تحول سوق العقارات في مصر إلي قمة الاستغلال من جانب الملاك للمشترين والمستأجرين هذا الاستغلال رفع أسعار العقارات سواء التمليك أو الايجار بصورة غير متوقعة وغير مسبوقة. يتزامن ذلك مع تزايد عمليات النصب والاحتيال داخل السوق العقارية في الآونة الأخيرة الأمر الذي حول التعامل فيها إلي ما يطلق عليه «فهلوة» وشطارة» من جانب السماسرة وأصحاب الشركات العقارية، يأتي ذلك في ظل غياب رقابي كامل وعدم وجود رقابة صارمة علي سوق العقارات. وتعددت صور النصب والشطارة والفهلوة والاستغلال.. فقد قام عدد من الشركات العقارية المساهمة في المشروع القومي للإسكان ضمن محور المستثمرين بعرض وحدات المشروع الذي حصلت عليه من الدولة بسعر 70 جنيها لمتر الأرض وعرضت الوحدة التي لا تزيد علي 63 مترًا بأسعار وصلت إلي 200 ألف جنيه رغم أن تكلفتها لا تتعدي 50 ألف جنيه مما فرغ المشروع القومي بذلك من فحواه ومضمونه وهدفه الذي وضعته الدولة ولم يقتصر النصب والاحتيال والاستغلال عند هذا الحد فقط ولكنه امتد للشركات العقارية التي عرض بعضها وحدات سكنية بمساحات وأسعار وحددت موعدًا للتسليم وتقوم بجمع مقدمات ثم تخالف هذه الشركات الشروط التي وضعتها وتطالب بمقدمات إضافية بدعوي ارتفاع مواد البناء والكارثة أنه إذا طالب الحاجز برد المقدم الذي دفعه تتم عملية المساومة، حيث تعلن الشركة أنها لن تعطي الحاجز سوي 80% من حجم المبلغ الذي دفعه وقد يصل إلي 50% ولا يجد الحاجز أمامه سوي خيارين إما القبول مرغما بشروط الشركة واسترداد نصف المبلغ فقط أو الدخول في قضايا قد تستمر سنوات بالمحاكم. السماسرة أما عن السماسرة وألاعيبهم فحدث ولا حرج فمنهم من يقول لك مزايا للشقة أو الأرض أو غيرها وعندما يذهب الزبون للمعاينة يجد المفاجأة أن المكان أسوأ من الوصف بمراحل وهنا يصر السمسار علي أخذ مبالغ كبيرة مبالغ فيها وأما قلة أدبهم يضطر الزبون إلي الدفع رغم الخداع الذي تعرض له.. ويمتد ذلك ليصل إلي حد المبالغ التي يطالبون بها في حالة إتمام صفقة كعمولة سمسرة قد تصل إلي 25% في حين أن المتعارف عليه قانونا هو 2.5% فقط والأمثلة كثيرة. ابني بيتك لكن مازاد الطين بلة هو امتداد عمليات النصب والاحتيال والاستغلال إلي المشروع العقاري الذي تشرف عليه الدولة ويستفيد منه نحو 100 ألف شاب في مقتبل العمر وهو مشروع ابني بيتك الذي يأتي في إطار المشروع القومي للإسكان ضمن البرنامج الانتخابي للرئيس مبارك، حيث تعرض عدد كبير من الشباب المستفيدين من المشروع في 6 أكتوبر وبدر والسادات وبرج العرب للنصب من جانب 7 شركات عقارية أوهمتهم باستعدادها لتنفيذ المشروع مقابل مبالغ بسيطة لا تزيد علي 50 ألف جنيه مما أغري عددًا كبيرًا منهم باللجوء إليهما لانجاز البناء ولكنهم وجدوا تخاذلا من جانب الشركة. والغريب في الأمر أن عددًا من الشباب تقدم ببلاغات للنيابة ضد هذه الشركات إلا أن النيابة أخلت سبيل المسئولين عن هذه الشركات باعتبار أن الدعوي مدنية وطالبتهم باللجوء للقضاء. الشركات الكبري قامت إحدي الشركات العقارية بالإعلان عن طرح وحدات سكنية بمنطقة المعادي بمساحة 150 متر بمبلغ 119.5 ألف جنيه تمليك وبعد السداد طالبت الشركة الملاك بسداد 70 ألف جنيه إضافية بدعوي ارتفاع أسعار مواد البناء وعندما اعترض الحاجزون تمت مساومتهم ليتنازلوا عن 50% من المقدم وعندما أصروا علي صرف المبلغ كله أصرت الشركة علي خصم 25% وقبل الحاجزون حتي لا يقفوا في طابور طويل أمام المحاكم. وكشف عدد من أعضاء مجلس الشعب عن قيام بعض الشركات العقارية الكبري بجمع أكثر من 5 مليارات جنيه من المواطنين مقابل حجز وحدات وفيلات بعدة مناطق بالقاهرة الكبري ولم يتم وضع طوبة واحدة في الأماكن التي أعلنت عنها هذه الشركات. وأوضح النواب أن جهاز حماية المستهلك أصدر تقريراً مؤخراً كشف فيه عن قيام بعض الشركات العقارية الخليجية الكبري بنشر مادة فيلميه لمنتجعات أوروبية علي أنها نماذج لمشروعاتها في مصر لإغراء المواطنين بالحجز فيها. وأكد الجهاز أن هذه الممارسات تضر بمصالح وأموال الأفراد والاقتصاد المصري لأنها تنطوي علي خداع واضح ومتعمد من جانب تلك الشركات التي تسعي لجذب المليارات ولم تقم بإنشاء أي مشروع حقيقي في مصر حتي الآن.. ورفض الجهاز الإفصاح عن أسماء تلك الشركات واكتفي بمنحها فرصة لتصحيح أوضاعها وهو ما لم يحدث حتي الآن، خاصة أن الإعلانات الخادعة مستمرة. نظافة ورقابة ويري فتح الله فوزي، رئيس شركة مينا للاستثمار السياحي والعقاري، أن هناك عمليات نصب واحتيال في السوق من جانب بعض الشركات العقارية، مؤكدًا أن ذلك موجود في كل مكان في العالم وفي كل القطاعات. ويقول: ولكن الحقيقة أن الغالبية العظمي في سوق العقارات سليمة، مؤكدًا التزام شركته بقواعد الإفصاح والشفافية مع عملائها. ويضيف أحمد حجاج، المدير التنفيذي لشركة »سكن« للتمويل العقاري التابعة لبنك التعمير والإسكان، أن الرقابة الصارمة من جانب هيئة التمويل العقاري والجهات الرقابية في مصر حالت دون وجود أية عمليات نصب واحتيال في عمليات التمويل العقاري رغم أنها جديدة علي السوق المصرية مما قد يسهل عمليات النصب. القانون لا يحمي المغفلين وتبرأت وزارة الإسكان من المسئولية وقال المهندس محمد الدمرداش، مستشار وزير الإسكان، إن وزارة الإسكان ليست جهة تحقيق وليست مسئولة عن ضبط عمليات النصب وإنما مسئوليتها تتمثل في توفير مسكن آمن وبسعر في متناول محدودي الدخل كامل المرافق مع توفير الأراضي الاستثمارية أو الخدمية لإقامة المشروعات العقارية وغيرها في المدن الجديدة. ويطالب »الدمرداش« المتضررين باللجوء إلي الأجهزة الأمنية والنيابة العامة والقضاء وجهاز حماية المستهلك باعتبارها جهات التحقيق والمساءلة. ودعا »الدمرداش« المواطنين إلي التأكد من صحة البيانات التي تنشر أو تذاع عبر الصحف والتليفزيون وفي الشوارع حتي لا يقعون في براثن شركات النصب العقارية وفريسة للنصابين والتأكد من البيانات من الأحياء والأقسام أو أجهزة المدن الجديدة قبل التقدم للحجز أو الشراء، مؤكدًا أن القانون لا يحمي المغفلين. حماية المستهلك ويطالب الدكتور حسين جمعة، الخبير العقاري ورئيس جمعية تنمية الثروة العقارية، بتفعيل دور جهاز حماية المستهلك من أجل القضاء علي ظاهرة النصب والاستغلال في السوق العقاري، مؤكدًا ضرورة منح الجهاز صلاحيات أكبر وتغليظ العقوبات كما يحدث في أوروبا وأمريكا من أجل ردع المخالفين. ويؤكد جمعة علي ضرورة تفعيل دور منظمات المجتمع المدني في حماية السوق، خاصة الجمعيات الأهلية المتخصصة باعتبارها جهات ذات صلة وثيقة ومعرفة بالسوق العقارية في المناطق الموجودة بها. وندد »جمعة« بممارسات الشركات الاستثمارية التي حصلت علي أراضي من وزارة الإسكان لتنفيذ المشروع القومي للإسكان محور المستثمرين بسعر 70 جنيها للمتر ثم قامت بعرض الوحدة مساحة 63 متر بسعر يصل إلي 200 ألف جنيه وأكثر رغم أن تكلفتها لا تتعدي 50 ألف جنيه بأي حال من الأحوال مما يمثل تفريغًا للمشروع القومي من فحواه واستغلالاً وتلاعبًا من جانب هذه الشركات التي حققت أرباحًا تصل ل300%. وطالب »جمعة« بضرورة وضع ضوابط تمنع هذه الشركات من استغلال الشباب وتجعلها تحدد هامش ربح لا يتعدي 10%. قانون السمسرة ويطالب الدكتور فيصل حسنين، الخبير المعماري والعقاري والمستشار المعماري لرئيس هيئة قصور الثقافة، بإحكام سيطرة الدولة علي سوق العقارات وإصدار قانون جديد ينظم منح التراخيص لعمليات السمسرة وعمل الشركات العقارية ويخضعها للرقابة الدورية من جانب مؤسسات الدولة سواء أكانت وزارة الإسكان أو الجهات الأمنية والقضائية، بالإضافة إلي تفعيل دور جهاز حماية المستهلك وتقديم المخطئين للقضاء لينالوا جزاءهم الذي يستحقونه. ويشير إلي ضرورة تحديد مواصفات وأسعار مختلف أنواع الوحدات العقارية سواء الفاخرة أو المتوسطة أو المنخفضة التكاليف، مؤكدًا أن ذلك لا يعد إخلالاً بمبدأ العرض والطلب باعتبار أنه من حق الدولة أن تحقق الاستقرار وتفرض القانون في مواجهة الجشعين، خاصة أن هذا الأمر معمول به في أوروبا وأمريكا. ويؤكد ضرورة أن يكون لوزارة الإسكان دور في عملية ضبط السوق وجعلها مع الإدارات المحلية رقيبًا علي السوق من خلال توسيع مهنة المفتشين العقاريين لتمتد إلي الأسعار. ويلفت »حسنين« إلي تجربة قانون السمسرة في السعودية الذي يعطي للسماسرة 2.5% فقط من قيمة العقار في حين تصل في مصر إلي 25%.
