التقسيط الطويل يهزم الكاش.. انهيار سوق إعادة البيع العقاري

بعد طفرة سعرية غير مسبوقة في أسعار العقارات وعروض تقسيط طويلة وصلت ل12 و14 سنة، جذبت المشترين للسوق الأولية خلال عامي 2023 و2024، يشهد سوق إعادة البيع العقاري "الريسيل" حاليًا حالة من التوقف التام لعدم قدرة المشترين على بيع وحداتهم وتحقيق مكسب مناسب لحجم استثماراتهم، كما خرج المضاربون بشكل كامل من المشهد العقاري.
وقال متخصصون في القطاع العقاري، لمصراوي، إن الوحدات المعروضة للبيع في السوق الثاني "الريسيل" أصبحت أكثر تنوعًا أمام المشترين بجانب تراجع القدرة الشرائية وشح السيولة مما أضعف قدرة المشترين في سوق "الريسيل" على سداد ثمن الوحدة "كاش".
توقف سوق "الريسيل" مع استقرار الأسعار وسعر الصرف
قال المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد والبناء، إن من الطبيعي أن يقف سوق الريسيل تمامًا خلال الفترة الحالية مع استقرار الوضع الاقتصادي من أسعار وعملة، لافتًا إلى أن المشتري أصبح يبحث عن أكبر فترة سداد وهو ما لا يتوافر في سوق الريسيل الذي يحتاج إلى كاش وسداد نقدي.
وتابع: "أي مشتري حاليًا هيروح للشركات اللي بتقسط على 10 و12 سنة، السوق حاليًا يُفضل التقسيط".
وأكد "فوزي"، أن المضاربة في السوق العقاري اختفت تمامًا، وكل من استثمر وضارب في السوق العقاري تخارج منه نتيجة استقرار سعر الدولار، لافتًا إلى أن المشترين الحاليين في السوق إما من المصريين في الخارج أو راغبي السكن.
وأوضح نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، أن ما حدث في السوق خلال الفترة الماضي لم يكن الصواب وأضر بالقطاع، لافتًا إلى أن 2025 ستكون أكثر الفترات إلغاءً للتعاقدات نتيجة تخارج المضاربين والباحثين عن أرباح سريعة.
كانت شركة مدينة مصر، أعلنت، أن تراجع التعاقدات ارتفع ل1.3 مليار جنيه في النصف الأول من 2025، وهو ما يمثل زيادة كبيرة عن العام السابق، وأكدت الشركة أن هذه النسبة لا تزال أقل من المستويات الطبيعية، ويعكس الأمر حركة نشطة بين الوحدات.
تباطؤ حركة البيع خلال الربع الأول من 2025
رصد تقرير "ذا بورد كونسالتينج" للأبحاث والاستشارات، تباطؤ حركة البيع خلال الربع الأول من 2025، بسبب عدم وجود اضطرابات اقتصادية تدفع العملاء لتسريع شراء العقارات، بجانب تأخر عدد من الشركات في تسليم الوحدات في مواعيدها، مما أدى إلى الحذر وضعف الإقبال على الشراء من الماكيت وقبل الإنشاء.
كما رصد التقرير أيضًا تراجع معدلات الشراء بغرض الاستثمار، وهو ما يعود إلى حالة الاستقرار الاقتصادي، وهدوء أسعار الصرف، وعدم وجود اضطرابات فيها.
كما ذكر التقرير، أن تراجع المبيعات خلال الفترة الحالية يرجع إلى عدم تحقيق المضاربين أرباحًا نتيجة توقف الصعود الكبير في الأسعار، وهو ما أدى إلى عزوف كثيرين منهم عن الشراء خلال الطروحات التي تمت في الآونة الأخيرة.
وأوضح أحمد زكي، المدير العام لشركة "ذا بورد للاستشارات"، أن هذا السوق في العقارات الفاخرة يشهد حالة من الجمود الكبير، حيث يعاني المُلاك من صعوبة في البيع أو الإيجار، نظرًا لقلة التطورات في المشروعات، والتي تتمثل في اكتمال الحياة داخل المشروع لجذب المشترين أو المستأجرين.
ولفت إلى أن توقف العوائد الاستثمارية زاد من الحذر على نطاق واسع، وظهر ذلك على معدلات الطلب في السوق، كما أنه مع ارتفاع أسعار إعادة البيع لمواكبة أسعار البيع الأولية، وتفضيل الدفع نقدًا مقدمًا، أصبح الأمر صعبًا على المشترين ويمثل عقبة أمام إعادة البيع.
سبب توقف سوق "الريسيل" في العقارات
قال أحمد عبد الله، مسوق عقاري، إن سبب توقف سوق الريسيل خلال الفترة الحالية يرجع إلى زيادة عدد سنوات التقسيط من شركات التطوير العقاري والتي وصلت ل12 سنة والذي أدى إلى تراجع الطلب على شراء الوحدات في سوق الريسيل، لافتًا إلى أن الشركات لجأت هذا المدد الطويلة للسداد لزيادة مبيعاتها وتوفير ميزات تنافسية.
وأكد أن "الأوفر برايس" (السعر المطلوب + السعر الذي تم دفعه للمطور) اختفى تمامًا من الوحدات المعروضة للبيع حاليًا، حيث يريد المضاربون الخروج من السوق بأي طريقة لعدم خسارة رأس المال والمبالغ المسددة للمطورين العقاريين، لافتًا إلى أن المشترين يفضلون الشراء من المطور مباشرة للاستفادة من خطط السداد المعروضة.