الإيجار القديم ظالم للمالك والمستأجر.. مظلوم من القوانين

أي أزمة فيها جان ومجني عليه أو ظالم ومظلوم إلا مشكلة الإيجارات القديمة في مصر.. تتعدد الخيوط وتتشابك الأطراف وتكثر القوانين المنظمة لكنك لا تعرف من صاحب الحق ومن عليه الحق في الوقت الذي لا يزال فيه الجدل مستمرًا حول طرح قانون جديد ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر في عقود الإيجارات القديمة خاصة بعد إعلان قيادات من وزارة الإسكان عن عزم الوزارة دراسة الأزمة وطرح مشروع قانون يراعي الأطراف المشتركة والمتشابكة. وجاءت أبرز الاقتراحات المثارة في هذا السياق بأن يتنازل المالك للمستأجر عن الوحدة السكنية بعد أن يقدر ثمن هذه الوحدة ثم يخصم ما دفعه علي مدار الأعوام الماضية. موت المنتفع
يؤكد د.أحمد سعد، أستاذ القانون المدني بكلية الحقوق جامعة بني سويف، إن الأصل في عقد الإيجار أنه من عقود المنفعة العامة التي تنقضي بأحد الأجلين إما موت المنتفع أو قضاء المدة المحددة لهذا العقد، لكن نظرًا للوضع الاجتماعي للمستأجرين والظروف العامة السائدة بالمجتمع فقد تلاشت هاتان الخاصيتان وأصبح عقد الإيجار مؤبدًا وكأنه زواج كاثوليكي بين المالك والمستأجر ليمتد حتي بعد الوفاة إلي خلف المستأجر الخاص والعام أو حتي الأقارب كما جاء في نص المادة 49 لسنة 1977 من قانون الإيجارات إلي أن حكمًا بعدم دستورية توريث العين المؤجرة إلي الأقارب ليمتد إلي الزوجة والأولاد لحظة الوفاة في عام 1998.
ويلفت أن أبرز عيوب القانون القديم انخفاض القيمة الإيجارية بما لا يتناسب مع ظروف المجتمع الحالية إلي درجة أي زيادة من المالك لهذه القيمة علي المستأجر في ظل هذا القانون قد يعرضه إلي العقوبة الجنائية.. ويضيف أنه يتضح مدي المعاناة والعبء علي المالك أيضًا مع المطلب بضريبة عقارية في حين أن العقار الذي يملكه مؤجر إيجار قديم لا يأخذ منه سوي بضعة جنيهات قليلة لا تساوي حتي قيمة الضرائب التي ستقرر علي العقار .
تعديل القانون
ويري سعد أن تعديل قانون الإيجارات القديمة يجب أن يركز علي نقطتين.. الأولي زيادة القيمة الإيجارة بما يتناسب مع طبيعة المكان المتواجد به العقار ويتلاءم مع الظروف المعيشية الحالية وكذلك يراعي انقضاء عقد الإيجار بوفاة المستأجر لتعود العين المؤجرة إلي المالك كنوع من محاولة عودة عقد الإيجار إلي طبيعته وهو أن يكون مؤقتًا. وتصف حنان سلام -محامية- الاتجاه لتعديل قانون الإيجارات القديم في حال عدم أخذ جميع الاعتبارات في الحسبان أي يكون التعديل في صالح أحد الأطراف علي حساب الآخر سواء المالك أو المستأجر سيؤدي إلي كارثة اجتماعية خاصة بالنسبة للمستأجرين وتشريد أعداد كبيرة منهم لعدم مقدرتهم علي دفع الزيادة في الإيجار.. وإلي جانب ذلك هناك بعد اجتماعي آخر وهو أن القاعدة العريضة من المستأجرين إيجارات قديمة غالبا كبار في السن وأصحاب معاشات قد رتبوا حياتهم علي العيش بقيمة محددة ولديهم التزامات ومصروفات علاج لذا يجب أن تكون الزيادة في قدر المعقول والمستطاع ومقننة حتي لا يصبح المستأجر فريسة للمالك أي يمكن أن تتراوح الزيادة ما بين 30 و50٪ وفق شروط محددة وواضحة لتحديد القيمة.
أجندة اللجنة
من جهته، يقول مصطفي القاياتي، وكيل لجنة الإسكان بمجلس الشعب، إن قانون الإيجارات القديمة من القوانين التي عفا عليها الزمن وتحتاج إلي تعديل لتحقيق نوع من العدالة وإعادة التوازن بين المالك والمستأجر لذا سيوضع قانون الإيجارات القديمة في أولوية المواضيع التي ستطرح للمناقشة في أجندة اللجنة.
ويضيف القاياتي: إن مناقشة هذا الموضوع تحتاج إلي إجراء دراسات موسعة واستطلاع جميع جوانب الموضوع من خلال معرفة رأي الملاك والمستأجرين والخبراء واقتراحات وزارة الإسكان للوصول في النهاية إلي صيغة واحدة يمكن من خلالها وضع ملامح للتعديل تلائم جميع الأطراف ولا تحدث نوعًا من الظلم لأي طرف.. ويلفت القاياتي إلي أن طرح تعديل تشريعي لهذا الموضوع يحتاج إلي وقت كبير من المناقشة للوصول إلي ملامح لهذا التعديل يرضي جميع الأطراف ويأخذ في اعتباره البعد الاجتماعي.
وأكد المهندس حسين الجبالي، وكيل أول الوزارة ورئيس قطاع الإسكان والمرافق، أن القانون لا يزال موضع دراسة، حيث ستحدده القنوات التشريعية بعد حصر الدراسات والأفكار المقدمة من المتخصصين وغير المتخصصين.
وأضاف: تم تقريبًا حصر 27 مليون وحدة سكنية منها 40٪ إيجار والباقي تمليك.. وعن المقترحات المقدمة من أصحاب العقارات والمتخصصين.. قال: هناك اقتراح بأن يتنازل المالك للمستأجر عن الوحدة السكنية بعد أن يقدر ثمن هذه الوحدة ثم يخصم ما دفعه علي مدار الأعوام الماضية أو يدفع المستأجر للمالك المبلغ فوريا أو علي دفعات ويكون هذا بالاتفاق بين الطرفين.. والاقتراح الآخر هو زيادة قيمة الإيجار بنسبة ترضي الطرفين ولا يكون فيها ظلمًا لكلا الطرفين.
توريث الوحدات
وأضاف: نظرًا لتعقيد المشكلة حيث ترجع تراكماتها منذ عام 1940 حرصا علي الأخذ في الاعتبار كل الأطراف المشتركة. وقال: بالنسبة للمحلات التجارية والمكاتب طبقت زيادة 10٪ تضاف سنوىًا من قيمة الإيجار الأصلية..
وعن إمكانية توريث الوحدات السكنية.. قال: إن الوحدات السكنية لا تورث بنص القانون، حيث إن العقد المنصوص عليه بقانون سنة 1996 يحدد مدة العقد، التي يتفق عليه الطرفان.. وفي حالة امتناع المستأجر عن دفع الإيجار المتفق عليه في العقد من حق صاحب العقار طرده واسترداد الوحدة السكنية، وحصر الجبالي مشكلة العلاقة الإيجارية في شيئين هما استدامة العلاقة الإيجارية، ثم العائد المادي الضئيل الذي يؤدي إلي إهمال صاحب العقار للصيانة التي تتكلف أضعاف أضعاف العائد المادي من العقار.. لذلك يجب علي المستأجر المساهمة في الصيانة وأن يكون هناك بند في العقد ينص علي ذلك.
وعن عدد العقارات المقيدة تحت بند قانون الإيجار الجديد فإن عددها حوالي 2.6 مليون عقار أما المقيدة تحت بند قانون الإيجار الجديد بعد عام 1996 فإن عددها 1.9 مليون عقار، أما الذين يمتلكون عقاراتهم التي يقيمون فيها فتقل نسبتهم إلي 13.4 مليون أسرة.