مطورون: مبادرة المركزي لتمويل الطبقة المتوسطة تنعش مبيعات السوق العقارية

قال طارق شكري: المبادرة تدعم شريحة كبيرة بالسوق العقارية..والتسجيل وإثبات الدخل أبرز التحديات
آسر حمدي: المبادرة تنعش مبيعات السوق العقارية…والتسجيل التحدي الأول لها
أحمد سليم: ضرورة وضع ضوابط لمنع حدوث أزمة الرهن العقاري….والمبادرة تنعش السوق الثانوي
أكد مطورون عقاريون أهمية اعلان الحكومة والبنك المركزى عن إطلاق مبادرة بقيمة 50 مليار جنيه لتمويل مشترى الوحدات السكنية متوسطى الدخل بفائدة 10%، والتي تؤثر إيجابًا على مبيعات السوق العقارية، كما تقدم دعمًا للقدرة الشرائية للشريحة السكنية العظمى بالسوق وهي الشريحة المتوسطة.
أشاروا إلى هناك العديد من التساؤلات التي يحتاج المطورين والعملاء للإجابة عليها بهذه المبادرة والتي تتضمن موقف الوحدات غير المسجلة، والوحدات على الخريطة التي لم تنفذ بعد، وكذلك القيمة السعرية المحددة للوحدة محل التمويل، لافتين إلى أن أزمة التسجيل لا تزال واحدة من المشكلات التي تواجه السوق العقارية والتي تتطلب الجهات المانحة للتمويل العقاري توافرها.
ولكن دائما ما كان المطورون العقاريون يؤكدون أن السوق بعيدة عن أي فقاعة عقارية نظرا للاعتماد على نظام الشراء الفوري “الكاش” وليس التمويل العقاري وبالتالي فإنه مع العمل بتلك المبادرة فهل تزداد نسبة الاعتماد على التمويل العقاري بالسوق وبالتالي يكون هناك احتمالية في وقت ما من الارتباط بالأسواق العالمية وبالتالي احتمالية لتكرار أزمة الرهن العقاري.
إلا أن المطورون أكدوا أنه حتى مع العمل بمبادرة البنك المركزي لتمويل الطبقة المتوسطة فإن نسبتها لن تزيد عن 15 % من إجمالي حجم السوق وبالتالي نظل بعيدين عن التخوف من احتمالية وجود مشكلة بالسوق، لافتين إلى أن التخوف يبدأ من استحواذ التمويل العقاري على 50 % من حجم السوق مقابل نظام الكاش.
أكد المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري، أن المبادرة هامة للغاية وتخدم واحدة من أكبر الشرائح السكنية الموجودة بالسوق العقارية وهي الشريحة المتوسطة، فالدولة تتولى تطوير وحدات لصالح شريحة محدودي الدخل والتي يتم تقديمها مدعومة بالتمويل العقاري وبسعر أقل من سعرها الحقيقي، كما أن القطاع الخاص يركز على الشريحة السكنية فوق المتوسطة.
أضاف أن هذه المبادرة تستهدف حل مشكلة العملاء بالسوق ودعم القدرى الشرائية لتتمكن هذه الشريحة السكنية من الحصول على وحدتها المنشودة، فهذه الشريحة تمثل نحو 40 % من السوق المحلية، ولكن هناك بعض العناصر التي يجب أن تتضمنها اللائحة التنفيذية الخاصة بتلك المبادرة.
أوضح ضرورة حل مشكلة التسجيل للوحدات العقارية حتى يتمكن البنك من تمويلها لضمان أمواله، وكذلك حل مشكلة إثبات الدخل للعملاء وهما أبرز العناصر التي تواجه قطاع التمويل العقاري منذ اطلاقه والتي يجب مواجهتها ليتم تفعيل المبادرة وتنفيذ الهدف منها.
أضاف آسر حمدي، رئيس مجلس إدارة شركة الشرقيون للتنمية العمرانية، أن هذه المبادرة لها دور إيجابي في تشجيع الكثير من العملاء على اتخاذ القرار الشرائي وسد الفجوة بين أسعار البيع والقدرة الشرائية للعملاء، كما أنها تنعش مبيعات الشركات العقارية بشكل كبير يسهم في مزيد من التحرك للسوق العقارية.
أشار إلى أنه رغم أهمية تلك المبادرة إلا أن هناك العديد من التساؤلات التي يحتاج السوق للإجابة عليها ومنها: ما هو موقف الوحدات غير المسجلة من تلك المبادرة والتي تمثل أغلبية المشروعات العقارية المتواجدة بالسوق، فأزمة التسجيل تظل واحدة من المشكلات التي تواجه السوق منذ عقود مضت.
تابع: هل سيكون من المسموح للمطورين البيع على المخطط off plan بهذه المبادرة وخاصة أن نظام البيع على المخطط هو القائم في السوق حاليا وهناك أسواق متعددة تتولى البيع بنظام التمويل العقاري بدون الوصول بحجم التنفيذ لنسب مرتفعة كما هو الحال في اشتراطات قانون التمويل العقاري الحالية والتي تتطلب وجود نسبة تنفيذ لا تقل عن 90 % من المشروع.
قال أن قيام البنوك دون الشركات بالعمل ضمن هذه المبادرة قد لا يحقق الغرض الكامل من المبادرة، فالبنوك لها اجراءات طويلة وضامنة لحقوق العملاء –وهذا دورهم وحقهم-، ولكن شركات التمويل العقاري لها قدرة على التعامل مع الشركات العقارية بخبرة جيدة وتفهم كامل لعمل الشركات العقارية.
أما أحمد سليم، رئيس شركة بريكزي لإدارة المشروعات، فأكد على أنعاش المبادرة للسوق الثانوي الresellوالذي تنطبق عليه كافة اشتراطات التمويل العقاري من انتهاء الوحدة وتسجيلها وكذلك تناسبها مع الراغبين في الشراء، ولكن لابد من وجود ضوابط تضمن الحصول على تمويل للوحدة بغرض السكن وليس الاستثمار بها والمضاربة حتى نتفادى أزمة الرهن العقاري.
تابع: لابد وأن تتضمن اللائحة التنفيذي للمبادرة ضوابط للتأكد من التسعير والغرض من شراء الوحدة وضوابط لإعادة البيع حتى لا يتم التسعير الخاطيء للوحدة، كما أن العميل لا يشتري إلا الوحدة المسجلة فقط، لافتا إلى أن الحد السعري الذي تنطبق عليه فكرة الشريحة السكنية المتوسطة هي 1.5 مليون جنيه للوحدة محل التمويل وهي التي تعد حاليا وحدة للشريحة المتوسطة.