«جيه إل إل»: المستثمرون فى مصر ينقلون مدخراتهم من البنوك إلى العقارات

- 14.5% ارتفاعا فى أسعار عقارات التجمع الخامس
- ارتفاع إيجارات المحال بمركز التسوق بنسبة 13%
أدى انخفاض سعر الجنيه المصرى مقابل الدولار، إلى تحول المستثمرين المحليين لنقل مدخراتهم من البنوك إلى سوق العقارات السكنية، خلال الربع الثانى من العام الحالى، وفقا لما أكده تقرير حديث صدر عن شركة «جيه إل إل» العالمية للاستشارات فى قطاع الاستثمار العقارى.
ويقول التقرير إن سلوك المستثمرين كان جزءا من محاولات تحصين أنفسهم من تأثيرات انخفاض سعر العملة، بعد أن قام البنك المركزى فى مارس الماضى، بخفض سعر الجنيه المصرى مقابل الدولار إلى 8.85 مقارنة ب7.78 جنيه.
«تمكنت المكاتب من التكيف مع انخفاض سعر الجنيه المصرى، إذ بات أصحاب العقارات الآن يقبلون تسلم الدفعات بالجنيه المصرى بدلا من الدولار الأمريكى الذى شاع استخدامه بشكل كبير فى العقود الرسمية، وقد أتت هذه التعديلات كنتيجة طبيعية للنقص الحاد فى العملات الأجنبية بالبلاد، فضلا عن ركود مناخ الأعمال»، أوضح التقرير.
ويواجه قطاع بيع العقارات بالتجزئة، منعطفا حادا، وفقا للتقرير، فى ظل زيادة التكاليف بسبب انخفاض سعر العملة ولجوء تجار التجزئة إلى استقدام العملة الأجنبية من السوق السوداء، بينما أدت معدلات التضخم المرتفعة إلى انخفاض القوة الشرائية بين المستهلكين الذين تحولوا إلى شراء علامات تجارية أكثر قيمة.
وختم حديثه قائلا: «أخيرا، يبدو أن القطاع الوحيد الذى يستفيد من انخفاض سعر الجنيه المصرى فى هذه الأثناء، هو قطاع الفنادق. فالسياحة أرخص مع انخفاض سعر الجنيه المصرى، وفى المقابل يعتبر القطاع أكثر جاذبية».
ولم يمنع كل ذلك من ارتفاع أسعار الشقق والفلل فى القاهرة الجديدة ومدينة السادس من أكتوبر.
وبحسب التقرير ارتفع سعر الشقق فى القاهرة الجديدة بنسبة 14.5% خلال الربع الثانى من 2016، مقارنة بنفس الربع من العام الحالى.
بينما ارتفعت أسعار بيع الفلل قليلا فى السادس من أكتوبر مقارنة بالقاهرة الجديدة، جراء ارتفاع الطلب على المشاريع الأكبر حجما فى السادس من أكتوبر، «يعود هذا بشكل رئيسى إلى ارتفاع القدرة الشرائية فى مدينتى السادس من أكتوبر والشيخ زايد على وجه التحديد».
ولكن عند مقارنة الأسعار فى الربع الثانى من العام الحالى بالربع الأول من ذات العام، فقد بقى متوسط أسعار بيع الشقق والفلل ثابتا بالدولار الأمريكى والجنيه المصرى، بسبب انخفاض القدرة على تحمل تكاليف الوحدات.
ولفت التقرير إلى أن الربع الثانى من العام 2016 شهد عدة إنجازات فى مشاريع واقعة فى مدينة السادس من أكتوبر والقاهرة الجديدة، ففى مدينة السادس من أكتوبر، تم تسجيل عمليات تسليم بارزة فى حى الأشجار بسبب المخزون الهائل المتوافر، بالإضافة إلى تسليم شقق فى مجمع بالم باركس. أما فى القاهرة الجديدة، فيعتبر كل من «بالم هيلز فيلدج جاردن القطامية»، ومجمع «ميفيدا» السكنى ومشروع «مدينتى»، مساهما رئيسيا فى عرض هذا الربع من العام.
ويقول التقرير إن قيمة الإيجارات كانت متقلبة، لكنها سجلت ارتفاعا فى القاهرة الجديدة بسبب زيادة الطلب من الطلاب والموظفين المغتربين الذين يفضلون السكن على مقربة من أماكن عملهم.
أما المعروض من المساحات المكتبية القابلة للتأجير، فقد ظل ثابتا عند 941 ألف متر مربع خلال الربع الثانى من العام 2016، ورغم ذلك شهدت السوق طلبا متزايدا على المساحة المكتبية من الدرجة الأولى، بسبب تفضيل المستأجرين لمساحات مكتبية أفضل جودة ومواقع جغرافية أكثر ملاءمة.
وقد أدى عرض مساحات مكتبية جديدة ومحدودة من الدرجة الأولى على المدى القصير إلى انخفاض معدل المكاتب الشاغرة من 33% إلى 25% طوال السنة الماضية.
ولفت التقرير إلى أن الحكومة تعتزم إطلاق مجمعات تكنولوجيا جديدة فى أنحاء البلاد، وتضطلع هيئة تنمية صناعة تكنولوجيا المعلومات بإنشاء هذه المجمعات المتخصصة بهدف بناء، وإدارة ونشر مجمعات تكنولوجيا المعلومات والاتصالات فى جميع أنحاء مدن من الدرجة الثانية.
وتابع: «يتم الآن بناء أول مجمعين فى مدينة برج العرب الجديدة فى الإسكندرية، ومدينة أسيوط الجديدة فى صعيد مصر. تهدف هذه المجمعات الجديدة إلى خدمة السكان المحليين، والشركات متعددة الجنسيات، والشركات الناشئة وأصحاب المشاريع».
وفيما يتعلق بمراكز التسوق، قال التقرير إنه لم يتم إنجاز أى مساحة تجزئة فى الربع الثانى من العام 2016.
«استقر العرض الحالى عند 1.3 مليون متر مربع.. كان من المتوقع إنجاز كابيتال مول (45 ألف متر مربع) فى مصر الجديدة خلال هذا الربع ولكن تم تأجيله إلى الربع الأول من العام 2017».
وقال إنه من غير المتوقع أن يتم إنجاز أى مشاريع مراكز تسوق فى العام 2016.
«افتتاح مول مصر بشكل جزئى بحلول نهاية العام 2016، ولكن من المرجح ألا يجهز المشروع حتى بداية العام 2017».
ومع ثبات المعروض، انخفضت معدلات شغور المحال فى مراكز التسوق على أساس سنوى بنسبة 14% فى الربع الثانى من العام 2016 مقارنة بنسبة 17% فى الربع الثانى من العام 2015، فى حين بقيت دون تغيير يذكر على مدى الربع الماضى.
وفى حين ارتفعت الإيجارات بنسبة 13% فى الربع الثانى من 2016، مقارنة بالربع الثانى من العام 2015.
أما فى قطاع الفنادق، ونظرا لضعف أنشطة البناء فى هذا القطاع وفقا للتقرير، فلم يتم إنجاز أى فنادق إضافية فى الربع الثانى من العام 2016.
«مع 1300 غرفة من المزمع إنجازها فى العام 2016، نتوقع تسليم 50% منها فقط هذا العام، مع تأجيل الباقى للعام 2017، كما من المتوقع إنجاز فندقين بحلول نهاية هذا العام، هما سانت ريجيس وستيجنبرجر ميدان التحرير، الواقعين كلاهما فى منطقة وسط المدينة»، أوضح التقرير.
وقول التقرير إن معدلات الإشغال بالفنادق سجلت60% حتى مايو، مقارنة بالفترة نفسها من العام 2015، فيما يعانى القطاع الأمرين للتعافى بعد حادثة سقوط طائرة «متروجت» الروسية فى العام المنصرم.
ويعد تحسين أمن المطار وآثار انخفاض سعر العملة، الأسباب الكامنة وراء معدلات الإشغال المرتفعة نسبيا على مدى العام الماضى.
وبحسب التقرير، أبدى الأداء المالى لفنادق القاهرة أولى دلائل التحسن، مع ارتفاع متوسط المعدل اليومى بنسبة 5% فى العام الممتد حتى مايو، مقارنة بالمتوسط الذى تم تسجيله فى الفترة نفسها من العام 2015.