مبيعات العقارات فى مصر تتراجع 80٪ .. وتوقع انخفاض أسعار «الإسكان الفاخر» فى العام الجديد

أجمع عدد من الخبراء العقاريين على أن الأزمة المالية العالمية ألقت بظلالها على السوق العقارية فى مصر، وكان لها تأثير عليها، حيث انخفضت حركة المبيعات بمعدلات تصل إلى 80٪ خلال الشهور الثلاثة الماضية، لافتين إلى أن اعتماد حركة المبيعات على الطلب المحلى كان له دور فى تقليل آثار الأزمة على مصر، متوقعين انخفاض أسعار العقارات الفاخرة خلال العام الجديد، وثبات أو زيادة أسعار العقارات الصغيرة والمتوسطة ذات المساحات من 67 إلى 120 متراً لزيادة الطلب عليها، معتبرين أن الفترة الحالية هى «الأنسب للشراء».
وقال الخبراء إن إيجارات الشقق طبقاً للقانون الجديد لن تنخفض لأسباب عديدة، منها عدم وجود قدرة مالية لدى الشباب على التمليك، وأيضاً تطبيق قانون الضريبة العقارية، التى سيسعى ملاك العقارات إلى تحميلها للمستأجر.
ونفى الخبراء ما يتردد حول انخفاض الأسعار بنسبة تزيد على 50٪ بسبب الأزمة، موضحين أن الأمر فى مصر مختلف ولن يحدث انخفاض كبير فى الأسعار، وإن كانت السوق العقارية ستشهد حركة تصحيح أوضاع.
وقال خالد بهيج، العضو المنتدب لشركة «كولديل بانكر للتطوير العقارى»، إن مبيعات العقارات انخفضت فى مصر بنسبة 80٪ خلال الشهور الثلاثة الماضية، وإن نسبة الاسترجاعات لم تتعدى 5٪ فقط، لافتاً إلى أن غالبية العقارات فى مصر تعتمد على الطلب المحلى وليس لها علاقة بالخارج إلا فى أضيق الحدود، وهو ما ساهم فى محدودية تأثير الأزمة العالمية على مصر، بالإضافة إلى أن الطلب مازال قوياً على العقارات، خاصة فى الإسكان المتوسط والأدنى، موضحاً أن أسلوب الشراء للوحدات العقارية يعتمد على التمويل الذاتى من المدخرات، حيث إن نسبة شركات التمويل العقارى فى مصر لا تتعدى 3٪ فقط من حجم السوق.
ولفت بهيج إلى أن هناك حالة ترقب وتردد فى عملية الشراء من قبل المستهلكين أدت إلى عملية تباطؤ، وتغير فى الأنماط العقارية، بالاتجاه إلى تعديل المساحات والتصميمات للعقارات الفاخرة والاتجاه إلى الإسكان المتوسط وفوق المتوسط، كما بدأ المطورون العقاريون أيضاً فى تقديم تسهيلات وعروض أفضل فى السداد وفى المقدم.
وقال بهيج إن انخفاض تكلفة مواد البناء لا يؤثر بشكل كبير فى ثمن الوحدة السكنية، وأنه فى حالة انخفاض أسعار مواد البناء بنسبة 50٪ فإن أسعار العقارات لن تخفض إلا بنسبة لا تزيد على 10٪ فقط.
وأضاف بهيج أن العقارات فى مصر إما للسكن أو الاستثمار، لافتاً إلى أنه فى ظل الأزمة الحالية ربما تخسر العقارات ولكن من هامش الربح الأساسى، كما أن عملية المقارنة فى أذهان الناس بين الانخفاضات العالمية والتوقع بالانخفاض محلياً «خطأ»، وإن كانت السوق العقارية ستشهد حالة تصحيح جزئية لأسعارها.
وتابع بهيج أن العقار استثمار طويل المدى، والعائد السنوى المنطقى منه يتراوح بين 15٪ و20٪، ولكن خلال السنوات الأخيرة وصل العائد إلى نسب مبالغ فيها جداً بلغت فى بعض الأحيان إلى 100٪، وأعتقد الناس أن ذلك سيستمر، ولكن جاءت الأزمة وحالة التباطؤ فى البيع لتصحح جزءاً من الأوضاع المقلوبة.
وقال محمد بنانى، نائب العضو المنتدب بشركة «كولديل بانكر للتطوير العقارى» إن الاستثمار فى السوق العقارية بدأ يعود إلى وضعه الطبيعى، واستطاعت الأزمة الحالية أن تخرج «المضاربين» فى السوق العقارية من الصورة، وتصحح الأوضاع بشكل متوازن.
وحذر بنانى المستهلك أو المستثمر فى السوق العقارية الذى يبنى توقعه على أسعار العامين الماضيين، لأنه لن ينجح لأن ذلك غير منطقى بالمرة.
وتابع بنانى أن المشروعات الجديدة ستركز فى المرحلة المقبلة على العقارات المتوسطة والأدنى، باعتبار أن الطلب عليها لن ينخفض بأى حال من الأحوال فى ظل زيادة أعداد المتزوجين سنوياً.
وتوقع بنانى انتعاش سوق الإيجارات خلال الفترة المقبلة، وأن يعود الطلب على العقارات بداية من منتصف العام الجديد، وأن يحدث تقسيم عادل للمعروض من العقارات لكل فئات الشعب، كما أن الفترة المقبلة ستشهد عودة المقاولين والمستثمرين الصغار بقوة.
وقال بنانى إن ملاك العقارات فى المناطق الشعبية سيحاولون بكل الطرق الحفاظ على أسعار الوحدات المرتفعه، رغم انخفاض الطلب لسببين، أولهما أن تمويل بناء عقاراتهم كان ذاتياً ولا يحتاج إلى سيولة لسداد القروض البنكية وغيره، والثانى هو أن تكلفة البناء كانت مرتفعة فى ظل ارتفاع أسعار الأراضى ومواد البناء خلال الفترة الماضية.
وأوضح بنانى أن هناك فئة من المقاولين والملاك ستكون مضطرة للبيع بأسعار أقل لظروف اقتصادية خاصة، إلا أن المؤشر يؤكد أن السوق تشهد حالياً حركة تصحيح شاملة سواء من حيث الأسعار أو تغيير نمط المنتجات بتقليل المساحات، وعدم التكلف فى التصميمات وإعطاء تسهيلات وحوافز للمشترين.
ولفت بنانى إلى أن «سياحة الإقامة» التى تعتمد على مستثمرين أجانب «شبه متوقفة»، بسبب الأزمة فى ظل اعتماد المبيعات على الأجانب الذين يمرون بالأزمة المالية الحقيقية.
ونصح بنانى المستهلكين باقتناص الفرص الحالية وشراء وحدات بأسعار مناسبة وبتسهيلات مجزية، ولكن بشرط التأكد من سمعة المطور العقارى.
وأضاف أنه لن يحدث انخفاض لأسعار العقارات بالنسب التى يتوقعها الناس حالياً والتى تصل إلى 50٪، ولكن سيحدث تصحيح للأسعار بشكل متوازن، وخاصة للمشروعات الجديدة التى يتم إنشاؤها حالياً.
وتوقع بنانى عودة 300 ألف مغترب من الخارج خلال الفترة المقبلة، وهو ما يمكن أن يساهم فى زيادة الطلب على العقارات فى ظل رغبة نسبة كبيرة منهم فى وضع أموالهم فى العقارات باعتبارها الملاذ الآمن.
وقالت عالية حسين، مسؤول التسويق فى الشركة، إن هناك تأخراً وتباطؤاً فى حركة المبيعات فى مصر بسبب الأزمة، إلا أنه مقارنة بدول أوروبا وأمريكا تصبح مصر الأكثر استقراراً، فى ظل انهيار الأسواق العالمية تماماً، حيث تباع العقارات ب 40٪ فقط من قيمتها.
واعتبرت أن الوقت الحالى هو الأنسب للمستثمرين الراغبين فى شراء عقارات بأسعار جيدة وبأقل من أسعارها الفعلية، لافتة إلى أن الإيجارات فى مدينة شرم الشيخ انتعشت بشكل كبير فى ظل إقبال الأجانب على العيش فى مصر عدة شهور قليلة لدراسة نمط الحياة هناك، تمهيداً للعيش فى مصر، وقد بدأت هذه الظاهرة فى الانتشار بشكل كبير فى المدن السياحية المصرية.