«الريسيل» يربك السوق العقارية.. والتمويل أزمة القطاع الخاص

هشام طلعت مصطفى: طرح وحدات الريسيل «كاش» يعرقل النمو
فتح الله فوزى: منافسة الملاك للمطورين غير صحيحة
حالة من الارتباك سيطرت على سوق الوحدات المعاد بيعها «الريسيل» فى القطاع العقارى المصرى خلال المرحلة الحالية، مدفوعة بعمليات الاستثمار الواسعة التى يقوم بها مستثمرو العقارات سواء على مستوى وحدات وزارة الإسكان «دار مصر وسكن مصر والإسكان الاجتماعي»، أو الوحدات العقارية المملوكة للقطاع الخاص.
وقال المهندس هشام طلعت مصطفى رئيس مجلس إدارة مجموعة طلعت مصطفى القابضة، إن المشكلة الرئيسية التى تواجه سوق الريسيل هى عدم وجود نظام لتقسيط سعر الوحدات المعاد بيعها، إضافة إلى عدم وجود نظام يتيح تقسيط سعر الوحدة السكنية على سنوات طويلة.
وأشار فى تصريحات صحفية، أن طرح الوحدات المعاد بيعها بنظام الكاش يعرقل نمو السوق خاصة مع انخفاض القدرة الشرائية، مطالبًا بايجاد آلية لتوفير تمويل عقارى طويل الأجل بسعر فائدة يتناسب مع دخل الأسرة المصرية.
ولفت إلى أن المطورون، يسرعون حالياً للانتهاء من قانون اتحاد المطورين العقاريين الذى سينظم القطاع بشكل أفضل، ويساهم فى تصنيف الشركات وتأهيلها للعمل فى السوق العقاري، كما أنه سيمنع دخول الشركات التى ليس لديها خبرة فى السوق .
ويرى المهندس طارق شكرى رئيس غرفة التطوير العقاري، رئيس مجلس إدارة مجموعة عربية القابضة، أن انخفاض حجم التعاملات بسوق الريسيل يرجع إلى ظروف السوق بشكل عام خلال الأعوام الماضية.
وأشار أن انخفاض التعاملات بسوق وحدات الريسيل بدأ مع تعويم الجنيه منذ 3 سنوات، موضحاً أن الحل الوحيد لعودة التعاملات هو تحسين مستويات دخل العملاء خاصة فى ظل تنفيذ المشروعات الجديدة الحالية.
من جانبه أكد المهندس فتح الله فوزى رئيس مجلس إدارة شركة مينا لاستشارات التطوير العقاري، أن المشكلة التى تعيق نمو سوق الريسيل فى مصر هى منافسة المستثمرين أو ملاك الوحدات للمطور من خلال إعادة بيع وحداتهم بنفس أسعار المطور، إضافة إلى عدم إمكانية بيع الوحدة إلا بعد سداد كامل قيمتها، مشيراً إلى أن المطورون العقاريون لا يجازفون بنقل ملكية الوحدات إلى عملاء جدد لا تتوفر عنهم المعلومات الكافية.
وأضاف أن المطور يبيع المراحل المتأخرة من المشروع بأسعار تزيد عن المرحلة الأولى والثانية، ولكن من خلال نظام تقسيط على عدة سنوات، وهو ما يجد فيه منافسة من المستثمر أو مالك وحدات المرحلة الأولى والذى يريد بيع وحدته بنفس سعر المطور ولكن بالدفع المباشر.
وأكد أنه على الرغم من نمو الطلب على الوحدات الجديدة بنحو 40 % ، إلا أن سوق الوحدات المعاد بيعها شهد خلال الفترة الأخيرة نمواً كبيراً كونه الاستثمار الآمن والجاهز على التسليم خاصة للمستثمرين الراغبين فى السكن.
وطالب بضرورة تذليل العقبات التى تقف أمام سوق الريسيل، نسعيًا لرفع معدلات النمو ، خاصة مع التوسع الهائل الذى يشهده السوق العقارى خلال الأعوام القليلة الماضية، لافتًا إلى أنه كلما زاد حجم المشروع ارتفعت نسب إعادة بيع الوحدات به.
وقال الدكتور أيمن سكر الخبير العقاري، إن سوق الوحدات المعاد بيعها يعانى من مشكلة طرح الوحدات بنظام الدفع النقدى «الكاش»، موضحاً أن معظم هذه الوحدات يمتلكها أشخاص قاموا بسداد جزء كبير من سعر الوحدة ويريدون استرداده بالإضافة إلى مبلغ إضافى مقابل استثمارهم فى الوحدة.
وأضاف أن أبرز العقبات التى تواجه سوق وحدات «الريسيل» هى عدم وجود نظام تمويلى يتيح تقسيط القيمة، خاصة فى ظل غياب الدور الفعال للتمويل العقاري، لافتاً إلى أن مصاريف التنازل عن الوحدة يعتبر عائقاً كبيراً أمام المستثمرين لبيع وحداتهم بعد شرائها من المطور.
وأوضح أن توفير نظام تمويلى لسوق الوحدات المعاد بيعها، يضمن انتعاش السوق بشكل كبير خاصة أنه سوق يتمتع بعدة مميزات على رأسها انتهاء تنفيذ الوحدة السكنية فعلياً أو أنها فى مرحلة السكن.
وأضاف أن نسبة كبيرة من وحدات الريسيل تكون مضمونة كونها مكتملة السكن والمرافق ، كما أنها جاهزة للمستثمرين الراغبين بالسكن فى مجتمعات قائمة فعلياً أو جاهزة على الاستلام بشكل مباشر.
واعتبر «سكر»، أن فرض رسوم التنازل عن الوحدة لصالح المطور يعتبر عائقاً أمام شريحة كبيرة من المستثمرين الراغبين فى تسجيل وحداتهم، خاصة أنها تختلف من شخص لآخر، لافتاً إلى أن بعض العملاء يتعاملون بتوكيل من البائع بدون حاجة إلى التسجيل.
وأكد أن بعض المستثمرين يفضلون اللجوء إلى سوق الريسيل كونه الأضمن، بدلاً من شراء وحدات من مطورين لا زالوا فى مرحلة التنفيذ ، مشيراً إلى أنه على الرغم من بعض سلبيات سوق الريسيل إلا انه يعتبر استثماراً جيداً لعدد كبير من العملاء.
من جانبه، قال محمود الجندى رئيس شركة المجموعة العقارية للتسويق العقاري، إن المستثمرين تحولوا خلال الفترة الأخيرة من الاستثمار فى الأراضى إلى الاستثمار فى الوحدات السكنية، مشيراً إلى أن سوق الريسيل وصل فى مشروع دار مصر للإسكان المتوسط والذى تطرحه وزارة الإسكان إلى مزايدة على سعر الوحدة بقيمة 500 ألف جنيه فى مدينة الشروق.
وأشار إلى أن ارتفاع «أوفرات الوحدات» دفع المستثمرين إلى اللجوء للاستثمار فى الوحدات السكنية بدلاً من الأراضي، موضحاً أن ارتفاع الأوفرات خلال العامين الماضيين جعل أعين المستثمرين تتجه إلى الشقق لافتًا إلى أن الاوفرات فى وحدات الإسكان الاجتماعى بمدينة الشروق وصلت إلى نحو 150 الف و 200 الف .
وأضاف أن الأوفرات على وحدات مشروع دار مصر بمدينة القاهرة الجديدة وصلت إلى نحو 800 ألف جنيه فى التجمع الخامس ، و600 ألف جنيه فى وحدات الإسكان القومى بمدينة الشيخ زايد.
من جانبه قال المهندس هشام زهران الخبير العقاري، إن مشروع الإسكان الاجتماعى شهد خلال الأعوام القيلة الماضية انتعاشاً كبيراً للوحدات المعاد بيعها ، موضحاً أن أغلبية المتقدمين لمشروع الاسكان الاجتماعى ليسوا فى احتياج للوحدة وإنما يحصلون عليها بغرض الاستثمار.
وأضاف أنه يتم بيع وحدات الإسكان الاجتماعى بأوفر وصل إلى نحو 100 و 150 ألف جنيه و650 جنيه لايجار وحدات ال 90 متر، لافتاً إلى أن قانون الإسكان الاجتماعى جرم عمليات التصرف فى الوحدة إلا بعد 7 سنوات.