «إعمار سكوير» في منطقة المقطم، و«مدينتى ميجامول» في شرق القاهرة، و«مول مصر» في غرب القاهرة، وفى الواقع من المحتمل عدم تسليم جميع هذه المولات بحلول نهاية عام 2017 كما هو مقرر حالياً.
أما بالنسبة لقطاع «الفنادق»، فقد شهد تحسناً خلال العام الماضى، إلا أنه يبقى بعيداً عن مستويات ما قبل الثورة، فقد ارتفعت معدلات الإشغال بنسبة 9% مقارنة ب 2014، بينما حافظ متوسط عائد الغرفة الفندقية الواحدة على استقراره خلال العام بزيادة بلغت 2% فقط.
وأوضح أن العامل الرئيسى لتحسن أداء سوق الفنادق في المستقبل يكمن في استمرار الاستقرار الأمني، ومدى عودة الثقة فيما يخص القضايا الأمنية عقب الحوادث السابقة.
وشهدت الشريحة الفندقية إضافة منشأة واحدة فقط خلال العام الماضي، هي فندق «النيل ريتز كارلتون»، الذي يضم 330 غرفة فندقية، ما زاد عدد المعروض من الغرف الفندقية إلى 28.030 غرفة.
وكان من المقرر الانتهاء من فندق «سانت ريجيس القاهرة» في العام ذاته، لكن افتتاحه التمهيدي تم تأجيله إلى عام 2016، وسيبقى المعروض في الشريحة الفندقية محدوداً في المستقبل، حيث لا يوجد سوى 743 غرفة فندقية قيد الإنشاء سيتم تسليمها خلال عامي «2016/2017».
وفي سوق المكاتب، فقد شهدت القاهرة نشاطاً محدوداً إلى حد ما خلال العام الماضى، إذ إن غالبية الطلب اتجه نحو المدن الجديدة الواقعة إلى الشرق والغرب من القاهرة.
وأوضح أنه مع الانخفاض في قيمة العملة الذي شهده النصف الثانى من العام الماضى، إلى جانب استمرار القيود على تدفقات رأس المال إلى الخارج، أصبح سوق المكاتب أكثر مواءمة للمستأجرين.
وأشار إلى أن المستأجرين فاوضوا على تخفيض الإيجارات لمواجهة آثار انخفاض قيمة العملة، فهبطت الإيجارات نتيجة لذلك خلال الربع الأخير في القاهرة الجديدة بنسبة 7%، بينما استقر معدل الشواغر خلال نفس العام، منهياً العام بنسبة قدرها 26%.
وأضاف: «أن الشكوك التي تحوم حول استقرار العملة واحتمالات فرض ضوابط أكثر صرامة على رأس المال قد تحدان من دخول عدد المعروض الجديد إلى السوق في عام 2016».
وشهدت الشريحة المكتبية تسليم نحو 31 ألف متر مربع من إجمالى المساحات القابلة للتأجير، مما رفع إجمالى المعروض إلى حوالى 920 ألف متر مربع، ويقع 15 ألف متر مربع من المعروض الجديد في مدينة السادس من أكتوبر، بينما يقع الباقي في القاهرة الجديدة. وتمثَل الإنجاز الأكبر في الربع الأخير من العام في «لاندمارك أدمن 2»، وهو بناء مكتبي في القطاع 1 في القاهرة الجديدة.
ومن المتوقع إنجاز مستويات مماثلة من المعروض على مدى العامين المقبلين، مما سيضيف 70 ألف متر مربع إلى إجمالي المساحات القابلة للتأجير المقرر إنجازها خلال عامي «2016/2017»، على الرغم من أنه قد تأخير إنجاز بعض هذه المساحة.
وتبقى المرحلة الثانية من «كايرو فستيفال سيتى» من أكبر الإنجازات المقررة، التي تضم حوالى 49 ألف متر مربع من المساحات المكتبية.