سوق أبوظبي العقارية تحافظ على استقرارها

أصدرت مجموعة جيه أل أل، كبرى شركات الاستثمارات والاستشارات العقارية الرائدة في العالم، تقريرها الخاص بأداء سوق أبوظبي العقارية للربع الثاني من عام 2015 والذي يغطي الشرائح المكتبية والسكنية وتجارة التجزئة والضيافة.
وفي معرض تعليقه على هذه المناسبة، قال ديفيد دَادلي، المدير الإقليمي ورئيس مكتب أبوظبي في شركة جيه أل أل الشرق الأوسط وشمال إفريقيا (مينا): "لقد كان الاتجاه العام في الربع الثاني، بل في واقع الأمر النصف الأول من عام 2015 هو الاستقرار، حيث ظل أداء معظم الشرائح مستقرا، مع زيادة طفيفة في أداء الشريحة الفندقية".
وأضاف: "عقب ارتفاع استمر على مدار عامين، نشهد الآن فترة من الاستقرار في منتصف الدورة. وهذا يأتي مدفوعاً في المقام الأول بالتباطؤ في معدل نمو الطلب، لكن في ظل السيطرة على المشاريع المقرر استكمالها على المدى القصير، فإن ظروف السوق مستقرة. ينبع تراجع الطلب في المقام الأول من تراجع أسعار النفط، وهو ما أثر بشكل مباشر على قطاع البتروكيماويات المهيمن في أبوظبي وأدى كذلك إلى انخفاض الإنفاق الحكومي الداخلي مع إقبال الحكومة على إعادة ترتيب أولويات مشاريعها، فضلاً عن التراجع في توجهات المستثمرين".
وأردف "لا زلنا نتوقع نمواً في الطلب، لكن بوتيرة أبطأ. سيستمر تعزيز خلق فرص العمل ونمو الطلب على المساكن بفضل المشاريع التي تم الشروع فيها أثناء ارتفاع أسعار النفط - مثل المطار وتوسع شركة الاتحاد للطيران سيكون لهم تأثير اقتصادي مضاعف. بيد أن مدى بقاء الأوضاع مستقرة على مدار السنة القادمة أو نحو ذلك يعتمد كثيراً على خطط الإنفاق الحكومية. مع ارتفاع تكاليف المعيشة وانخفاض في الطلب، نحن حاليا في "نقطة تحول"، كما يعود استقرار السوق الى استمرار الحكومة في الاستثمار في مشاريع البنية التحتية الجديدة والتنمية الاقتصادية الكبرى. ".
وأضاف أيضاً: "كان من بين التطورات الرئيسية الأخرى خلال هذا الربع إعلان الحكومة عن قوانين جديدة. فقد تم الإعلان الآن عن القوانين العقارية التي طال انتظارها ومن المقرر البدء في تنفيذها، وهذا يشمل قانون إنشاء هيئة تنظيم عقاري جديدة ولوائح جديدة لإنفاذ حسابات الضمان وتسجيل الأراضي والعقارات وقانون الملكية المشتركة وترخيص أنشطة عقارية جديدة وفرض رسوم وإجراءات جديدة. وسوف يؤثر هذا من دون شك على تطوير الشريحة السكنية القائمة على التوقعات والمضاربات".
وأردف "تطور سوق أبوظبي العالمية خططاً إضافية لمنطقة أبوظبي المالية الحرة حيث طرحت مسودة لوائح خدماتها المالية للحوار العام. ومن بين التداعيات الرئيسية لمسودة اللوائح هذه تقييد النشاط المالي وقصره على التداول بغير الدرهم من أجل جذب طلب جديد بدلاً من التنافس مع الشركات المحلية الجديدة".
ملخص لأبرز جوانب شرائح سوق أبوظبي العقارية:-
الشريحة المكتبية: -
• بلغ إجمالي مخزون المكاتب نحو 3.2 مليون متراً مربعاً من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير في الربع الثاني، مع تسليم مساحات جديدة في مدينة مصدر ومطار أبوظبي الدولي ومركز العاصمة مما أضاف 48,000 متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير. ومن المتوقع أن تدخل السوق خلال العام مساحة إضافية تُقدر ب 140,000 متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير.
• لقد ظل الطلب على المساحات المكتبية مستقراً بشكل عام خلال هذا الربع نظراً للتراجع في أسعار النفط مما أثر على الشريحة المرتبطة بالنفط بشكل مباشر وعلى الشرائح الأخرى بشكل غير مباشر في ضوء تباطؤ الإنفاق الحكومي. لا تزال الطلبات على المساحات كبيرة الحجم مدفوعة بالقطاع الحكومي والشركات المملوكة للدولة حيث يتركز جُل الطلب من القطاع الخاص على الأجنحة المكتبية الأصغر.
• ورغم ضعف الطلب إلا أن إيجارات المكاتب من الفئة أ ظلت مستقرة مع حدوث أقل قدر من الشواغر ضمن مخزون الفئة أ، حيث ظل متوسط إيجارات المكاتب من الفئتين "أ" و"ب" عند 1,730 درهماً إماراتياً للمتر المربع و1,180 درهماً إماراتياً للمتر المربع على التوالي
• وفي هذا الصدد علّق السيد دَادلي قائلاً: "هناك مشاريع مكتبية أخرى من المقرر أن تكتمل خلال هذا العام ومن المتوقع أن تزيد بشكل طفيف معدل الشغور على نطاق السوق، لكن مع الحجز المسبق لنسبة كبيرة من المساحات المكتبية عالية الجودة فإننا نتوقع تعزز الإيجارات من الفئة أ".
الشريحة السكنية: -
• لم يتم تسليم أي مشاريع كبرى خلال ربع السنة الحالي مما أبقى على مخزون المساحات السكنية عند 244,000 وحدة تقريباً. غير أنه من المتوقع أن تدخل 5,000 وحدة سكنية تقريباً إلى السوق بنهاية عام 2015، وسوف يهيمن على الجزء الأكبر منها تسليم مشروع ذا فيوز سرايا، وهيدرا أفينيو وذا ويف على جزيرة الريم، وسي 59 روضة وأمواج 2 في شاطئ الراحة.
• وبالنسبة لمبيعات الشريحة السكنية، فقد ظلت الأسعار مستقرة خلال الربع الثاني من عام 2015 عقب نمو سنوي بنسبة 25% خلال عامي 2013 و2014. ومع تعزز الأسعار، كان هناك ضغط هبوطي مستمر على أحجام الصفقات بسبب تراجع التوجهات.
• وقد ظلت إيجارات الشريحة السكنية مستقرة خلال هذا الربع. ورغم ضعف نمو الطلب، إلا أن المشاريع السكنية التي تم الإعلان عن اكتمالها في الوقت الحالي تظل مستقرة كما أن معدلات الشغور تظل في أدنى الحدود ضمن برامج الجودة.
• وفي هذا الصدد علّق السيد دَادلي قائلاً: "وفقاً لتنبؤاتنا في مطلع هذا العام، نتوقع أن تنمو الإيجارات بأرقام فردية خلال 2015، وذلك عقب النمو بنسبة 17% في عام 2013 و11% في عام 2014، حيث أصبح العرض والطلب أكثر توازناً".
شريحة عقارات التجزئة:-
• بلغ مخزون عقارات التجزئة نحو 2.6 مليون متر مربع من المساحة الإجمالية القابلة للتأجير مع كون المشروع الوحيد الذي تم تسليمه هو مول الشامخة الذي أضاف نحو 43,000 متر مربع من مساحة التجزئة القابلة للتأجير. ومن المتوقع أن يدخل نحو 54,000 متر مربع من مساحة التجزئة القابلة للتأجير إلى السوق بنهاية عام 2015، والتي ستأخذ في الغالب شكل مساحات تجزئة غير المولات ضمن مشاريع الاستخدامات المشتركة.
• ظلت إيجارات عقارات التجزئة مستقرة خلال هذا الربع ومن المتوقع أن يستمر ذلك على المدى القصير.
• من المتوقع أن يزداد المعروض من مساحات عقارات التجزئة بشكل كبير بداية من 2018 مع تسليم مشاريع المولات الإقليمية الكبرى. وسوف يكون الطلب على المولات الجديدة مدعوماً جزئياً بالنمو الجديد في معدلات السكان والسياحة.
• وفي هذا الصدد علّق السيد دَادلي قائلاً: "في ظل احتدام المنافسة، نتوقع أن يشهد السوق حالة من الاستقطاب مع توجه المولات الأقل جودة إلى إعادة تقديم نفسها. وفي غضون ذلك، من المتوقع أن تظل إيجارات مساحات التجزئة مستقرة".
الشريحة الفندقية:-
• شهد الربع الثاني من عام 2015 الافتتاح الأولي لفندق برج السراب المكون من 318 غرفة. وقد كان التغيير الوحيد الملحوظ في شريحة الشقق متكاملة الخدمات هو الافتتاح الكبير لدانات ريزيدنس في مطلع أبريل. ومن المتوقع الإعلان عن افتتاح مشاريع كبرى خلال الشهور القادمة ومن بينها جراند ميلينيوم باب القصر (677 غرفة) وفندق جراند حياة الذي يضم 368 غرفة والتوأمة بين فندق ماريوت الذي يضم 315 غرفة وشقق ماريوت إكزيكتيف.
• يستمر نمو الطلب خلال مختلف أرباع السنة، وهذا يأتي مدفوعاً في المقام الأول بالمبادرات الحكومية واسعة النطاق الهادفة إلى زيادة السياحة، بما في ذلك توسعة المطار الدولي وشركة طيران الاتحاد الوطنية، وإدخال مزيد من التحسينات على العروض الترفيهية والمزارات السياحية في أبوظبي، واستضافة الفعاليات العالمية وتدشين حملات كبرى من جانب هيئة أبوظبي للسياحة والثقافة للترويج لأبوظبي على المستوى الدولي.
• ولا يزال عدد النزلاء الذين قاموا بتسجيل الدخول إلى فنادق أبوظبي آخذ في النمو بشكل مضطرد حيث شهدت الشهور الأربعة الأولى من عام 2015 زيادة بمقدار 20% مقارنة بالفترة ذاتها من عام 2014 (وذلك بحسب إحصائيات هيئة أبوظبي للسياحة والثقافة). وقد كان التفاؤل بالنسبة لما تبقى من العام هو الذي دفع السلطات إلى زيادة ما تستهدفه من نزلاء الفنادق لعام 2015 إلى 3.9 مليون بدلاً من 3.5 مليون.
• وفي هذا الصدد علّق السيد دَادلي قائلاً: "على الرغم من وجود زيادة مضطردة في أعداد السياح الوافدين على مدار السنوات الأخيرة، إلا أن الزيادة الإيجابية في الطلب قابلها إلى حد كبير دخول معروض جديد إلى السوق، مما أثر على الأداء. لكن وتيرة مشاريع المعروض الجديدة آخذة في التباطؤ الآن في ظل استمرار نمو الطلب رُبعاً بعد الآخر".
ساعة إيجارات عقارات أبوظبي المتميزة يعكس هذا الرسم البياني مدى وقوع تقديرات شركة "جيه أل أل" لحركة الايجارات في كل سوق من أسواق العقارات المتميزة، ضمن دورتها الإيجارية الفردية بحلول نهاية الربع المعني.