الضريبة العقارية في مرحلة "التشطيب"

أخيراً .. وبعد مرور نحو 6 سنوات من المتاهة بين السياسات المتضاربة بشأن تطبيق الضريبة العقارية والخلافات المجتمعية حولها
تصل تلك الضريبة الى مرحلة «التشطيب» النهائى، وتستعد حالياً وزارة المالية لبدء تطبيق التعديلات التى اقرها مجلس الوزراء بشأن قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم 196 لعام 2008، وذلك بعد موافقة رئيس الجمهورية على تلك التعديلات ونشرها فى الجريدة الرسمية، حيث تأكد اتجاه الحكومة لتطبيق الضريبة العقارية بشكلها الجديد اعتباراً من أول يوليو لعام 2013 دون تأجيلها للعام المالى المقبل، وسيتم إرسال الاخطارات بسداد الضريبة للمكلفين على عناوينهم بخطبات مسجلة بعلم الوصول، دون الحاجة الى تقديم اقرارات جديدة.. ولكن اذا كانت التعديلات الجديدة تكفل خروج قانون الضريبة العقارية الى النور من جديد، الا ان آليات التطبيق مازالت تواجه مشاكل عديدة تتعلق بأبرز العقارات المبنية التى ستخضع للضريبة وتمثل الحجم الأكبر من الحصيلة، وهي المنشآت الصناعية والفندقية والسياحية، حيث تواجه هذه الأنشطة المجهول مع الضريبة العقارية، بعد ان كان من المفترض تطبيق الضريبة علي تلك المنشآت نهاية سبتمبر الماضى وفقاً لما جاء فى المادة رقم 13 من قرار رئيس الجمهورية، ولكن حتى الآن لم تحدد القواعد الخاصة بمحاسبتها، الأمر الذى يتسبب حالياً فى حالة ارتباك شديد داخل المجتمع الضريبى وبين أصحاب تلك المنشآت الصناعية والسياحية خوفاً من تأثير تلك الضريبة على نشاطهم، وإضافة اعباء مالية جديدة على حجم اعمالهم فى هذا التوقيت الحرج .. وبالتالى يجب تدارك هذا الأمر ضمن اللائحة التنفيذية المنتظر اعدادها خلال 60 يوما من اقرار رئيس الجمهورية لتعديلات القانون.
تأتى تعديلات أحكام الضريبة العقارية وفقاً لقرار مجلس الوزراء بقانون، وتتضمن زيادة حد الإعفاء للوحدات السكنية المملوكة للمكلف بأداء الضريبة إلى 2 مليون جنيه كقيمة سوقية، و24 ألف جنيه كقيمة إيجارية، وإعفاء الوحدات غير السكنية التي لا يتجاوز قيمتها الإيجارية 1200 جنيه سنويا بنحو 100 جنيه شهريا. بالإضافة إلى تشكيل لجان فى كل محافظة تسمى «لجان الحصر والتقدير» مكونة من 3 أعضاء فقط بدلا من 5 اعضاء فى اصل القانون وقت صدوره عام 2008، ويمثل أعضاء اللجنة ممثلا عن المحافظة وآخر عن مصلحة الضرائب العقارية والثالث عن أحد الملاك من مؤدي الضريبة، وتختص اللجان بحصر وتقدير القيمة الإيجارية للعقارات المبنية على أساس تقسيمها نوعياً فى ضوء مستوى البناء والموقع الجغرافى والمرافق المتصلة بها على النحو الذى تنظمه اللائحة التنفيذية، وتفصل فى الطعون المقدمة ضد قرارات لجان الحصر والتقدير لجنة تسمى لجنة الطعن، ولا يجوز الجمع بين عضوية لجان الحصر والتقدير ولجان الطعن.
وحصلت «الوفد» على خطابات رسمية بين مصلحة الضرائب العقارية ومديرياتها تكشف عن اعفاء كل وحدة مستعملة فى أغراض السكن تقل القيمة الإيجارية السنوية لها علي 24 الف جنيه، مع قصر هذا الإعفاء على وحدة واحدة لكل مالك، على أن يخضع ما زاد عن ذلك للضريبة، حيث تم تحديد 6 ضوابط لتنفيذ الإعفاء الوارد بالمادة 18 بند (د) من القرار بالقانون رقم 103 لسنة 2012، مفاداه انه سيتم اعفاء كل وحدة مستعملة فى أغراض السكن تقل القيمة الإيجارية السنوية لها عن 24 الف جنيه، مع قصر هذا الإعفاء على وحدة واحدة لكل مالك، على أن يخضع ما زاد علي ذلك للضريبة. وتتمثل تلك الضوابط فى أولاً: إذا كانت للمالك وحدة واحدة مستعملة فى أغراض السكن يقل صافى قيمتها الإيجارية عن 24 الف جنيه فتعفى من الضريبة، على أن يخضع ما زاد علي ذلك للضريبة، وثانياً: إذا كانت للمالك أكثر من وحدة مستعملة فى أغراض السكن يقل صافى القيمة الإيجارية لكل منها عن 24 الف جنيه، فتعفى من الضريبة وحدة واحدة فقط، على أن تخضع باقى وحداته للضريبة!!، وثالثاً: إذا كانت للمالك أكثر من وحدة مستعملة فى أغراض السكن يزيد صافى القيمة الإيجارية لكل منها علي 24 ألف جنيه فتعفى من الضريبة وحدة واحدة للمالك فى حدود 24 ألف جنيه ويخضع ما زاد علي ذلك للضريبة بالإضافة لخضوع باقة وحداته للضريبة!!، ورابعاً: يراعى خصم حد الإعفاء 24 الف جنيه من صافى القيمة الإيجارية السنوية بعد استبعاد مصاريف الصيانة بنسبة 30% من القيمة الإيجارية السنوية، وذلك وفقاً للجدول رقم (1) المرفق بالقانون 196 لسنة 2088 وتعديلاته، وخامساً: يطبق الإعفاء على مالك الوحدة سواء أكان مقيماً بها أو يؤجرها، ولا يستفيد بالإعفاء المستأجر المقيم بها، وسادساً: تعفى وحدة واحدة للمالك على المشاع (الورثة او الشركاء)، حيث تتم معاملتهم معاملة المالك الواحد، فإذا كانت حصصهم مفرزة بصفة رسمية يعامل كل منهم كمالك.
وعلمت «الوفد» أنه رغم إلغاء العمل بضريبة العوايد إلا أن اية متأخرات ضريبية تتعلق بالعوايد ستظل سارية ولن تسقط بإلغاء القانون الخاص بها، ولن يتم المساس بإعفاء الوحدات العقارية المؤجرة وفقا لقوانين الاسكان التي يقع معظمها بالعقارات القديمة، حيث ستظل تتمتع بالإعفاء الضريبي وفقا لإحكام قانوني 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981. وستبلغ الضريبة المستحقة علي الوحدة العقارية 10% فقط من القيمة الايجارية، وتستهدف حصيلة تبلغ نحو 3 مليارات جنيه فى مرحلتها الاولى التى تركز على الوحدات السكنية فى المناطق الحيوية ذات المستوى البنائى المرتفع والموقع المتميز، تساهم في تحسين الخدمات المقدمة من الاحياء، حيث ستوجه 25% من الحصيلة للمحليات بجانب 25% لتطوير المناطق العشوائية.
واكد طارق فراج مستشار وزير المالية انه لن تتم مطالبة المواطنين بالتقدم من جديد لمأموريات الضرائب العقارية بإقرارات عن ما يمتلكونه من وحدات عقارية، حيث سبق وأن تقدموا بها من قبل، أما من لم يقدم إقرارا فعليه مراجعة مأمورية الضرائب العقارية التابع لها لتقديم الإقرار ومن يمتلك اكثر من عقار عليه أن يخطر مأمورية الضرائب العقارية ببيانات سكنه الخاص علي نموذج معد لذلك لتطبيق الاعفاء الضريبي المقرر له، مشيرا الى ان الممول يمكنه الطعن على تقدير القيمة الإيجارية للعقار أو جزء منه خلال الستين يوما التالية لتاريخ إعلان المكلف بالربط الضريبي علي عقاره وذلك بطلب يسلم لمديرية الضرائب العقارية الواقع فى دائرتها العقار أو احدى المأموريات التابعة لها وذلك طبقا لنص المادة 18 من القانون 196 لسنة 2008.
وبالنسبة لأزمة قواعد حساب الضريبة للمنشآت الصناعية والسياحية اعترض المحاسب القانونى محسن عبدالله عضو جمعية خبراء الضرائب المصرية على تطبيق القيمة السوقية الحالية ورفضها، موضحاً أنها ستؤدى الى تقييم المبانى الخاصة بالمنشآت السياحية بأعلى سعر فى الوقت الحالى مما يزيد ويضيف أعباء ضريبية تفوق بكثير جداً ما تم الاتفاق عليه بطريقة القيمة الاستبدالية أو حتى الضريبة العقارية الحالية طبقاً لأحكام القانون 156 لسنة 1954، واضاف ان خصم إهلاك المبانى غير موضح كيفية خصمه وهل سيكون على قيمة المبانى الحالية والذى سيتم تقديرها بالقيمة السوقية ام الإهلاك الظاهر بميزانيات الشركة وكذلك عدد السنوات التى سيتم خصمها.
وشدد «عبدالله» على أنه من الأفضل الأخذ بطريقة متوسط تكلفة الغرف بدلاً من الطريقة الدفترية، مشيرا الى انه لا يوجد عدالة لاحتساب الضريبة بطريقة القيمة الدفترية وذلك لاختلاف قيمة المبانى والأراضى من فندق إلى آخر حسب تاريخ إنشائه وكذلك فى حالة عمليات إعادة التقييم، بالإضافة الى الوصول إلى القيمة العادلة المحتسب عليها الضريبة العقارية عن طريق متوسط الغرف حيث إنها أسعار محددة بمعرفة هيئة تنمية السياحة على مستوى النجومية، واشار الى أنه تم عقد جلسة مع أعضاء من غرفة المنشآت الفندقية ومسئولى الضرائب العقارية، وذلك لتحديد الأسس اللازمة للوصول إلى القيمة الإيجارية العادلة والتى سيتم احتساب الضريبة العقارية على أساسها، وتم الاتفاق على تقدير القيمة الإيجارية للمبانى والأراضى بإحدى الطريقتين: أولاً: بالنسبة للمبانى يتم تقدير القيمة الإيجارية طبقاً لتكلفة الغرفة الفندقية مضروباً فى عدد الغرف على أساس أسعار هيئة التنمية السياحية وذلك بدون أى تجهيزات (طريقة القيمة الاستبدالية)، وتقدير القيمة الإيجارية للمبانى طبقاً للقيمة الدفترية الظاهرة فى الميزانية . ثانياً: بالنسبة للأراضى يتم تقدير القيمة الإيجارية للأراضى بنسبة 15% من تكلفة المشروع والتى تمثل متوسط تكلفة الغرفة مضروبا فى عدد الغرف كتكلفة إجمالية، وتقدير القيمة الإيجارية للأراضى طبقاً للقيمة الدفترية الظاهرة فى الميزانية.