رئيس اتحاد التمويل العقاري: مبادرة المركزي لمتوسطي الدخل تنصف "الشريحة المنسية" (حوار)

تصوير- إسلام فاروق:
قال ناجى فهمي، رئيس الاتحاد المصري للتمويل العقاري، إن مبادرة البنك المركزي التي أطلقها للتمويل العقاري لمتوسطي الدخل بفائدة 10% متناقصة ستساهم في انتعاش قطاع التمويل العقاري، وخلق سوق لهذه الشريحة المستهدفة بعد قلة التمويلات الموجهة لها خلال الفترة الماضية.
وأضاف فهمي، الذي يشغل أيضا منصب الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة سي آي كابيتال للتمويل العقاري، في حوار مع مصراوي، أن أبرز التحديات التي تواجه شركات التمويل العقاري تتمثل في مزاحمة المطورين العقاريين في البيع بالتقسيط، مما أثر على أعمال الشركات، كما مثل ارتفاع الفائدة في الفترة الماضية أحد أكبر التحديات.
وذكر فهمي، أن منتج الإجارة يحظي بإقبال كبير بين عملاء شركات التمويل العقاري، حيث استحوذ على نسبة 80% من إجمالي عمل هذه الشركات خلال آخر عامين.
وإلى نص الحوار:
- ما التأثير المتوقع لمبادرة البنك المركزي للتمويل العقاري لمتوسطي الدخل على الطلب بسوق العقارات؟
بالتأكيد ستساهم المبادرة في تحقيق انتعاشة في سوق التمويل العقاري لشريحة متوسطي الدخل، مما يعبر عن الاهتمام بدعم شريحة عانت الفترة الماضية من نقص التمويل بسبب تركيز المطورين والحكومة على شريحتين، وهما محدودي الدخل، والشريحة المتميزة.
وستخلق المبادرة سوقا لشريحة متوسطي الدخل، مما ينعكس على إنعاش سوق التمويل العقاري في ظل فائدة مدعمة متناقصة %10، بشريحة تمويلية من المركزي بقيمة 50 مليار جنيه.
واتحاد التمويل العقاري يرحب بمبادرة البنك المركزي، ونعتزم المشاركة فيها، ولكن نترقب إصدار المركزي التعليمات التفصيلية عن المبادرة للاطلاع على تفاصيلها، لمعرفة آلية اقتراض الشركات إذا ما كانت ستتم مباشرة من خلال البنوك، أم من خلال الشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري.
ولكن نتمنى أن يسمح المركزي بتثبيت الحد الأقصى لثمن الوحدة السكنية وهو 2.25 مليون جنيه، مع رفع الحد الأقصى لمساحة الوحدة عن 150 مترا، حيث هناك وحدات سكنية في مناطق مختلفة مثل المهندسين والدقي مساحاتها أكبر وتصل إلى 200 مترا كاملة التشطيب بقيمة لا تتجاوز 2 مليون جنيه.
- هل يوجد لديكم أية ملاحظات حول مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل؟
من وجهة نظري أرى المشكلة حاليا تتمثل في التزام الشركات بنسبة الفائدة تشمل مصاريف إدارية ومصاريف تقييم وتأمين، وكان هذا مقبولا في مبادرة محدودي الدخل التي كانت الوحدات السكنية مقيمة سلفا من هيئة المجتمعات العمرانية، وتقوم الشركات باعتمادها دون معاناة التقييم.
ولكن في المبادرة الجديدة تتحمل الشركة إجراء مصاريف تقييم الوحدة السكنية في أي منطقة مما يمثل عبئا على أي شركة تمويل عقاري، ولذا نحتاج المزيد من المرونة بالسماح للشركات بفصل مصاريف التقييم بعيدا عن نسبة الفائدة، حتى لا تتكبد الشركات أعباءً مالية أضافية.
ونعتزم مخاطبة البنك المركزي أو الشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري خلال الأيام المقبلة، لتحديد آليات عمل الشركات في المبادرة.
- ما أهم التحديات التي تواجه شركات التمويل العقاري في المرحلة الراهنة؟
مزاحمة المطورين العقاريين للشركات والقيام بدور ليس دورهم من خلال بيع وحدات سكنية بالتقسيط للعملاء تعد من أكبر التحديات التي تواجه شركات التمويل العقاري، حيث يتمثل دور المطور العقاري في بناء مشاريع سكنية وليس القيام بدور شركات التمويل العقاري وقيامهم ببيع وحدات على فترة تصل بين 10 سنوات و14 عاما.
وكنا نتفهم لجوء المطورين إلى ذلك بسبب ارتفاع سعر الفائدة في البنوك مع تراجع القوة الشرائية، ولكن مع تراجع نسبة الفائدة لابد من عودة المطورين إلى سابق عهدهم بتقسيط الوحدة على مدار 5 سنوات كحد أقصى أثناء إنشاء العقار، وقيام شركات التمويل العقاري بالتقسيط للعميل على سنوات طويلة.
وأدى مزاحمة المطوريين للشركات إلى غلق السوق الأولي أمام شركات التمويل العقاري وهو الذي يعني شراء الوحدة من المطور لأول مرة، واقتصر عملنا حاليا مع العميل الذي يريد شراء وحدة معروضة للبيع من عميل آخر، وهو السوق المنتعش مع الشركات.
- ما أكبر التحديات التي تواجه نمو قطاع التمويل العقاري بشكل عام؟
ارتفاع سعر الفائدة كان من أكبر التحديات التي كانت تواجه القطاع خلال الفترة الماضية، ولكن مع عودة الفائدة للتراجع خلال الشهور الأخيرة، وارتفاع الجنيه أمام الدولار، لدينا تفاؤل بعودة انتعاش قطاع التمويل العقاري، حيث يتأثر هذا القطاع إيجابيا بتعافي الاقتصاد.
- كيف يساهم اتحاد التمويل العقاري في نشر ثقافة التمويل العقاري في المجتمع؟
لدينا في اتحاد التمويل العقاري استراتيجية واضحة لتنشيط التمويل العقاري، حيث خصصنا خلال العام الجاري كاتحاد برنامجا تدريبيا في التمويل العقاري لعدد 40 متدربا ممن يرغبون في العمل في هذا القطاع لمدة شهر ونصف، شاملا دراسة ائتمان ومخاطر وعميل ومراجعة وخدمة بيع والتعامل مع العميل وغير ذلك.
ونهدف من خلال هذا البرنامج إعداد كوادر مدربة للعمل في هذا القطاع، وهو ما يتوافق مع رؤيتنا بنمو قطاع التمويل العقاري، وتوسع الشركات في الفترة المقبلة.
كما تم تدشين موقع إلكتروني لاتحاد التمويل العقاري للرد على أسئلة الجمهور، وكذلك إتاحة المعلومات الكافية عن قطاع التمويل العقاري والشركات العاملة في السوق، ونعتزم عرض مبادرة المركزي للتمويل العقاري على الموقع وشرح بنودها بالتفصيل.
- هل تأثر التمويل العقاري سلبا خلال الفترة الماضية؟
بالعكس، يوجد تطور ونمو في الطلب على التمويل العقاري وخاصة من 2015، حيث حقق التمويل العقاري نسبة نمو 20% وخاصة مع إطلاق منتج الإجارة الذي ساهم في تحقيق طفرة كبيرة في عمل الشركات خلال العامين الماضيين، واستحوذ على نسبة 80% من أعمال الشركات.
ويهدف منتج الإجارة في حصول العميل على تمويل ذاتي من الشركة بغرض تدوير أعماله أو تشطيب الوحدة السكنية مقابل بيع الوحدة للشركة، على أن يعيد العميل شراءها مرة أخرى من الشركة، عبر دفع أقساط شهرية في صورة إيجار، حيث تعود ملكية الوحدة للعميل مع سداد آخر أقساط المدة المتفق عليها.
ومنتج الإجارة يعد من المنتجات التي لا يوجد بها مخاطر ائتمانية على الشركات نتيجة لامتلاكهم للوحدة السكنية خلال فترة الاتفاق.
- كيف يستطيع القطاع التغلب على أزمة التسجيل العقاري التي تواجهه؟
أعطينا مرونة كبيرة في التسجيل العقاري للوحدات السكنية وإثبات الدخل الشهري، حيث تم إيجاد حلول لأزمة التسجيل العقاري، فداخل كوردون المدينة يعد التسجيل العقاري في غاية الأهمية وأصبح لا توجد مشكلة حيث الأراضي مسجلة أو قابلة للتسجيل.
وينص القانون على أن تكون الوحدة مسجلة أو قابلة للتسجيل وهي التي تعني أن الأرض المقام عليها المبنى مسجلة، ولكن العقار غير مسجل، ويسهل عمل الشركات في التمويل.
أما إذا كانت الأراضي غير المسجلة خارج كوردون المدينة، فهناك طرق يتم اتباعها للتغلب على هذه المشكلة.
وكذلك تم التغلب على أزمة أثبات الدخل عبر تقديم العميل كل ما ترتضيه شركة التمويل العقاري، حيث لا يلزم القانون الشركة بمستند محدد، والأمر متوقف حسب مدى تقبل الشركة درجة مخاطر كل عميل، وذلك مع وجود شريحة كبيرة في المجتمع لا تستطيع تقديم إثبات دخل، وهو ما تعد الوحدة السكنية معه الضمانة الوحيدة.
- بصفتك رئيسا للشركة، ما خطة سي آي كابيتال للتمويل العقاري للتوسع في المرحلة المقبلة؟
حصلنا من الهيئة العامة للرقابة المالية على ترخيص الشركة في أغسطس الماضي من العام الجاري، وتم الانتهاء من ضخ 100 مليون جنيه تمويلات بنهاية عام 2019، ونستهدف تحقيق أرباح في نهاية 2020، وضخ حجم تمويلات تتجاوز 400 مليون جنيه.
كما نستهدف رفع رأسمال الشركة إلى 100 مليون جنيه خلال الربع الأول من عام 2020 مقابل 50 مليون جنيه حاليا بهدف زيادة توسع الشركة.
ونعتزم أيضا المشاركة في مبادرة التمويل العقاري لمتوسطي الدخل، بجانب فوق المتوسط والمميز، كما تطرح الشركة منتج الإجارة الذي يحظى بإقبال واسع من العملاء ويصل إلى نسبة 90% من إجمالي أعمال الشركة.
- هل حصلت الشركة على تمويلات من بنوك؟
حصلنا على خطوط تمويل من بنكين بقيمة 300 مليون جنيه لتمويل عمليات الشركة، كما تم شراء أسهم في الشركة المصرية لإعادة التمويل العقاري لعدد 3400 سهم بقيمة 5 ملايين جنيه، وتمت عملية التحويل منتصف شهر ديسمبر الجاري، وسنحصل منهم على تمويلات تتراوح بين 50 إلى 100 مليون جنيه في بداية العام الجديد بعد اجتماع مجلس الشركة.
كما حصلنا على قرض مساند بقيمة 150 مليون جنيه من شركة سي آي كابيتال، وسيتم من خلالها رفع رأسمال الشركة، وليس لدينا أية مشكلة تمويلية.