توفير الغطاء النقدي .. تحركات حكومية لضبط مؤشّر مشروعات التطوير العقاري

وضعت وزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية الجديدة تعديلات جديدة على القرارات الوزارية الصادرة لصالح الشركات العقارية، بشأن اعتماد المخططات العامة للمشروعات الاستثمارية سواء بالمدن الجديدة أو العاصمة الإدارية.
وتضمن القرار إلزام الشركات بالتعهد الموقع منها أنه لم يتم البيع أو التصرف فى أى وحدة من وحدات التعديل بالقرار الوزاري وحال ثبوت خلاف ذلك تعتبر التعديلات لاغية ومن حق هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أو شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية اتخاذ الإجراءات القانونية المناسبة فى هذا الشأن.
الشركات العقارية
ويأتي صدور القرار للحد من بيع الوحدات السكنية قبل صدور القرارات الوزارية والتي أبدى عدد كبير من العملاء استياءهم منها ، نتيجة تعاقدهم على وحدات سكنية قبل صدور المخطط العام للمشروع، ومن ثم يتم تعديل المخطط بعد الشراء وهو ما يؤثر على موقع الوحدة السكنية إضافة إلى سعر الوحدة المتعاقد عليها.
وأصدر مجلس الوزراء قرارا في يونيو 2022 حمل رقم 2184 بشأن التزام جهات الولاية بإدراج ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري لضمان حقوق المشترين، تضمنت المادة الثالثة من القانون بند الإعلان عن بيع الوحدات.
ونصت قرارات ضبط بيع الوحدات السكنية على أنه لا يجوز الإعلان عن بيع وحدات بأي مشروع قبل الحصول على القرار الوزاري باعتماد المخطط العام، وكذلك القرار الوزاري التفصيلي للمرحلة المراد الإعلان عنها، كما لا يجوز الإعلان عن مرحلة جديدة إلا بعد التأكد بالالتزام بالبرنامج الزمني المعتمد للمرحلة السابق الإعلان عنها.
المطورين العقاريين
كما نص أيضا على أن يلتزم المطور العقاري بإيداع مبلغ مالي بالحساب البنكي الخاص بالمشروع / المرحلة تتناسب قيمته مع مساحة المشروع / المرحلة أو الجزء المطلوب طرحه للبيع، ويجوز أن يكون المبلغ فى صورة نقدية أو فى صورة شيكات من إيرادات مشروعات سابقة مسلمة أو التسهيلات الائتمانية الخاصة أو خطاب ضمان بنكى، ويتحدد ذلك محسوبًا على أساس التكلفة الإنشائية للمرحلة تبعًا لمساحة المشروع / المرحلة / الجزء المطلوب طرحه للبيع طبقًا لما ورد بجدول المساحات بالتعريفات بهذه الضوابط.
ووفقا لقرار ضوابط البيع، أن يقوم المطور بتقديم ما يفيد توافر الغطاء المالي اللازم للمرحلة / الجزء المراد بيعه بالحساب البنكي الخاص بالمشروع وإيداع المبالغ الخاصة بالمرحلة، يتم التصريح للمطور بطرح المرحلة المراد بيعها مع الالتزام بالبرنامج الزمني المعتمد، هذا إلى جانب قيام المطور بتسليم تقرير مالي نصف سنوي إلى جهة الولاية، يكون معتمدًا من مراقب حسابات الشركة بموقف المبالغ المحصلة من المشترين وموقف الصرف على المرحلة يسلم خلال 45 يومًا من انتهاء نصف السنة المالية للمراجعة من جهة الولاية.
من جانبه قال الدكتور محمد راشد عضو غرفة صناعة التطوير العقاري، إن قرار وزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية بإجراء بعض التعديلات الجديدة على القرارات الوزارية الصادرة لصالح الشركات العقارية بشأن اعتماد المخططات العامة للمشروعات الاستثمارية بالمدن أو العاصمة الإدارية يشمل ثلاثة محاورين رئيسية.
التطوير العقاري
أضاف راشد في تصريحات خاصة ل صدى البلد، أن المحور الأول هو الوحدات التي قامت الوزارة بتخصيصها أو صدر قرار وزاري بعد قرار رئيس الوزراء الصادر بتاريخ 22 يوليو، وتم التعديل على المرحلة أول مشروع بصفه عامه، والمحور الثاني أن المطور لا يستطيع أن يعمل بالمرحلة التالية من المشروع إذا كان المشروع مقسما على مراحل إلا بانتهاء العمل في المرحلة الجاري العمل بها، أما عن المحور الثالث يجب أن يملك المطور ثمن تكلفه المرحلة قبل أن يبدأ فيها.
تابع: في المرحلة الأولى ينص القرار على أنه من حق العاصمة أو هيئة المجتمعات أن تتخذ ما تراه مناسبا من إجراءات وأن يتعهد المطور على أن يأخذ الموافقة في هذه المرحلة، ويحمل هذا الجزء الجانب الإيجابي التنظيمي للسوق بأكمله، مما يجعل العميل يختار الوحدة المناسبة له، لافتا أنه في حاله قيام المطور بمخالفه القرار والبيع على التعديل القديم في هذه الحالة تقوم هيئة المجتمعات أو العاصمة باتخاذ بعض القرارات ضده.
دكتور محمد راشد
عضو غرفة صناعة التطوير العقاري
وأوضح أن بالنسبة للمرحلة الثانية فمن الجيد أن يتم تقسيم المشروع على مراحل ولا يبدأ المطور في المرحلة التالية إلا بعد انتهائه من المرحلة الحالية، ولكن لكي يستطيع المطور أن يثبت التكلفة وأن يأخذ القرار في البدء في العمل في ظل التفاوت في أسعار مواد البناء، مضيفا أنه بالنسبة للمرحلة الثالثة فإن هذا القرار تنظيمي من الناحية الإيجابية. ولكن يعد أزمة لصغار المطورين فقد لا يتوفر لدي المطور التكلفة الإجمالية للمشروع، وبالتالي لا يستطيع أخذ القرار الوزاري مما يترتب عليه توقف المشروع.
واقترح عضو غرفه صناعة التطوير العقاري، أن يعرض المطور على العميل بعض المواقع الأخرى بعد التعديل ليتيح للعميل حرية الاختيار، وكذلك يجب على المطور أن يلتزم بالمخطط العام ولا يتم تغيره فيما بعد.