«الصباح» تنفرد بنشر تعديلات قانون التمويل العقارى

«أساليب جديدة للتمويل تشمل المرابحة والإيجار والاستصناع»
غرامة تصل إلى 100 ألف جنيه على الشركات المخالفة وعزل مجلس الإدارة إذا استمرت المخالفة
الدولة تلتزم بدعم إسكان محدودى الدخل.. والرقابة المالية تنظم التمويل العقارى
انتهت الجمعية المصرية للتمويل العقارى من تدشين مسودة تعديلات نصوص قانون التمويل العقارى 148 لسنة 2001 والتى حصلت «الصباح» على نسخة منها وأرسلتها لهيئة الرقابة المالية وتضمنت نحو 50 مادة ب«8 أبواب» شملت القطاع كاملا من شركات وبنوك وأشخاص، وأيضا المستفيدون من التمويل.
وتضمنت التعديلات استحداث صيغ جديدة للتمويل لتضم تمويل شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات الإدارية و المنشآت الخدمية ومبانى المحال المخصصة للنشاط التجارى والإدارى، وكذلك التمويل المتوافق و المبادئ الشرعية (المرابحة - الإيجار - الاستصناع) وهى صيغ جديدة لم يتضمنها القانون القائم، بالإضافة إلى صيغ الإيجار التشغيلى والإيجار الذى ينتهى بتملك العقار والتمويل بالضمان العقارى، وإعادة التمويل وتمويل حق الانتفاع، بالإضافة إلى شراء المحافظ العقارية وحوالة الحق.
واختصت المسودة الهيئة العامة للرقابة المالية بتنظيم ورقابة أنشطة التمويل العقارى وإعادته طبقا لما ورد بالمادة الأولى من هذا القانون بعد أن كانت تنشأ هيئة عامة تتبع وزير الاقتصاد والتجارة الخارجية تختص بشئون التمويل العقارى ويصدر بتشكيلها وتحديد اختصاصاتها قرار من رئيس الجمهورية.
كما ساوت المسودة بين الشركات والبنوك المصرية بكون الحق للبنوك المسجلة لدى البنك المركزى المصرى أن تزاول نشاط التمويل العقارى بناء على موافقة مسبقة من البنك المركزى المصرى، وبعد إخطار الجهة الإدارية متبعة ذات الضوابط التى تتقيد بها شركات التمويل العقارى والأشخاص الاعتبارية العامة التى يدخل نشاط التمويل العقارى ضمن أغراضها بعد أن كانت تعطى الحق للأشخاص الاعتبارية وشركات التمويل العقارى وللبنوك المسجلة لدى البنك المركزى المصرى بعد موافقته، ووفقا للقواعد التى يقررها أن تزاول نشاط التمويل العقارى دون قيدها لدى الجهة الإدارية.
كما تضمن تعديل المادة التزام الحكومة فى سبيل تدبير التمويل العقارى بتوفير مساكن اقتصادية لذوى الدخول المنخفضة عن طريق تخصيص بعض الأراضى المملوكة للدولة دون مقابل لإقامة مساكن من المستوى الاقتصادى وتحمل قيمة المرافق العامة التى تزود بها تلك المساكن بمقدار نصف تكلفتها الفعلية وتبين اللائحة التنفيذية معايير ذوى الدخول المنخفضة وقواعد وإجراءات التمويل العقارى لهم وتم تعديلها إلى التزام الدولة _ فى سبيل توفير التمويل العقارى لمنخفضى الدخل _ بدعم إسكان ذوى الدخول المنخفضة من خلال تخصيص الأراضى دون مقابل لإقامة مساكن من المستوى الاقتصادى، ومن خلال تحمل نصف التكلفة الفعلية لتوفير المرافق العامة لها، أو غيرها من صور الدعم، ويحدد الوزير المختص بالإسكان شروط وقواعد استحقاق هذه المساكن، ومعايير توصيف مشروعات إسكان ذوى الدخل المنخفض بشكل عام.
وأضافت المسودة إنه لا يجوز للمستثمر التصرف فى العقار الضامن بالبيع أو الهبة أو غيرهما من التصرفات أو ترتيب أى حق عينى عليه إلا بعد اتفاق مكتوب يبرم مع الممول ويثبت تاريخه، وإذا رفض الممول الموافقة للمستثمر على التصرف بالعقار الضامن فيكون للمستثمر أن يتقدم إلى الجهة الإدارية المختصة بشكوى يتم الفصل فيها بقرار ملزم للطرفين خلال ثلاثين يوما من تاريخ تقديمها بعد أن كانت «يجوز للمستثمر التصرف فى العقار الضامن بالبيع أو الهبة أو غيرهما من التصرفات، أو ترتيب أى حق عينى عليه وذلك بعد موافقة الممول وبشرط أن يقبل المتصرف إليه الحلول محل المستثمر فى الالتزامات المترتبة على اتفاق التمويل، بالإضافة إلى إمكانية تأجير المستثمر العقار الضامن أو تمكين غيره من الانفراد بشغله وذلك بعد الحصول على موافقة الممول، ولايجوز للممول رفض الموافقة على التصرف فى العقار الضامن أو تأجيره أو تمكين الغير من الانفراد بشغله، إلا لأسباب جدية تتعرض معها مصالحه وحقوقه للخطر».
كما أطاحت المسودة بإمكانية قيام المستثمر «العميل» بتعجيل الوفاء بأقساط الثمن أو بالتمويل كله أو بعضه وخفض الأقساط المستحقة عليه بما يتناسب مع تعجيل الوفاء دون إبدالها بأى نص آخر، وهو ما يقلل التيسيرات التى كان من المفترض أن يقدمها القانون للمستفيدين.
وأضافت مادة جديدة تقضى باعتبار الخطاب المعتمد المتضمن التخصيص الصادر من الدولة أو أحد الأشخاص الاعتبارية العامة وكذا الخرائط المساحية وكشوف التحديد المساحى للضمانات سندا لملكية الأرض أو العقار المخصص أو المتصرف فيه للمستثمر، بالإضافة إلى ضرورة أن تتخذ الشركات التى يرخص لها بمزاولة أنشطة التمويل العقارى وإعادة التمويل العقارى شكل شركة مساهمة وألا يقل رأس مالها المصدر والمدفوع عن الحد الأدنى الذى تبينه اللائحة التنفيذية وتستثنى الشركات التى تخضع لأحكام هذا القانون والتى يكون ضمن أنشطتها شراء وبيع العقارات اللازمة لمباشرة نشاطها أو التوسع فيه، أيا كانت نسبة رأس المال غير المصرى فيها من أحكام القانون رقم 230 لسنة 1996 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضى الفضاء.
كما تضمنت المسودة تعديل المادة الخاصة بصندوق ضمان ودعم التمويل العقارى لتقضى باختصاص الصندوق بدعم نشاط التمويل العقارى فى مجال بيع المساكن والانتفاع بها أوإيجارها تشغيليا أو إيجارا ينتهى بالتمليك لذوى الدخول المنخفضة بمختلف الوسائل، بما يكفل النزول بعبء التمويل إلى الحدود التى تناسب دخولهم وبما لا يجاوز النسبة من الدخل التى يصدر بتحديدها قرار من الهيئة العامة للرقابة المالية، ويجوز للصندوق ضمان مخاطر عدم سداد الالتزامات الناشئة عن نشاط التمويل العقارى عن طريق الشركات أو غيرها من الوسائل وهو ما حدده الصندوق وخصم ثلث الدخل من المستفيدين شهريا بدلا من الربع فى القانون الحالى على أن يضمن الصندوق مخاطر عدم سداد العملاء للأقساط الشهرية.
فى ذات السياق أكدت المسودة أن مجلس إدارة الصندوق هو السلطة المهيمنة على شئونه وتصريف أموره وله أن يتخذ من القرارات ما يراه لازما لتحقيق الغرض الذى أنشأ من أجله كوضع السياسة العامة التى تكفل تحقيق أغراض الصندوق والموافقة على مشروع الموازنة للصندوق وحسابه الختامى، مما سيعنى انفصاله وعدم التقيد بالقواعد واللوائح المعمول بها فى الحكومة.
كما استبدلت المادة الخاصة بالرقابة على الشركات لتصبح أنه لا يجوز للجهة الإدارية الترخيص للشركات بمزاولة نشاط التمويل العقارى أو غيره من الأنشطة المبينة بهذا القانون قبل اعتماد الضوابط واللوائح والسياسات الخاصة بمزاولة نشاطى التمويل العقارى وإعادة التمويل العقارى وتشمل ضوابط مزاولة النشاط النماذج الأساسية للوائح التى تلتزم بها الشركات بعد أن كانت تعطى للجهة الإدارية عند مخالفة أحكام هذا القانون والقرارات الصادرة تنفيذا له، أو إذا قام خطر يهدد استقرار نشاط التمويل العقارى أو مصالح المستثمرين أو المساهمين فى شركات التمويل العقارى أن تتخذ بعض الإجراءات كتوجيه إنذار بإزالة المخالفة خلال مدة محددة ووقف مزاولة النشاط لمدة لاتجاوز تسعين يوما والمنع من مزاولة النشاط مع تحديد الإجراءات والتدابير اللازمة لمواجهة الآثار المترتبة على هذا المنع.
ويكون لها أيضا أن تتخذ التدابير التالية بالنسبة لشركات التمويل العقارى المخالفة من خلال إلزام الشركة باتخاذ إجراءات دمجها فى شركة أخرى من شركات التمويل العقارى أو فى إحدى الجهات الأخرى التى تزاول هذا النشاط، خلال مدة لاتجاوز ثلاثة أشهر يجوز مدها بقرار من الوزير المختص وإلزامها بزيادة رأس مالها المدفوع أو حجم السيولة النقدية، أو الأمرين معا، وفقا لجدول زمنى محدد، بالإضافة إلى ذلك تمت إضافة مادة جديدة تقوم الجهة الإدارية المختصة عند مخالفة أحكام هذا القانون أو الضوابط أو اللوائح أو السياسات بتوجيه إنذار بإزالة المخالفة خلال مدة محددة، وفى حالة مضى المدة المحددة بالإنذار دون إزالة المخالفة، فللجهة الإدارية توقيع غرامة على الشركة المخالفة لاتقل عن عشرة آلاف جنيه ولاتزيد على مائة ألف جنيه، ووقف المدير المسئول لمدة لاتقل عن شهر ولا تزيد على ثلاثة أشهر إذا استمرت المخالفة وبعدها إذا لم توفق الشركة أوضاعها، فاللجهة الإدارية عزل المدير المسئول ودعوة الجمعية العمومية للشركة أو مجلس الإدارة بحسب الأحوال للانعقاد لاختيار مدير جديد وذلك خلال مدة لاتجاوز شهرا من تاريخ عزل المدير السابق، بالإضافة إلى عزل مجلس الإدارة بالكامل وإخضاع الشركة للإشراف المالى والإدارى للجهة الإدارية ودعوة الجمعية العمومية للانعقاد واختيار مجلس جديد لإدارة الشركة إذا ما استمرت المخالفة مع إلزام الشركة باتخاذ إجراءات دمجها فى شركة أخرى من شركات التمويل العقارى خلال مدة لا تجاوز الثلاثة أشهر يجوز مدها بقرار من الجهة الإدارية وإلزام الشركة بزيادة رأس مالها المدفوع وفقا لجدول زمنى معين، ورد أى مستحقات مالية للمستثمر إذا ثبت من أعمال الرقابة مستحقات مالية للمستثمر تم الحصول عليها بالمخالفة لأحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية، بالإضافة إلى مادة جديدة تقضى بتوفيق أوضاع الشركات والجهات التى تزاول نشاط التمويل العقارى وإعادة التمويل العقارى القائم وقت العمل بهذا القانون خلال مدة لاتتجاوز عاما من تاريخ العمل بالتعديلات المذكورة حتى تتوافق مع التعديلات الجديدة.
«دستور الاستقرار» يضرب العقارات.. والشركات تبحث «الخروج الآمن»
التسهيلات لا تغرى المستثمرين والركود يهدد الشركات بإغلاق أبوابها
أحجمت شركات العقارات المصرية عن تقديم تسهيلات لراغبى التملك والمستثمرين، اقتناعا منها بأن حركة الشراء لم تعد ترتهن بالتسهيلات، بقدر ما تتعلق بالمخاوف من أن يهوى السوق، على خلفية الأحداث السياسية المتفجرة التى تشهدها مصر، إثر غضب التيارات المدنية من تمرير الدستور، الذى تصفه التيارات السياسية ذات المرجعية الدينية بأنه سيحقق الاستقرار.
ويعانى كبار المستثمرين بالسوق المصرى من ركود شامل بعد الانتهاء من مشروعات كبرى وطرحها للبيع بتسهيلات غير مسبوقة، لكن حركة الشراء لا تلبى الطموحات، كما وصفها خبراء اقتصاديون، وأكدوا أن بعض الشركات قد تصفى أعمالها، وتتجه إلى العمل فى أسواق أخرى، مثل دبى التى بدأت تتعافى من أزمة الركود التى ضربتها إثر الأزمة الاقتصادية العالمية.
وأكد د.ماجد عبدالعظيم رئيس مجلس إدارة شركة «إيدار» للتسويق العقارى أن الحل الوحيد للخروج من المأزق الحالى والركود فى حركة البيع هو الاستقرار السياسى، مشيرا إلى أنها الخطوة الأولى لعودة انتعاش السوق مرة أخرى وأوضح أن الشركات اعتادت على عمل التسهيلات للعملاء لحل أزمة الطلب على العقار ولكنها لا تجدى فى الوقت الحالى لأن التسهيلات أصبحت فى المقام الثانى بعد استقرار البلاد سياسيا وأمنيا.
وأضاف أن الشركات قدمت خلال العامين الماضيين تسهيلات كبيرة لجذب الناس وحثهم على الشراء، وصلت إلى سداد ثمن الوحدة على 5 و10 سنوات تبعا لاختلاف الشركات والوحدات ولكنها فوجئت بتجدد الأزمات السياسية والأمنية مرة أخرى مؤكدا أن الأحداث الجارية تعصف برؤوس الأموال وهو ما يؤكد أن الشركات لن تجد مفرا من الترقب لانتهاء الأحداث وبعدها تقدم التسهيلات المختلفة لجذب حركة السوق لجانب الطلب.
وأشار إلى أن المشكلة الحقيقية الحالية ليست الإحجام عن الشراء ولكنها عملية تأجيل الشراء إلى ما بعد الأحداث الجارية لأن الطلب على العقار سيظل متزايدا ومستمرا بشكل دائم كضرورة ملحة للسكن ولكنه يؤجل على فترات لظروف خارجية عن القطاع.
من جانبه أكد المهندس طارق شكرى، رئيس مجلس إدارة مجموعة عربية للاستثمار، أن التسهيلات التى كانت الحل السحرى للشركات أصبحت فى الظروف الراهنة جزءا من القضية ولكنها ليست السبب الرئيسى، مشيرا إلى أنه لابد لتقديم التسهيلات والعمل على رواج السوق بشكل كبير، من عودة الاستقرار السياسى والأمنى لأنه المعوق الرئيسى الحالى أمام السوق العقارى.
وأشار إلى أن الاحداث الجارية ستؤثر بشكل كبير على الشركات خاصة أنها تختلف فيما بينها من حيث قدرتها المالية، موضحا أنها ستفرض على بعض الشركات التى ليست لديها ملاءة مالية أن تعمل على ترويج وبيع الوحدات لديها لإعادة استثمار الأموال فى مشروعات جديدة فى حين أن الشركات التى لديها قدرة مالية ستستكمل مشاريعها بشكل طبيعى مع تأجيل الأرباح من خلال بيع الوحدات لحين انقضاء فترة الاضطراب السياسى، متوقعا بدء عودة معدلات السوق العقارى مع منتصف العام المقبل 2013 إذا لم تكن هناك أحداث استثنائية تؤثر على السوق.
من جانبه أشار نوير السحيمى، رئيس مجلس إدارة شركة السحيمى للتنمية العقارية، إلى أن الركود الحالى يرجع أصله إلى العامين الماضيين منذ يناير 2011 موضحا أن الشركات استنفدت كل ما لديها من تسهيلات خلال الفترة الأخيرة وتترقب حاليا استقرار الأحوال السياسية وعودة معدلات السوق العقارى مرة أخرى لمعدلات قريبة من معدلاته الطبيعية قبل 2011.
وأضاف أن الشركات تنتظر حاليا عودة الاستقرار للسوق من أجل طرح التسهيلات والبدء فى مشروعات جديدة ولكنها تنتظر استقرار السوق للحصول على السيولة النقدية والبدء فى تنفيذ المشروعات، موضحا أن الفترة الماضية أنهكت معظم الشركات من خلال سحب السيولة لديها.
وأكد ضرورة حفاظ الشركات على وجودها فى ظل الأحداث الجارية من خلال البقاء فى السوق دون النظر إلى تحقيق حجم أعمال أو أرباح فى الوقت الحالى، منوها إلى أن الشركات العقارية ستضطر حاليا إلى الوفاء بكل التزاماتها مع العملاء للحفاظ على الثقة فيها من جانب السوق بالإضافة إلى الوفاء بالتزامات البنوك دون التفكير فى الدخول فى استثمارات جديدة.

«المصرية العربية» تسلم 400 وحدة «بجاردن هيلز»
بدأت الشركة المصرية العربية للمبانى الحديثة البدء فى تسليم 400 وحدة بمشروعها جاردن هيلز فى 30 ديسمبر الماضى.
وأكد أحمد مصطفى، مدير التسويق والمبيعات بالشركة، أن الشركة تقوم بتسليم الوحدات بمساحات 130 و200 متر، مشيرا إلى أن المشروع يتكون من كومباوند تم تصميمه على مساحة 150 فدانا، ويجرى تنفيذ باقى الوحدات التى تصل إلى 4200 وحدة، مشيرا إلى أن بيع الوحدات خلال الأيام الجارية هو أول مرحلة بيعية للمشروع من أصل 5 مراحل بيعية تستمر حتى نهاية 2013.
وأضاف أن أسعار الوحدات بمساحات 130 مترا تصل إلى 2750 جنيها للمتر الواحد، فى حين يصل سعر المتر فى الوحدات 200متر بمساحات 3050 جنيها، موضحا أن الشركة تسعى خلال العام الجديد إلى الدخول فى مشروعات جديدة جار دراستها.
مد حجز أراضى «بيت الوطن» حتى 28 فبراير.. بدون تيسيرات
وافقت وزارة الإسكان على مد المهلة المحددة لحجز أراضى المصريين بالخارج المعروف باسم «بيت الوطن» لمدة تصل إلى 28 فبراير المقبل، وكشف مصدر مطلع بالوزارة أن دراسة الوزارة لمد الحجز بالمشروع ترجع إلى وجود وفرة بالأراضى التى حددتها الوزارة التابعة للمشروع.
وأكد المهندس خالد عباس، مساعد وزير الإسكان للشئون الفنية، أنه لا نية لدى الوزارة لإقرار تيسيرات جديدة، مشيرًا إلى أن آخر التيسيرات للمشروع كانت تخفيض أسعار الأرض للحاجزين بالمشروع بناءً على طلباتهم منوها إلى أن الوزارة قامت قبل ذلك بمد مهلة حجز الأراضى بعد تلقيها عدة طلبات من المصريين بالخارج وذلك بعد إقرار التيسيرات التى وافق عليها مجلس الوزراء فى تخفيض الأسعار ونظام سداد ثمن الأرض، ومداه الزمنى، وأشار إلى أن التيسيرات الأخيرة أسهمت فى تنشيط حجز الأراضى بالمشروع وإقبال عدد من المصريين فى الخارج على التقدم للحصول على قطعة أرض مميزة فى وطنهم.
ووافقت هيئة المجتمعات العمرانية فى وقت لاحق، على تخفيض قيمة سعر المتر المربع بمدينة القاهرة الجديدة ليصبح 450 دولارًا بدلا من 500 دولار، وفى الشيخ زايد أصبح سعر المتر 610 دولارات بدلا من 675 دولارًا، وفى دمياط الجديدة تمت الموافقة على 385 دولارًا للمتر بدلا من 420، وفى مدينة بدر 225 دولارًا للمتر بدلا من 255، بينما تم اعتماد 160 دولارًا لسعر المتر بالمنطقة الأولى بمدينة المنيا الجديدة، بدلا من 170 دولارًا، كما تم اعتماد 190 دولارًا للمتر فى المنطقة الثانية بالمدينة بدلا من 205 دولارات مع بقاء نسب التميز للقطع كما هى.
كما وافقت الهيئة على خفض الدفعة المقدمة لتصبح 25% بدلا من 35%، مع مد فترة السداد إلى 5 سنوات تبدأ من تاريخ استلام الأرض، بدلا من 3 سنوات، كما تمت زيادة نسبة الخصم للمبالغ المسددة أكثر من الدفعة المقدمة إلى 15% بدلا من 10% من قيمة الأرض على إجمالى المبلغ المتبقى «75%»، أو ما يتم سداده مقدمًا من الحاجزين على مبلغ الدفعة المقدمة.