بعد الارتفاع الجنوني.. إلى أين تذهب أسعار العقارات؟

"القوة الشرائية تتحكم".. بهذه الكلمات لخص متعاملون داخل القطاع العقاري، حالة الارتفاعات الجنونية في الأسعار، التي وصلت إلى معدلات لم تشهدها مصر من قبل، ووصل سعر المتر في فيللات مشروع "مراسي باي" التابع لشركة إعمار إلى 109 آلاف جنيه، وتجاوز سعر المتر في أبراج العلمين الجديدة، التابعة لوزارة الإسكان 42 ألف جنيه، كما تجاوز سعر المتر 11250 جنيهًا، في مشروع جنة الذي تطرحة الوزارة الأسبوع المقبل.
ورغم ارتفاع الأسعار شهدت هذه المشروعات إقبالا كبيرًا، ما وصفه مطورون بالأمر الطبيعي.
يقول المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، ورئيس شركة عربية القابضة، إن ارتفاع أسعار العقارات خلال آخر سنتين، أمر طبيعي في ظل المتغيرات الاقتصادية الحالية، التي تؤثر على أسعار مدخلات البناء وأسعار الأراضي.
وأوضح شكري، لمصراوي، أن القدرة الشرائية للعملاء، تأثرت بعض الشيء؛ بسبب غلاء الوحدات السكنية، مؤكدًا أن الطلب على شراء العقارات لن يتوقف أبدًا، في ظل الاحتياج لما يقرب من 500 ألف وحدة سنويا، كما أن أسعار العقارات تواصل الارتفاع، وفقا لتكلفة المنتج النهائي الذي يُقدم للعملاء والذي أصبح متميزًا، وحالة العرض والطلب التي تتحكم في الأسعار أيضًا.
وقال "شكري"، إن أسعار العقارات وصلت لمعدلات خيالية، لكن تظل التيسيرات التي يقدمها المطورون وأنظمة السداد المختلفة، العامل الأساسي الذي ينظر له العميل قبل عملية الشراء، من فترات سداد وصلت إلى 10 سنوات لدعم اتخاذ العميل قراراه الشرائي.
ووفقا لمؤشر عقار ماب، ارتفع الطلب على شراء العقارات خلال شهر سبتمبر 13% مقارنة بحجم الطلب على الشراء بنفس الفترة من العام الماضي، وفي شهر أغسطس ارتفع إلى 6% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي أيضًا.
ويعتمد مؤشر عقار ماب على استخدام مجموعة من المعادلات المبنية على أرقام وإحصائيات دقيقة يجرى جمعها من محرك البحث، وبعض البيانات الاقتصادية والإحصائية التي تساعد في تقييم الوضع العام للقطاع العقاري في مصر، لتحسين قيمة المؤشر.
القدرة الشرائية السبب
قال أحمد سليم، رئيس مجلس إدارة شركة بيركزي لإدارة المشروعات العقارية، إن أسعار العقارات تواصل الارتفاع ما دام هناك طلب على الشراء، موضحًا، أن السوق لا يعاني أبدًا من الركود، ومعظم المشروعات التي جرى طرحها في الفترات الأخيرة تم حجزها بالكامل، بما فيها أبراج العلمين الجديدة، والتي بدأ المتر فيها ب25 ألف جنيه، ووصل في خلال شهرين إلى أكثر من 42 ألف جنيه، نتيجة لقوة الطلب.
وعن ارتفاع أسعار مشروعات وزارة الإسكان، "سكن مصر- جنة دار مصر" قال سليم، إن الوزارة أصبح لديها رؤية للقضاء على السماسرة والتجار الذين يستغلون الحجز بالمشروعات ثم إعادة بيعها ب"أوفر" أعلى يصل إلى 30%، والوزارة باتت تطرح وحداتها بأسعار السوق الطبيعية، وليس من الغريب أن نرى سعر المتر يصل إلى 11250 جنيهًا في مدينة الشيخ زايد.
وأوضح رئيس مجلس إدارة شركة بيركزي لإدارة المشروعات العقارية، أن أنظمة السداد المختلفة، والتي تتراوح بين 8 و10 سنوات، عوضت العملاء عن ارتفاع الأسعار نوعًا ما، وما زال بإمكان العملاء سداد 10 آلاف جنيه شهريًا للوحدة السكنية، ما يفسر الإقبال الكبير على الوحدات المطروحة.
وفي دراسة لشركة بريكزي عن السوق العقاري، شملت 400 وحدة سكنية مختلفة الأسعار بداية من 500 ألف، وحتى 2 مليون جنيه، أظهرت أن 41% من حجم الشراء بغرض الاستثمار، و29% بغرض السكن، و27% بغرض الزواج، و4% مبيعات لصالح الأجانب.
الأسعار ليست وهمية
الدكتور أحمد شلبي، رئيس مجلس إدارة شركة تطوير مصر، قال إن أسعار العقارات لن تشهد أي انخفاض، موضحًا، أن هذه الأسعار حقيقية وغير وهمية، ومرتبطة بتكلفة التنفيذ، وحجم الإقبال من العملاء على الشراء.
وأضاف شلبي، لمصراوي، أنه منذ بدء اتخاذ القرارات الاقتصادية من تعويم للجنيه، وزيادة أسعار الوقود وفرض ضريبة عقارية جديدة، وارتفاع أسعار مواد البناء، أصبحت العقارات في ارتفاع مستمر.
وطالب شلبي، بضرورة وضع رؤية مستقبلية لأسعار العقارات، حتى تتناسب مع القدرة الشرائية للعملاء، وحتى لا تتراجع مؤشرات العقار المصري، ويصاب القطاع بالركود، موضحًا، أنه لمواجهة الزيادة السعرية لابد من التوسع في نظام التمويل العقاري، وبفوائد مناسبة لا تتخطى 10%.