»الضريبة العقارية« آيلة للسقوط

إعفاء السكن الخاص يُثير الجدل

أثار إعفاء السكن الخاص الأول من فرض الضريبة العقارية جدلاً وردود أفعال متباينة بين الخبراء والمتخصصين، حيث يطالب البعض بإجراء بعض التعديلات علي قانون الضريبة العقارية الجديد بحيث تطبق الضريبة وفقاً لنوع الوحدة السكنية سواء كانت فاخرة أو متوسطة وأن تتم التقييمات طبقا لمقيمين متخصصين، بينما يري البعض الآخر أن الظروف الراهنة التي تمر بها مصر تحتم عدم فرض ضريبة عقارية وأنه يجب تأجيلها أو بالرجوع بالعمل بنظام »العوائد»‬ بدلاً من الضريبة.
وأعلنت وزارة المالية أنه قد تم إعفاء السكن الخاص للأسرة بحيث يزيد ثمن الوحدة السكنية عن 2 مليون جنيه، إضافة إلي الوحدات السكنية المقامة في عقار واحد ويملكها الممول لأبنائه البالغين سواء المتزوجون أو غير المتزوجين، بحيث يكتفي بإقرار من المالك الأصلي بأنها مخصصة للسكن الخاص لأبنائه البالغين دون الحاجة لإثبات أي تنازل عن الملكية لهم ويتم فقط الاكتفاء بتقديم بطاقة الرقم القومي له وأبنائه دون المطالبة بعقود مسجلة أو عرفية، كما أعلنت الوزارة وفقاً لما جاء في القانون بأنه سيتم إعفاء بنسبة 30% من قيمة الوعاء الضريبي مقابل أعباء الصيانة وذلك للحفاظ علي الصورة العقارية ولعدم وجود قاعده بيانات كاملة عن الثروة العقارية في مصر.
معظم الوحدات العقارية غير مسجلة بالشهر العقاري، ناهيك عن وجود حالات كثيرة لبعض الأفراد الذين يمتلكون أكثر من وحدة عقارية لذلك فطبقاً للقانون ولهذا الإعفاء القانوني يتوجب علي مصلحة الضرائب العقاريه إرسال إخطار يربط الضريبة لجميع الوحدات العقارية الموجودة علي مستوي الجمهورية وهذا ليس ربطاً نهائياً بقيمة الضربية بل إخطاراً بها فقط.
لجان للحصر
الجدل حول الضريبة العقارية ليس وليد الساعة لكنه يعود إلي العام 2008 عندما أعلن الدكتور يوسف بطرس غالي؛ وزير المالية في ذلك الوقت، عن مشروع قانون الضريبة علي العقارات المبنية، والذي أثار ردود فعل وجدلاً في الشارع المصري وتجاذباً بين القوي السياسية في المجتمع لكن الحكومة أصرت علي مشروع القرار وصدر القانون رقم 196 لسنة 2008 لكنه لم يطبق بسبب عدم وضوح الرؤية وعدم وضع معايير محددة للتقييم الخاصة بالوحدات العقارية غير السكنية، ولذلك تم إرجاؤه وطرحه للمناقشة وإعادة النظر في نصوصه.
وفي عام 2013 صدر القانون 103 لسنة 2012 بعد إجراء بعض التعديلات والتي منها عدم اشتراط شهر كحق للملكية بالنسبة للمكلف بأداء الضريبة أي »‬المالك» فكانت العقود الابتدائية أو أي سند ملكية غير مشهر لا يتم التعويل عليه عند المحاسبة، ناهيك عن السماح للممول بسداد الضريبة علي قسطين كل 6 اشهر، وحين جاء التعديل الخاص بحد الإعفاء في غير صالح الممول فإن التعديل أقر بإعفاء السكن كوحدة واحدة خاصة فيما لا يزيد علي 2 مليون جنيه بعد ما كان 500 ألف جنيه لكل وحدة سكنية يمتلكها للمكلف بأداء الضريبة بعد أن كان الممول قبل التعديل يتمتع بإعفاء لجميع الوحدات العقارية التي كان يملكها في حال كون هذه الوحدات أقل من500 ألف جنيه لكن أقر التعديل بإعفاء من يقتصر علي وحدة واحدة فقط وهي السكن الخاص.
وفي أغسطس 2014، أصدر الرئيس عبدالفتاح السيسي، قرارا بقانون يدخل تعديلات علي قانون الضريبة العقارية وذلك كمحاولة لمعالجة كل ما في القانون من قصور وقد وضعت التعديلات سقفاً للزيادة في القيمة الإيجارية قدره 30% للوحدات السكنية و45% للوحدات في غير أغراض السكني عند إعادة التقدير »‬الخُمسي» فضلًا عن إنشاء لجان للحصر والتقدير والتقييم للمباني في كل محافظة، ويحق للممول الطعن في أعمال هذه اللجنة أمام لجنة الطعون.
القيمة الايجارية
وإزاء هذا الجدل والتخوفات لدي البعض سارعت وزارة المالية بإصدار تفسير لقانون الضريبة العقارية يوضح كيفية حساب الضريبة والمباني السكنية الخاضعة للضريبة، وتقول الدكتورة سامية حسين رئيس مصلحة الضرائب العقارية، إن تطبيق الضريبة العقارية يتم علي الشخص الذي يمتلك وحدة سكنية يتجاوز ثمنها 2 مليون جنيه أو أن هناك شخصاً يمتلك أكثر من وحدة عقارية، لكن يوجد خلط للأوراق ومخاوف لدي بعض المواطنين من امتلاك وحدات تتعدي قيمتها المليوني جنيه من دفع الضريبة لكنها سكن قديم ولا توجد أي مبررات لتطبيق الضريبة علية ويرون أنه لا ذنب لنا في أن وحداتهم كانت بمبلغ والآن بمبلغ آخر بمعني آخر يري أحد الأشخاص أن وحدتة مثلاً كان سعرها »‬مائة ألف جنيه» ثم وصل سعرها الآن إلي ما يزيد علي ال4 ملايين جنيه وأنه لا ذنب له، فهذه الحالات لا أساس لها لأن الأشخاص الذين يملكون وحدات سكنية تم بناؤها قبل صدور القانون عام 2008 وأن قيمتها قد تجاوزت الحد الأدني للضريبة، ولن يطبق عليهم القانون الجديد، ولن يحصل منه سوي قيمة الضريبة القديمة العوائد، كما يحصل علي ميزة إضافية فبدلاً من أن يكون المبلغ غير الخاضع للضريبة 20% والذي يتم تخصيصه لصيانة العقار سيتم رفع تلك النسبة ل30% للوحدة السكنية، و32% للوحدة غير السكنية، إضافة إلي أن الشقق غير السكنية الإدارية سواء في مصر الجديدة أو الزمالك أو المهندسين وكانت تستغل بدون رخصة وكان شاغلوها يدفعون ضريبة تصل ل40% وسيتم تطبيق الاحتفاظ بالقيمة الإيجارية لها بالسجلات كما هي دون تعديل عليها، وسيفرض عليه ضريبة بنسبة 10% فقط أي أن الشخص الذي كان يدفع عوائد 100 جنيه سيدفع 25 جنيهًا فقط.
أضافت، أن آخر حصر عام للعقارات علي مستوي الجمهورية أجري عام 1991 أي منذ 25 عاماً، ووفقاً للقانون 196 لسنة 2008 شمل الحصر جميع الوحدات في القري والمدن، ونحن نعلم ولدينا معلومات تثبت بوجود وحدات وعقارات في القري أكثر رفاهية عن مثيلتها في المدن فأي مواطن يمتلك منزلاً أو عقاراً متعدد الأدوار وشبيها بالمدن في الريف ولم تطبق عليه »‬عوائد» من قبل سيطبق عليه قانون الضرائب العقارية الجديد، وإذا كان أبناؤه تجاوز سنهم ال18 عامًا بحيث يخصص لكل واحد منهم وحدة سكنية يتم إعفاؤه من الضريبة عن تلك الوحدات بمجرد تقديم صور بطاقات الرقم القومي لأبنائه خاصة إذا كانت تلك الوحدات لا تتجاوز الواحدة منها 2 مليون جنيه» قد طبق هذا بالفعل وعلي هذا منحت المصلحة حتي الآن ما يزيد علي المليوني إعفاء للمواطنين.
وأوضحت أن عدد العقارات في مصر يبلغ نحو 22 مليون وحدة سكنية، ومصلحة الضرائب تتعامل مع هذه الوحدات حيث تم إعداد الحصر للعقارات من قبل لجان مشكلة، وفقا للقانون وقت صدوره والمسجل في الجريدة الرسمية في 1 يوليو 2013 وهذه اللجان قانونية، لافتة إلي أن المستهدف من تطبيق الضريبة العقارية نحو 3.5 مليار جنيه كل عام.
العوائد
يري أشرف عبدالغني رئيس جمعية خبراء الضرائب، أنه توجد مشكلة في المعايير التي يتم البناء عليها ومنها المنشآت الصناعية والبترولية والسياحية إضافة إلي الموانيء والمطارات والمناجم ذات الطبيعة الخاصة ومن الضروري مراعاة مصلحة الضرائب العقارية في قيامها لوضع هذه المعايير الظروف التي تمر بها هذه المنشآت وأن يتم ربط الضريبة العقارية بنسبة للأشغال الخاصة بهذه المنشآت وأن يتم التنبيه علي الممولين وإعلامهم بما يتم التوافق عليه من أسس تقدير القيمة الإيجارية للأنشطة بالمخالفة، موضحا أنه خلال الفترة الأخيرة طالب بعض العملاء في القطاع الصناعي ومن خلال إصدارات غير محدد فيها سنوات المحاسبة وأسس تقدير القيمة الإيجارية.
بينما يري المهندس عبدالمجيد جاد الخبير العقاري، أن قرار إعفاء الوحدات السكنية الخاصة من فرض ضريبة عقارية سيؤدي إلي إعفاء ما يزيد علي أكثر من 90% من هذه الوحدات السكنية من إجمالي الوحدات العقارية في مصر، ولذلك من الضروري علي الحكومة وضع ضوابط حتي تكون علي مستوي المحافظات بأسعار إرشادية حتي يتم تلاشي حدوث تقييمات وهمية قد تؤدي في بعض الأحيان إلي زيادة أسعار العقارات وارتفاع قيمتها، ومن هنا يدخل العديد من الوحدات السكنية ضمن الضريبة العقارية.
أما محمد سعيد الخبير العقاري، فيؤكد هناك أنظمة متعددة وأفضل هذه الأنظمة والتي يحب اتباعها نظام العوائد علي الوحدات السكنية وليس الضريبة العقارية، لافتاً إلي أن إعفاء السكن الخاص ليس كافياً لتحقيق العدالة لأن الوحدات التي من الممكن إعفاؤها اليوم ومع مرور سنوات تدخل ضمن شريحة الضريبة العقارية، ولهذا فالإعفاء سيكون للوحدات العقارية التي يقل سعرها عن 2 مليون جنيه.