مليارديرات العقارات نكافئهم.. أم نسجنهم؟

عبدالله كمال26 يونيو 2010 3:00 م

ربما لايعرف الكثيرون أن التعديلات الدستورية التى تمت فى عام 2007، كان من بين النصوص المقترحة عليها.. نص يعيد تعريف مهمة ودور وطريقة عمل القضاء الإدارى.. ويمنع الالتباسات التى تسببها أحكامه.. غير أن أصواتا فى اللجان التى ناقشت الأمر قبل إقراره، نظرا لطبيعة دورها وانتمائها المؤسسى إلى القضاء الإدارى، قاومت المقترح.. إلى أن خرج من قائمة ال34 مادة التى تم تعديلها على الدستور.
ولاشك أن هناك خلافا حتى فيما بين تيارات القضاء ومؤسساته حول طبيعة أحكام القضاء الإدارى، الذى لايستند غالبا إلى نص قانونى، وإنما إلى تقدير القاضى، وتفسيره للقانون، ويمكن أن تستمع بين القضاة العاديين كثيرا من التعليق الشفوى على أحكام زملائهم فى القضاء الإدارى.. وهى أمور تظل مجرد نقاشات.. مادام للقضاء الإدارى وضعيته القانونية التى يقرر أمورا بموجبها.. حتى لو كانت تسبب جدلاً.
وفى العام الأخير أثارت مجموعة من الأحكام الصادرة عن القضاء الإدارى الانتباه، خاصة أنها تعلقت بموضوعات حيوية مختلفة.. منها الحكم القاضى بأن الحكومة ملزمة برفع الحد الأدنى للأجور.. والحكم المنقوض بشأن منع تصدير الغاز إلى إسرائيل.. والحكم المفجر لأزمة كبرى المتعلق بالزواج الثانى للأقباط.. وأخيرا - ولن يكون آخراً بالطبع - الحكم الصادر ببطلان عقد أرض مشروع (مدينتى).
أقول هذا كملاحظة فى البداية، وكمدخل لاينفى توقيرى لكل أحكام القضاء بكل أنواعه، وبما فى ذلك أحكام القضاء الإدارى، وحتى لو كان يجوز بالقانون الطعن بالاستئناف على حكم بطلان عقد أرض مشروع (مدينتى).. فإن المسألة الأهم التى يفجرها الحكم لا ترتبط فقط بمدى التأثير الذى يمكن أن يحدثه القضاء الإدارى فى ملفات عديدة بالدولة، وإنما تتعلق بالنقاش الدائر فى المجتمع منذ فترة ليست قصيرة حول الثروة العقارية.. والمقارنة التى تعقد على مدار الساعة ما بين سعر الأرض التى ابتاع بها أى مستثمر الحيز المساحى الذى بنى عليه مشروعه والسعر الذى أصبحت عليه فيما بعد.. وحين صار عليها مشروع بالفعل.
إن الموضوع العقاري يفرض نفسه على الحياة في مصر، شخصيا تقاطعت مع الملفات العقارية فى تاريخى الصحفى مرتين رئيسيتين على الأقل.. الأولى حين نشرت فى مجلة «روزاليوسف» تحقيقات مطولة وموثقة عن عمليات (تسقيع الأراضى) فى المناطق السياحية الساحلية.. لاسيما فى كل من البحر الأحمر وجنوب سيناء.. وكيف أن عددا من كبار المستثمرين ورجال الأعمال حصلوا على أراض من هيئة التنمية السياحية لبناء مشروعات بعينها بأسعار منخفضة ولم يبنوها.
لقد انتهت تلك الحملة بأن عزل وزير السياحة وقتها الدكتور البلتاجى رئيس هيئة التنمية السياحية.. ولكن هذا لم يقض على تسقيع أراضى السياحة.
والمرة الثانية كانت حين قمت مع عدد من الزملاء فى جريدة «روزاليوسف» بتبنى حملة ضد التعديات على أراضى نهر النيل التى بدورها تؤدى إلى نشوء ثروات عقارية باهظة..بالالتفاف على القانون.
وانتهت الحملة بعملية حصر شاملة للتعديات على النيل من شمال مصر إلى جنوبها، ومراجعة كل الأوراق من كافة الأجهزة الرقابية.. ولكن هذا لم يؤد إلى انهاء التعديات على أراضى النيل.
- العقارات والصحافة
وفى الأسبوع الماضى كان حكم (مدينتى) هو العنوان الأكبر فى موضوعات ثلاثة أثيرت لها علاقة بالثروة العقارية.. وكان الموضوعان الآخران هما: أرض أسوان فى منطقة آمون التى تقرر أن تعاد عليها المزايدة لسنوات الانتفاع الممتد إلى 49 عاما.. ثم الجدل المثار حول أرض التحرير.. الناتج عن اشتباك له أسباب شخصية وغير موضوعية بين كل من النائب هشام مصطفى خليل ورئيس الشركة القابضة للمنشآت السياحية على عبدالعزيز.
فى الخلفية من كل هذا تدور تحقيقات، من مرحلة إلى أخرى، مع وزير الإسكان السابق محمد إبراهيم سليمان، تتطرق فى الأساس إلى اتهامات يفندها بطريقة مدهشة بشأن عمليات توزيع الأراضى وتخصيصها فى مناطق مختلفة.. ويثور حول هذا ومعه الكثير من اللغط حول طرق استثمار ثروة البلد من الأراضى والمنشآت العقارية.
لقد تصدرت هذه الملفات العقارية حديث الصحافة، وألقت بظلالها على المناخ السياسى، وتبادل الهامسون كلاما حول التقاطعات التى أدت إليها.. وهى أمور تنفجر من حين إلى آخر بشأن الملفات العقارية.
سوف أنحى جانباً مايمكن أن يقرأه أى متابع دقيق للصحف خلال الأسبوع الماضى.. حين يكتشف أن هناك نوعا من المبارزات غير مكشوفة الأطراف النهائية، التى تتناول ضربات تحت الحزام من بين قوى فى السوق.. كل منها يدعى على الآخر شيئاً ما.. بقصد إرباكه أو الثأر منه.. فى حين يبدو الرأى العام فى حيرة من أمره.. أيها جاد؟ وأيها صحيح؟ وماهى العلاقة بين كل هذا وذاك؟ وربما ينقضى الوقت دون أن يكتشف الحقيقة.. وأن الصحف المستخدمة ليست سوى أفنية خلفية لصراعات طاحنة.. آخرها - مرة أخرى - له علاقة بقطعة أرض هنا أو هناك.
لكننى سوف أوجز أهم الأسباب التى تدفع الرأى العام لأن يساوره القلق.. فيما يتعلق بالثروة العقارية.. وهى تتلخص فيما يلى:
- عدم ثقة الرأى العام فى أن الطريقة التى توزع بها الأراضى لإتمام المشروعات العقارية المختلفة هى طريقة عادلة.وربما عدم تفهمه للآليات التى تستخدم فى تنمية ورفع مستوى جاذبية الاستثمار فى مناطق كانت مقفرة.. لايذهب إليها (صريخ ابن يومين).. ثم أصبحت بالملايين.
- عدم قدرة الرأى العام على استيعاب الطفرة الهائلة التى تحدث فى الفروق بين أسعار الأراضى والعقارات فى غضون (سنوات قليلة).. أو هكذا تبدو.. فقد تم شراء تلك الأراضى من الحكومة بالملاليم ثم أصبحت بالملايين.
ويعتقد الكثير من الناس، مدفوعين بدعايات وسجالات وحروب التصفيات وكثير من الإدعاءات، أن هناك مجاملات عميقة قد تم منحها لكثير من الأفراد.. الذين تحولوا بطريقة أو أخرى إلى مليارديرات بسبب تلك المنح والمجاملات.. وفى هذا السياق لابد أن نشير إلى ما يلى:
- تساؤلات حول عمليات توزيع الأراضى فى المناطق العمرانية الجديدة.
- تساؤلات حول طرق توزيع الأراضى فى المناطق السياحية المختلفة.
- تساؤلات حول تقدير ثمن الأصول العقارية فى الشركات العامة المباعة.
- تساؤلات حول طرق تخصيص الأراضى والمشروعات فى السواحل.
- تساؤلات حول طرق تخصيص وتثمين الأراضى المستصلحة فى مختلف أنحاء مصر.
إن الموضوع العقارى بخلاف ذلك حاضرا فى الاهتمام المصرى العام كله، ومن هذا مثلا: الجدل الذى يثور من حين لآخر بشأن عمليات إعادة ترسيم كردونات المدن والقرى فى الريف.. والتى يقول البعض أنها سوف تلتهم الأراضى الزراعية التقليدية.. وأن هذا الترسيم ليس من أجل استيعاب الزيادة السكانية المتنامية فى المحافظات.. وإنما من أجل تحقيق المنافع لأفراد بعينهم.. أو تلبية لمصالح دون غيرها. - المشهد المصرى التقليدى
يحتاج الأمر إلى نوع من التأنى فى مناقشة الموضوع. ولنبدأ من مشهد معتاد أن يدور الحديث عنه فى كافة العائلات المصرية تقريبا.. إذ تجد رب أسرة من الطبقة المتوسطة.. فى جلسة سمر ليلية.. يعض على شفاه الندم.. ويتحسر على أيام مضت.. ويضرب جبهته ببطن يده.. ويقول إنه كان متاحا له فى زمن مضى أن يشترى قطعة أرض فى حى المعادى أو مدينة نصر أو مصر الجديدة.. بقروش زهيدة.. لكنه للأسف أهدر الفرصة.. لأن المنطقة كانت خاوية.. وليس فيها أحد.. وأن السنوات قد مرت.. وهاهى الأرض التى كانت معروضة عليه قد أصبحت عقارا فخما.. لايمكن لمدخراته أن تحلم - مجرد الحلم - بالاقتراب منه.
إن البارون إمبان، ذلك المستثمر البلجيكى الذى ينظر إليه الآن على أنه مبادر عظيم ورجل صاحب دور قيادى فى تعمير القاهرة وبناء أحد أهم ضواحيها (مصر الجديدة)، كان ينظر إليه لدى بداية مشروعه فى بداية القرن العشرين على أنه ليس أقل من (مخبول).. وقد ذهب إلى الصحراء فى شرق العاصمة.. حيث بدأ فى تدشين طراز معمارى مختلف، مؤسسا المرافق الأساسية.. وفى صدارتها فندق.. هو الآن قصر الاتحادية الذى تدار منه شئون مصر حيث يعمل الرئيس، ومسجدا وكنيسة باقية حتى اليوم، وقطار ينقل السكان إلى القاهرة، مدعما هذا كله بمجموعة من الفعاليات والأنشطة.. ومنها مهرجان مشهود للطيران جعل اسم المنطقة الجديدة فى صدارة الأخبار.
ولايمكن أن أقارن البارون إمبان بناصر الخرافى، النموذجان مختلفان، ولكن منطقة (بورت غالب) التى تجاهد لكى تكون مقصدا سياحيا، بعد أن بنيت فيها مجموعة كبيرة من الفنادق، وحصل فيها المستثمر الكويتى على حق إدارة مطار دولى خاص، وتنظم فيها المهرجانات.. إنما تسير على نفس النهج.. وإن كان ليس السكن والإقامة هو مقصدها النهائى كما هو الحال فى مصر الجديدة.
أن أحدا لم يكن يقترب من منطقة 6 أكتوبر، التى تعانى من الزحام الآن، حتى إن أحد الوزراء قال فى مجلس الشعب: لم يكن فيها مخلوق حى، وكنا ندلل عليها قبل أن يقوم أحمد بهجت بجهد مبادر فيها.. وتوازى معه جهد وزارة الإعلام وقتها.. بقيادة صفوت الشريف الذى شيد مدينة الإنتاج الإعلامى.. كما أن أحدا لم يكن ينظر إلى جبال السخنة على أنها مقصد قبل أن يقوم منصور عامر بجهد تنموى رهيب فيها.. وصلت فيه أسعار الوحدات داخل مشروعاته وحولها إلى سقف الملايين.
وقطعة الأرض التى بنت عليها شركة طلعت مصطفى المراحل التى وصلتها حتى الآن من مشروع (مدينتى)، لم يكن يستهدفها أحد بمجرد النظر، كنا نعبر عليها فنراها فارغة وننظر إليها بعدم اهتمام.. وأعتقد أن هناك من كان يتعمد أن تكون الأرض التى حصل عليها هشام طلعت مصطفى بعيدة تماما عن العمران (30 ك متر من القاهرة الجديدة).
وحتى سنوات قليلة مضت كانت أحلام المصطافين تقف عند حدود (العجمى)، ولم يكن أحد يتخيل أن العمران سوف يمتد إلى كافة أطوال الساحل الشمالى.. بل كان ينظر إلى منطقة (أبو تلات) على أنها مغامرة.. بينما يلهث الآن البناءون فيما بعد العلمين وصولا إلى سيدى عبدالرحمن.. وحتى ألماظة.. وكادت المشروعات تربط بين الإسكندرية ومطروح لولا بعض المتفرقات.
المؤكد أن هذه المشروعات كلها قد حققت ثروات طائلة إلى كل من ارتبطت بهم، ومن المعروف بالطبع أن (العقارات) إنما تمثل عماد النمو فى الثروة فى مختلف أنحاء العالم.. ويعتمد عليها المستثمرون فى كثير من الدول.. وهى كما يدرك الكافة مصدر رخاء دبى قبل أزمتها.. وقبلة استثمارات قطر بعد طفرتها.. وسبب صعود قطاع مؤثر من الأثرياء السعوديين.. وهى أحد عوامل نهضة لبنان الحالية.. وهى كذلك المنطلق الذى انفجرت منه الأزمة الاقتصادية العالمية.. بعد أن انجرف الطامحون فى امتلاك البيوت إلى الاقتراض السهل جدا من بنوك كانت تمنح الائتمان بلا ضمان تقريبا.. وتيسر الاقتراض إلى حدود غير متخيلة حتى انكشفت الفجوات المهولة فى كل من الولايات المتحدة ومن بعدها بريطانيا.
- عشق العقار
العقار هو مقصد الرأسمالية.. ليس فقط لأنه ينمو سريعا.. ولأن الاقتصادات تنمو على أساسه.. ولكن كذلك لأنه يرتبط بعشرات من المهن والصناعات.. وهو قطاع مهم تعتمد عليه الرأسمالية العالمية.. بالتوازى مع قطاعات أخرى مثل تجارة النفط والحبوب.. وفى الآونة الأخيرة ظهرت صناعات التكنولوجيا والأى تى التى تمثل وسائل قاطرة للنمو وصعود الثروة.. معبرة عن التحول من ثروة تقوم على (الملكية) أى الامتلاك.. إلى ثروة تقوم على (الملكات) أى المواهب والقدرات والإبداع.
فى السنوات الثلاثين الأخيرة، وبعد عقود الحرب التى خلفت وراءها بيوتا متهدمة ومدنا مهجورة، وبعد أن تم تعمير المدن التى دمرها الاحتلال، ومع زيادة الحاجة إلى مساحات سكانية جديدة، كان أن اتجهت الدولة إلى تدشين مجموعات متكاملة من المدن الجديدة.. بقصد التعمير الإسكانى والصناعى.. على سبيل المثال بدأ عصر الرئيس السادات بمدينة 15 مايو ومن ثم مدينة العاشر من رمضان.. ولكن الطفرة الحقيقية فى تلك المناطق لم تحدث إلا فى عصر الرئيس مبارك.. وهى طفرة لحقت بمدينة 6 أكتوبر خاصة مع تقديم الحكومة لعوامل اجتذاب مختلفة.. بدأت من تخفيض أسعار الأراضى.. والإعفاء من الضرائب.. إلى مميزات أخرى كثيرة.. نهضت بتلك المدن وغيرها إلى ما هى عليه الآن.. حيث يمكن أن تباع العقارات بأسعار تصل إلى أسعار مماثلة لمبيعات القاهرة.
الرأسمالية الوطنية، للأسف وطنية، التى اعتمدت فى انطلاقها خلال عصر السادات على صفقات استيراد البضائع قليلة القيمة والأغذية غير مضمونة الصحية والجودة، دلفت إلى مرحلة جديدة، مع انطلاق عمليات بناء المرافق وتشييد الطرق والمواصلات التى فتحت آفاقا واسعة أمام الامتداد العمرانى.. وقربت المسافات ولبت احتياج المصرى العاطفى لأن يسكن قرب عائلته.. أو قرب الوادى.. وبحيث يرى الماء على مرمى بصره.
إن التعداد السكانى المتصاعد ساهم فى هذا بالتأكيد لأنه أدى إلى اتساع الأسواق.. وارتفاع مستوى الطلب على العقار.. خصوصا مع تدفق المدخرات التى يحولها المصريون العاملون فى الخارج.. والتى وجد أصحابها أنه ينبغى أن توجه إلى العقار لسبب من اثنين.. إما استثمارا فى شقق مضمونة.. أو انتقالا إلى إقامات جديدة تليق بالمستوى الاجتماعى الذى يرتقى.. وهو ما أعتقد أنه السبب فى اكتظاظ منطقة مدينة نصر وماحولها.. ولا شك أن الفساد الإدارى هو الذى أدى إلى نشوء واحدة من أضخم مشكلات العقارات فى مصر فى ذلك الوقت الناتج عن عدم انضباط عمليات البناء.. وسقوط العمارات.. ومن ثم ظهور مشكلة الارتفاع غير المرخص.. ومن بعده الزحام غير المنضبط والعشوائى.
- ثروات الطبقة الوسطى
بالتزامن مع هذا وفى القرى اتسعت حركة العمران على الأطيان.. قبل أن توضع ضوابط محكمة.. تم النفاذ من ثغراتها عبر فساد إدارى جديد.. وتصريحات بالبناء كانت تصدر لأسباب سياسية.. وتجريف الأراضى لاستخدام طينها فى صناعة الطوب.. حتى إنه تم تخصيص شرطة لمتابعة السيارات المحملة بتجريف الأراضى والقضاء على خصوبتها.
ورغم السلبيات فإن هذا الواقع كان يعنى اتساعا فى الطبقة المتوسطة، لحقه صعود للطبقة الرأسمالية التى استفادت من مزايا منحت لها فى المدن الجديدة.. إذ بادرت وأقدمت على أن تضع أقدامها فى مناطق غير مطروقة وتتحمل المغامرة والمخاطرة.. وهو ما أتاح لها فيما بعد فرصا هائلة للنمو.. لكن هذا البعد الزمنى لم يتحقق فى سنتين أو ثلاث.. وإنما فى 15 عاما على الأقل.. حين تأكد التراكم واتسع نطاق المدن.. وارتفع مستوى جاذبيتها.. فأصبحت الأرض التى اشتروها بجنيه للمتر فى بعض الأحيان تقدر بالملايين الآن.. هذه الأرض هى نفسها وماعليها التى تحولت إلى ضمانات مقابل قروض.. تعثر بعضها.. واستقر بعضها.
واتجهت الدولة إلى التوسع العقارى الساحلى والسياحى.. وفى نهاية الثمانينيات وبداية التسعينيات فإنها لكى تشجع على التحرك فى اتجاه الساحل الشمالى بدأت بمجموعة من المشروعات ذات الطابع الحكومى فى غرب الإسكندرية: سيدى كرير - مرابيلا - مراقيا - وما شابه.. ثم بدأت فى التوزيع الفئوى للأراضى على الأطراف التى يعتقد أنها تمثل الطبقة الوسطى.. وهكذا حصل الصحفيون والجامعيون والدبلوماسيون وقيادات العمال وغيرهم ممن يماثلهم فى إطار الجمعيات التى ينتمون إليها على قطع أراض على الساحل الشمالى.. سرعان ما بنت عليها قرى ومشروعات.. تخللتها بمضى الوقت مشروعات شركات حصلت على الأراضى بطرق مختلفة تخصيصا أو شراء.. حيث ترعرع النشاط العقارى.. وتوجته عملية بناء مارينا الرائدة قرب العلمين.. تلك التى أصبحت سببا فى الاتجاه اللاهث إلى الساحل الشمالى من كل الأثرياء والطبقة المتوسطة العليا.
لقد جرى مثل هذا فى اتجاه الأراضى الزراعية وحصلت جمعيات ممثلة لفئات مهنية واجتماعية على أراض.. بحيث تقوم هى بمبادرات الإصلاح فى مناطق لم يكن أحد يفكر فيها.. ثم دخلت بعدها الشركات الخاصة إلى أن أصبحت الاستثمارات الزراعية فى جانبى الطريق الصحراوى بالمليارات.
وفيما بعد - وربما بالتوازى - توفرت مميزات وعوامل جذب فى اتجاه الشرق على ساحل البحر الأحمر وفى جنوب سيناء، ونشأت فكرة مهمة تقوم على التوسع فى بناء المناطق السياحية، بأن يحصل المستثمر على الأرض مقابل سعر رخيص على أن يقوم بتنميتها وتوفير المرافق لها وتشييد الطرق داخلها وبناء الفنادق.. وقد استفادت من هذا مشروعات مختلفة منها منطقة الجونة التى ينبغ فيها استثمار سميح ساويرس.
- سلبيات وإيجابيات
إن لهذا إيجابيات عديدة.. على الأقل كل هذا العمران لم يكن موجودا منذ ربع قرن.. إسكانيا أو زراعيا.. وهو يعنى أن هناك طبقتين على الأقل قد حققتا فائدة مهولة من هذا الذى أتيح لملايين من البشر.. لكن ذلك تزامن مع بعض النقائص التى لابد من تسجيلها:
-إن عمليات التخصيص لم تكن كلها منضبطة وشهدت عمليات غير سليمة.. كأن تتحول قطعة أرض من الاستثمار الصناعى المعفى من الضرائب إلى الاستثمار السياحى مضاعف الأرباح.
- إن عددا كبيرا من المستثمرين قد لجأ إلى التسقيع بدلا من الاستثمار.. والذي كثر من استخدم مصطلح التسقيع لم تكن هى الصحافة.. بل الحكومة والقيادات المختلفة.. ولم يواجه التسقيع فى أغلب الأحوال بما ينبغى.
- إن توسع الطبقة المتوسطة العليا والمتوسطة - المتوسطة عقاريا - ما أدى إلى صعود ثروتها.. لم يوازه عملية انتقال ضرورية من خلال القانون لفئات من نفس الطبقتين لم تتمكن من نفس التوسع.. وظلت تعيش حالة معقدة من العلاقات فى إطار قانون الإيجارات القديم قبل أن يظهر قانون الإيجارات الجديد.. الذى حل مشكلة جديدة لكنه لم يقض على واقع مستمر منذ عهد الثورة إلى اليوم..فشعر ملاك العقارات القديمة بأن القطار يفوتهم والربح لايدخل جيوبهم.
- إن عملية تقييد البناء على الأراضى الزراعية استمرت سنوات طويلة ما خلق حالة من الضيق لدى الفئات الريفية.. وشعر الكثيرون بالتفاوت الطبقى.. أو عدم القدرة على تلبية الاحتياج الإسكانى وهى مشكلة تم حلها مؤخرا نوعا ما.
- إنه لم يتم فرض الضبط والربط على عمليات التعدى على كردونات المدن ما أدى إلى اتساع المناطق العشوائية التى خلقت ظواهر اجتماعية خطيرة.. خصوصا أنها على حافة مناطق التوسع العمرانى الراقى الجديدة.. وهو ما دفع التطور العقارى إلى إحاطة المناطق الجديدة بأسوار عالية خائفة من جيران على مرمى البصر.
- إن ارتفاع قيمة العقار فى خارج المدن وزيادة السكان أدى إلى ارتفاع أسعار العقار داخل المدن لا سيما فى القاهرة والإسكندرية والمنصورة وأسيوط وطنطا بصورة رهيبة جعلت تلبية الاحتياجات الإسكانية نوعا من المغامرة غير محسوبة العواقب.
- اتساع نطاق التعدى على أراضى الدولة داخل وخارج المدن.. مع تزايد قيمة الأرض.. باتساع النمو العمرانى.. وتصاعد عمليات بناء المرافق.. وهو ماخلق حالة مهولة من الفساد والثروات غير ذات الأصل.
- لا يأكل ولا يشرب
ويعنى هذا أن عملية التوسع العقارى، غير المسبوقة فى تاريخ مصر، إنما أدت بالفعل إلى نشوء رأسمالية حقيقية، وصعود فى نمو الاقتصاد القومى وتلبية الاحتياجات الإسكانية خصوصا مع زيادة السكان، وارتفاع جاذبية مصر كمقصد عقارى إقليمى، ورفع مستوى عدد كبير جدا من السكان، فى ذات الوقت الذى لم تلاحق فيه الحركة القانونية المتغيرات التى يحدثها النمو العقارى ومايحدثه من تأثيرات اجتماعية.
لقد حققت الإسكندرية نهوضا عقاريا على سبيل المثال فى السنوات الأخيرة، لكن هذا النهوض أدى إلى ظهور مشكلة المبانى غير المرخصة، ونشوء نوع من الصدام بين السلطة المحلية بقيادتها الأخيرة وفئات متضررة.. كما أن التوسع العمرانى الحميد فى نطاق القاهرة الجديدة و6 أكتوبر قد رفع ضغوط مهولة على قلب القاهرة نفسها وأنقذها من قفزات سعرية فوق القفزات التى حققتها.. ولكن هناك إحساسا لدى الطبقة المتوسطة بأنها غير قادرة على أن تلحق بهذا التطور فى المناطق الأكثر عصرية.
وقد أدخلت الدولة تعضيدا للنشاط العقارى المتطور عمليات التمويل العقارى، لكنها لم تزل فى مراحل أولية ولم تلب بعد الاحتياجات المطلوبة ولم تحصل على الثقة الواجبة فى السوق.. وأدى التوسع العمرانى إلى نمو صناعات الحديد والأسمنت وأنشطة البورصة المرتبطة بها.. ولكن هذا التوسع لم يحل مشكلة إصرار الملايين من المصريين على إغلاق الشقق التى يملكونها باعتبارها استثمارا غير مكلف (لا يأكل ولا يشرب).. وخلقت الضريبة العقارية احتمالات قوية بأن تحدث توازنا فى النشاط العقارى.. وتوفير تمويل للمرافق.. لكن العقاريين الكبار لاحقوا القانون بحملة مأساوية الطابع لم تكسبه السمعة الطيبة بين الناس.. وفى حين تمكن مبادرون من أن يشيدوا مشروعات عقارية مهولة ومؤثرة وناجحة.. إلا أنهم من جانب اهتموا بطبقة بعينها.. ورفعوا مستوى الأسعار.. ومن جانب آخر دخلوا سويا فى صراعات سوق طاحنة أساءت بالدرجة الأولى إلى سمعة تلك الأنشطة وأوحت بأنها محاطة بالشبهات.
وفى الفترة الأخيرة، ومع تغيير وزير الإسكان، فإن الدولة لجأت إلى أسلوب مختلف فى بيع الأرض، إذ إنها لم تعد فى حاجة إلى اجتذاب المستثمرين بأسعار زهيدة إلى أراض بعيدة عن المدن.. وصار من المقبول أن تقام مزادات طاحنة على مساحات كبيرة من الأراضى.. لكن حتى هذا لوحق بالاعتراضات التى أعتقد أنها نتجت فى بعضها عن صراعات السوق.. كما لجأت الدولة وفى إطار تطبيق برنامج الرئيس الانتخابى إلى تنفيذ مشروع (ابنى بيتك) لمن هم فى أدنى الطبقة الوسطى.. ومشروع (بيت العيلة) لمن هم فى مسافة أبعد اجتماعيا.. ولكن حتى هذا اختلط واقعيا ببعض الثغرات التى استثمرها المقاولون ومضاربو الأراضى.
- أهمية الضريبة
إن هذا الاستعراض الذى لايتعلق فقط بنمو الثروة العقارية المصرية ولكن أيضا بحركة الطبقات المصرية خلال السنوات الثلاثين الأخيرة.. يقتضى مجموعة من الملاحظات الإضافية:
- كان من المفهوم والمقبول فى أوقات سابقة أن يحصل المستثمرون على أراض غير مرفقة بأسعار زهيدة لكى يقوموا بمشروعات عليها تحقق لهم الفائدة الخاصة وتحقق للمجتمع الفائدة العامة.. وقد استفاد المجتمع من هذا.
- تحقق الضريبة العقارية بالتأكيد فرصا مباشرة ليس فقط لتمويل عمليات بناء المرافق، ولكن أيضا لضمان عدم اكتناز العقارات وقصر تداولها على فئة بعينها.
- يقتضى التطور العقارى الواسع وضع ضوابط جديدة لعمليات تسعير الأراضى وطرق بيعها.. بدون أن يخل هذا بحق الدولة فى أن تتيح فرص الاجتذاب لمناطق تحتاج ذلك.. بأن تعلن سياسة محددة للتخصيص والبيع.. وأن تقسم الأراضى إلى مجموعة من الفئات حسب مستواها العقارى.. استنادا إلى جداول الضريبة العقارية.. وبحيث ينطوى هذا على شفافية كبيرة فى عمليات البيع للمشترى صغر أو كبر. - لابد أن تضمن المشروعات القائمة استقرارها.. بحيث لاتكون فى مهب الريح هى ومن اشترى فيها ومن بناها.. وحتى لا نجد أنفسنا فى أزمة اقتصادية كبرى بسبب حكم قضائى من أى نوع.
- يقتضى الوضع العقارى أن نحدث تعديلا قانونيا يؤدى إلى ترضية طبقية وتحريك اجتماعى يخص أوضاع مالكى ومستأجرى العقارات القديمة.
- على الرغم من أن عمليات ترسيم الكردونات فى القرى، التى لم يكتمل بعضها، سببت راحة حقيقية للفئات الريفية، إلا أن عمليات البناء فى الريف لم تزل تحتاج إلى مزيد من الضوابط والقواعد القانونية الصريحة التى تغلق أبواب الفساد وثغراته.
لابد من حل ناجع للمناطق العشوائية فى قلب المدن.. وهذا سوف يحدث تأثيرا اجتماعيا واقتصاديا كبيرا.. وإن كان هذا يحتاج إلى حكومة جسورة لا أعتقد أنها موجودة الآن.
- يحتاج القضاء الإدارى إلى نظرة قانونية.. ويحتاج جهاز المحاسبات إلى أن يتوافق مع السياسات المطبقة فى الدولة.. إذ لايمكن أن يؤمن ويطبق معايير اشتراكية فى زمن حرية السوق.. ولكليهما: القضاء الإدارى والمحاسبات علاقة بالأوضاع العقارية فى البلد.
- تنتظر عمليات التعدى على الأراضى داخل وخارج المدن نظرة جدية وقانونية.
لم تكن كل عمليات الاستثمار العقارى فى السنوات الأخيرة بريئة وطاهرة، لكن مصر شهدت طفرة عظيمة فى هذا المجال أحدثت تحولا إسكانيا اجتماعيا، وإذا كنا لن نتخلص من حروب البيزنس التى تؤدى إلى كثير من المشكلات فى السوق، وقيام كل طرف بمحاربة الآخر في المحاكم والصحف، فإن على الدولة أن تقر علنا قواعد لا لبس فيها يكون هدفها عدم إثارة الشبهات فى نفوس الرأى العام وإقناعه بسياسات بيع الأراضي وضروراتها وقانونيتها.
عبد الله كمال
يمكنكم مناقشة الكاتب وطرح الآراء المتنوعة على موقعه الشخصى
www.abkamal.net
أو موقع روزاليوسف:
www.rosaonline.net
أو على المدونة على العنوان التالى: http//alsiasy.blospot.com
أو على صفحة الكاتب فى موقع الفيس بوك أو للمتابعة على موقع تويتر:
twitter.com/abkamal
البريد الإلكترونى
Email:abk@abkamal.net