فيللا في الزمالك علي مساحة 220 مترًا وملحق بها فيللا محدودة يملكها مواطن مصري ويسكن فيها آخر تتجاوز قيمتها نصف المليون ولا يحصل المالك إلا علي بضعة جنيهات والمستأجر لا يمكن أن يجبره أحد علي تعديل القيمة الايجارية أو الخروج منها لصالح المالك ومن هنا تأتي العلاقة الملتبسة التي يجسدها قانون الايجار القديم والذي يحتاج رؤية تراعي مصلحة المالك والمستأجر علي حد سواء من خلال آلية تحسن دخل الملاك في ظل أحكام قانون الايجار القديم والسيطرة علي نحو 35% من العقارات علي مستوي الجمهورية فضلا عن عدم الاجهاز علي المستأجرين ويمكن اللجوء للتدرج في زيادة القيمة الايجارية بشكل عادل تحل أزمة مليونيرات الورق الذين يمثلهم ملاك عقارات الزمالك وجاردن سيتي والمناطق الراقية بالقاهرة. بداية يقول عاطف يوسف مالك عقار بمنطقة الزمالك مكون من 5 أدوار علي مساحة 220 مترًا إنه منذ أكثر من 20 عامًا يتقاضي قيمة ايجارية لا تتجاوز 10 جنيهات، ويقيم وأسرته المكونة من 5 أفراد في شقة تمليك لا تتعدي مساحتها 150 مترًا ولدي 4 أبناء تخرجوا في الجامعات المختلفة ولا اتمكن من توفير وحدة سكنية لأي منهم حتي يقيم فيها بشكل مستقل لا سيما وأن أسعار التمليك والايجار مشتعلة وتفوق امكانيات المواطنين، في حين امتلك عقارًا يباع بالملايين وفق أسعار السوق الحالية ولا اتحصل منه سوي علي «ملاليم» واتعرض لمساومات من قبل المستأجرين لسداد 100 ألف جنيه. أكد صلاح حجاب رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال أن سوق العقارات يعاني من وجود نسبة كبيرة من العقارات التي تخضع لقانون الايجار القديم وتتراوح قيمتها الايجارية ما بين 10 جنيهات و30 جنيها وبمساحات تتعدي 120 مترًا يتركز معظمها في المناطق الراقية مثل جاردن سيتي والزمالك والدقي وغيرها من المناطق التي لم تشهد عمليات بناء وتشييد حديثة، والمشكلة تكمن في كون تلك العقارات تمثل قيمة اجتماعية وثروة عقارية تملكها مصر وتفتقد الكثير من الاهتمام للقيام بأعمال الصيانة اللازمة حتي تظل تؤدي قيمتها الاجتماعية، فالمردود الزهيد من القيمة الايجارية لا يكفي لصيانة هذه العقارات بل إن أحياء كاملة في الزمالك يدفع المستأجر قيمة ايجارية لا تتجاوز 10 جنيهات في حين يعطي لمنادي السيارات 100 جنيه، فإهمال تلك العقارات يهدد بانهيارها وهو ما قد يتمناه ملاك هذه العقارات، وأشار إلي أن مشروع قانون تحرير القيمة الايجارية الذي قدمه نائبا مجلس الشعب عام 1996م وكان مدروسًا بشكل جيد إلا أنه صدر القانون بتحرير القيمة الايجارية للوحدات التي لم يتم التعامل عليها علي أن تخضع باقي الوحدات في مرحلة لاحقة وهو ما لم يتحقق. وطالب حجاب بضرورة تحرير القيمة الايجارية لتلك العقارات بشكل تدريجي يسمح بزيادتها بشكل مناسب وعادل يكفي لصيانة العقار وكمحاولة لتحديد نمو موحد للايجار للمجتمع المصري وحتي يتم الحفاظ علي ما تبقي من الثروة العقارية. ومراعاة البعد الاجتماعي للمالك والمستأجر علي السواء من خلال وضع نظام تنتقل من خلاله القيمة الايجارية بينهما إلي الايجار الحر عبر فترة زمنية محددة مع الأخذ في الاعتبار عند تحديد مقدار الزيادة في القيمة الايجارية حالة العقار بالكامل وتاريخ انشائه ونوعية التشطيب والمساحة وعدد الغرف والمنطقة التي يقع بها العقار. اضاف حسين الجندي خبير عقاري هناك العديد من الممارسات التي انتشرت خلال الآونة الأخيرة وتسيء إلي ملاك تلك الوحدات ومنها ابتزاز المستأجر للملاك عن طريق المساومة علي دفع مبلغ مرتفع من قبل المالك للمستأجر حتي يقوم الأخير بإخلاء الوحدة السكنية وتصل أحيانًا إلي 100 ألف جنيه أو أن يقوم بعض المستأجرين بتأجير الوحدة من الباطن لعميل آخر. وطالب الجندي بضرورة إصدار تشريع يكفل حقوق الملاك ويساهم في تحديد قيمة عادلة بين المالك والمستأجر لا سيما وأن نسبة كبيرة من مستأجري هذه العقارات هم من ذوي النفوذ والسلطة مما يصعب اجبارهم علي اخلاء تلك الوحدات. أكد حسين جمعة رئيس جمعية الحفاظ علي الثروة العقارية أن 35% من عقارات مصر مؤجرة وفق قانون الايجار القديم منها أحياء كاملة بمناطق راقية كالزمالك وجاردن سيتي والدقي والمهندسين لا تتجاوز قيمة الايجار الشهري للوحدة 10 جنيهات، موضحًا أن قانون البناء الموحد لم يتطرق إلي تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر فيما يخص العقارات المؤجرة بنظام القانون القديم الأمر الذي يشكل خللاً اجتماعيا وعشوائية داخل السوق يصعب معها تطبيق القرارات والقوانين التي تصدرها وزارة الإسكان والتي كان آخرها الزام العقارات التي تتجاوز 5 شقق بتكوين اتحاد للشاغلين يتولي أعمال الصيانة وإدارة العقار والذي يتجاهل سكان العقارات بنظام الايجار القديم والحديث تطبيقه. وأشار إلي أن بعض الأحياء الراقية ومنها جاردن سيتي بها 70% مبان بنظام الايجار القديم لا يتجاوز ايجارها 10 جنيهات بمساحة تتعدي 220 مترًا. من جانبه أكد علاء لطفي رئيس المجلس التصديري للاستثمار العقاري أن القوانين والتشريعات التي نظمت العلاقة بين المالك والمستأجر منذ عام 1920 وحتي قيام ثورة 1952م تسببت في الوضع الذي وصلنا إليه حيث تم منع الملاك من زيادة أجور أملاكهم وامتداد العقود الايجارية بعد انتهاء مدتها بشكل تلقائي الأمر الذي أحدث ظلمًا كبيرًا للملاك وأدي بدوره لتأخر تقدم سوق العقارات في مصر لربط القيمة الايجارية بما لا يحقق تطويرًا للعقارات في حين أن هناك أسرًا محدودة الدخل تستأجر شققًا سكنية بنظام القانون القديم ولا تستطيع سداد قيمة ايجارية أكثر من 20 جنيهًا الأمر الذي يصعب معه ايجاد حلول مرضية للملاك والمستأجرين. وأضاف أن القانون القديم أفقد سوق العقارات نسبة كبيرة من صغار الملاك المستثمرين الذين يتحكمون في 60% من الوحدات.
