مجلس الوزراء يصدر قرارات جديدة حول «ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري»

كشفت الجريدة الرسمية، اليوم الأربعاء، أن مجلس الوزراء قرر إلتزام الولاية بإدراج «ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري لضمان حقوق المشترين» المرافقة لهذا القرار ضمن مستندات طرح مشروعات التطوير العقاري، وإدراجها ضمن ملاحق العقود المبرمة مع المطورين العقاريين. ونصت المادة الثانية من القرار على أن يتم العمل بالقرار المنشور في الجريدة الرسمية في اليوم التالي من تاريخ النشر، وكان قد صدر القرار من قبل رئاسة مجلس الوزراء في 16 يونيو 2022.
وجاء قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022، بعد الإطلاع على الدستور، وعلى القانون رقم 59 لسنة 1979 بشأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة، وقانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008، وقانون الاستثمار الصادر بالقانون رقم 72 لسنة 2017، وقانون الهيئة العامة للتنمية الصناعية الصادر بالقانون رقم 95 لسنة 2018، وقانون تنظيم التعاقدات التي تبرمها الجهات العامة الصادر القانون، وقرار رئيس الجمهورية رقم 374 لسنة 1991 بشأن تنظيم الهيئة العامة للتنمية السياحية.
ضوابط بيع وحدات المشروع
وفيما يخص ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري لضمان حقوق المشترين، تعلن المادة الأولى أن وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، هي الجهة الرسمية المسؤولة عن التصرف في الأراضي للمطور العقاري أو التعاقد معه أي كانت طريقة التصرف أو التعاقد وكذلك الشركات المملوكة للدولة والتي تساهم بها الدولة.
وتوضح الجريدة الرسمية أن المطور العقاري هو كيان اعتباري له حق مزاولة نشاط التطوير العقاري بشرط أن يكون مزاولة نشاط التطوير العقاري أحد الأنشطة المرخص لها بمزاولتها في مستندات تأسيسه من سجل تجاري ونظام أساسي وتعديلاتها الرسمية وخلافه، أما المشروع العقاري، وفقًا للجريدة، فهي مساحة من الأرض تحدد مواصفاتها الدقيقة من حيث الموقع والمساحة والمكان والاشتراطات الفنية عن طريق جهة الولاية، وتم تخصيصها لشركة مطور عقاري ليقوم بتطوير عناصر عقارية مختلفة خلال مدة زمنية محددة طبقًا لرؤيته كمطور بما لا يتجاوز كافة الاشتراطات الفنية والمالية المحددة من جهة الولاية.
وتوضح الجريدة الرسمية، أن جزء من المشروع يجوز أن تصل مساحته إلى 100% من مساحة المشروع، يتم تحديده من قبل المطور العقاري ويتم اعتماده من جهة الولاية وهي التي يتم على أساسها حساب كامل التكلفة والإيرادات وتصنف مساحات المراحل إلى خمس فئات (محدودة، صغيرة، متوسطة، كبيرة، قصوى) طبقًا لطبيعة العناصر العقارية المزمع إقامتها على مساحة الأرض وعلى أساس الجدول الآتى:
مساحة المشروع، وهي مساحة محدودة مساحة صغيرة مساحة متوسطة مساحة كبيرة مساحة قصوى أقل من 50 فدانًا من 50 وأقل ومن 100 فدان، من 100 وأقل من 500 فدان، من 500 وأقل من 1000 فدان، من 1000 فدان فأكثر، ما التكلفة الإنشائية المالية المطلوبة لتنفيذ الأعمال الإنشائية العناصر العقارية لمرحلة أو أكثر من مراحل المشروع، وتكون التكلفة الإنشائية الكلية للمرحلة هي إجمالي التكلفة الإنشائية لكافة العناصر العقارية بالمرحلة، والتي يتم احتسابها على حسب التكلفة الإنشائية المقدمة من المطور.
البرنامج الزمني، مخطط زمني لتنفيذ المشروعات تحدد فيه مراحل المشروع ونسب التنفيذ على أن ينتهى البرنامج مع انتهاء المدة المحددة للتنفيذ، ونسبة الإنجاز المنفذ الفعلي من أعمال المرحلة مقارنة بالبرنامج الزمنى، والمعتمد للمشروع، ويتم إيداع وصرف كل ما يخص المشروع من الإيراد طبقًا لكل مرحلة فيما عدا الإنفاق على الخدمات والمرافق الأساسية بالنسبة للمشروعات ذات المساحة القصوي. أما السنة المالية يقصد بها السنة من 1 يناير حتى 31 ديسمبر، والمصروفات تصل إلى 20٪ من الإيرادات للصرف خارج المرحلة للمصروفات الإدارية.
وتنص المادة الثانية على عدة ضوابط الضوابط والمعايير الملزمة على المطور العقاري فتح حساب بنكي مستقل للمشروع يتم فيها إيداع وصرف كل ما يخص المشروع أو المرحلة من إيرادات ومصروفات سواء كانت شيكات أو نقدًا، وفيما عدا الإنفاق على الخدمات والمرافق الأساسية خارج إطار المرحلة وذلك بالنسبة للمشروعات ذات المساحة القصوى.
سداد القرض للمشروع أو المرحلة
وفى حالة حصول المطور العقاري على قرض للمشروع أو المرحلة، فإنه يلتزم بفتح حساب مدين للمشروع أو المرحلة، ويكون سداد القرض من الحساب الخاص بالإيرادات أو أي حساب آخر مع الخضوع لكافة قواعد الائتمان الصادرة عن البنك المركزي المصري.
تقسيم المشروع إلى عدد من المراحل، ويجوز أن يقوم المطور باعتبار المشروع مرحلة واحدة مساحتها 100٪ من مساحة المشروع، وتعد المرحلة هي وحدة التعامل على المشروع فيما يخص التصريح ببدء البيع، والمطور بيع جزء فقط من المرحلة إذا ما طلب ذلك، والالتزام بالبرنامج الزمني المقدم من المطور والمعتمد من جهة الولاية لتنفيذ المشروع أو المرحلة. كما يجوز للمطور أن يطرح مرحلة أو أكثر من كل مكون من مكونات المشروع في ذات الوقت مع الالتزام بالضوابط الملزمة.
وتنص المادة الثالثة عن الإعلان عن بيع الوحدات، وتشير الجريدة الرسمية إلى أنه لا يجوز الإعلان عن بيع وحدات بأى مشروع قبل الحصول على القرار الوزاري باعتماد المخطط العام، وكذلك القرار الوزاري التفصيلي للمرحلة المراد الاعلان عنها، كما لا يجوز الإعلان عن مرحلة جديدة إلا بعد التأكد بالالتزام بالبرنامج الزمني المعتمد للمرحلة السابق الإعلان عنها.
مساحة المشروع
يلتزم المطور العقاري بإيداع مبلغ مالى بالحساب البنكي الخاص بالمشروع أو المرحلة تتناسب قيمته مع مساحة المشروع أو المرحلة أو الجزء المطلوب طرحه للبيع، ويجوز أن يكون المبلغ في صورة نقدية أو في صورة شيكات من إيرادات مشروعات سابقة مسلمة أو التسهيلات الائتمانية الخاصة أو خطاب ضمان بنكي، ويتحدد ذلك محسوبا على أساس التكلفة الإنشائية للمرحلة تبعا لمساحة المشروع أو المرحلة أو الجزء المطلوب طرحه للبيع طبقًا لما ورد بجدول المساحات بالتعريفات بهذه الضوابط، وذلك على النحو الوارد بالجدول الآتي:
مساحة محدودة 20٪
مساحة صغيرة 15٪
مساحة متوسطة 10٪
مساحة كبيرة 5٪
مساحة قصوى 3٪
وبعد قيام المطور بتقديم ما يفيد توافر الغطاء المالي اللازم للمرحلة أو الجزء المراد بيعه بالحساب البنكي الخاص بالمشروع وإيداع المبالغ الخاصة بالمرحلة، يتم التصريح للمطور بطرح المرحلة المراد بيعها مع الالتزام بالبرنامج الزمني المعتمد، وتوضح أنه على المطور أن يقوم بتسليم تقرير مالي نصف سنوي إلى جهة الولاية، ويكون معتمدا من مراقب حسابات الشركة بموقف المبالغ المحصلة من المشترين وموقف الصرف على المرحلة يسلم خلال 45 يوما من انتهاء نصف السنة المالية للمراجعة من جهة الولاية.
يلتزم المطور العقاري الاحتفاظ باحتياطي 5٪ أو خطاب ضمان بنكي من إجمالي التحصيلات بالحساب البنكي لكل مرحلة لمقابلة الاستردادات، وتخاصم الاستردادات من هذا الاحتياطي، وتستنزل المبالغ المخصصة للاحتياطى بنسبة وتناسب مع تسليم الوحدات المخصص لها هذا الاحتياطي طبقًا لشهادة مراقب الحسابات الصادرة بشأن الوحدات المسلمة وتم الإفراج عن المت بقى من هذا الاحتياطي بعد إتمام تسليم المرحلة.
مراقبة حسابات المطور العقاري
يجب أن يكون مراقب حسابات المطور العقاري من المقيدين بسجل مراقبي الحسابات لدى البنك المركزي المصري أو الهيئة العامة للرقابة المالية، ويجوز للمطور زيادة نسبة المطروح للبيع داخل المرحلة المصرح له بالبيع بها بحد أقصى 50٪ من المطروح شريطة الالتزام بكافة القيود المالية الواردة بالمادة 2-1 خلال 30 يوما وشريطة أن تكون تغذية الحساب من غير المبيعات المطروحة للبيع.
ويجب أن يلتزم المطور العقاري بوجود المبلغ المالي المشار إليه بالمادة (2-1) بالحساب البنكي كحد أدنى لحين بدء أعمال التنفيذ الإنشائي للمرحلة، وبعد بدء أعمال التنفيذ يحق للمطور خفض قيمة مبلغ الحد الأدنى للغطاء المالى بالحساب البنكي تنازليا مع معدلات إنجاز المشروع أو المرحلة وصولًا إلى إلغاء شرط الحد الأدنى كليا عند الوصول إلى تنفيذ نسبة إنجاز حتى 30٪ من تنفيذ المشروع أو المرحلة المطروحة للبيع.
وذلك مع عدم الإخلال ببنود التعاقد المبرمة بين المطور العقاري والعميل، فى حالة تأخر المطور العقاري في تسليم الوحدة العقارية المباعة إلى العميل عن الموعد المتفق عليه في العقد المبرم، شريطة التزام جهة الولاية بشروط التعاقد واستخراج التراخيص طبقًا للقوانين المنظمة، وبشرط التزام العميل بكافة بنود العقد مع المطور العقاري والالتزام بسداد الأقساط المستحقة عليه في مواعيدها طبقًا للعقد مع المطور العقاري، يتم الآتي:
1- يمنح المطور اثني عشر شهرا الالتزام بتسليم الوحدة طبقًا للتاريخ المحدد بالعقد.
2- إذا تجاوزت مدة التأخير عن اثني عشر شهرًا ترحل الأقساط المستحقة لحين الاستلام بذات المدة بعد الانتهاء من الأقساط المتبقية.
3- في حال تجاوز مدة التأخير عن 24 شهرا يكون من حق العميل الاختيار بين استمرار البند السابق لحين الاستلام أو استرداد ما تم سداده في خلال مدة 3 أشهر من الطلب.
ويسري حكم هذه المادة على كافة المشروعات بما في ذلك المشروعات الجاري تنفيذها قبل صدور هذه الضوابط، وفي حال النص في العقود المبرمة بين المطور والعمل على شروط أفضل لصالح العميل تطبق الشروط الواردة العقد، على المطورين العقاريين بشأن المشروعات الجاري تنفيذها في حالة التأخير عن التسليم توفيق أوضاعهم خلال اثنى عشر شهرا من تاريخ صدور هذه الضوابط، وبما يتفق مع عقود العملاء والبرامج الزمنية للمشروع أو المرحلة.
المشروعات الجاري تنفيذها
وبالنسبة للمشروعات الجاري تنفيذها يلتزم المطور العقاري بفتح حساب بنكي للمراحل اللاحقة والتي سيتم الإعلان عن تسويقها من تاريخ العمل بتلك الضوابط، كما يلتزم المطور بتقديم القوائم المالية المعتمدة من مراقبي الحسابات لدى البنك المركزي المصري أو الهيئة العامة للرقابة المالية مع الالتزام بإيداع المتحصلات التي سيتم تحصيلها من مبيعات سابقة في الحساب للمشروع عن الوحدات غير المسلمة، مع تقديم تقرير فني نسب التنفيذ على الواقع، وفى حالة مخالفة البرنامج الزمني المعتمد أو مدة التنفيذ المحددة بالعقود المبرمة بين المطور العقاري وجهة الولاية، بحسب الأحوال، يمنح مهلة ستة أشهر للالتزام بالجدول المعتمد.
وفي حالة الإخلال بالشروط والضوابط بالالتزامات الواردة بهذه الضوابط، يتم إبلاغ المطور رسميًا وإمهاله مدة ستة أشهر لتصحيح المخالفة، وفى حالة عدم قيام المطور إصلاح المخالفة خلال هذه الفترة، يكون لجهة الولاية وقف كافة الموافقات المتعلقة ببدء بيع، المرحلة اللاحقة بالمشروع لحين تصحيح المخالفة، ثم الإعلان في وسائل الإعلام عن مخالفات المطور للشروط والالتزامات الواردة بهذه الضوابط، التوقيع الجزاءات القانونية الواردة بالعقد المبرم بين المطور وجهة الولاية.
وفيما يخص مبالغ الصيانة المحصلة من المشترين يتم إيداعها بحساب خاص للصيانة والتشغيل عند بدء تحصيلها وطبقًا للضوابط المعمول بها ولا تعتبر من مبالغ المشروع أو المرحلة. وحول اعمال الصيانة والتشغيل تشير الجريدة الرسمية إلى أنه على المطورين العقاريين الالتزام بإدارة المشروعات التي يتم تنفيذها والقيام بأعمال اتحاد الشاغلين المذكورة في القانون رقم 119 لسنة 2008 للحفاظ على أصول السادة المشترين مع مراجعة مصاريف الصيانة من خلال مراجعين قانونيين وذلك بالتصرف من عوائد وديعة الصيانة التي تم تحصيلها ويتحمل المشتري أي تكاليف تزيد عن هذه العوائد.
وتسري هذه الضوابط على كافة مشروعات التطوير العقاري، بما في ذلك كافة مشروعات التنمية والتطوير السكني والسياحي ولا تعد أعمال المقاولات من أنشطة التطوير العقارى، وفقصا لما ذكرته الجريدة الرسمية عدد اليوم.
موضوعات عن العقارات:
الضبابية تسيطر على السوق العقارية مع انفلات الأسعار وارتفاع الفائدة
توقعات بنمو مبيعات أكبر 6 شركات عقارية في البورصة خلال 2022
كريم الريدى رئيس «ريدى جروب» ل«عقارات المصرى اليوم»: نعيش «العصر الذهبى» للاستثمار العقارى