كيفية حل المشاكل القانونية لورثة الأملاك العقارية

جدي توفي وترك منزلاً يرثه ستة أشقاء ذكور وثلاث بنات منهم والدتي رحمها الله، ويريدون بيع العقار بثمن بخس بدون موافقة اثنين من الورثة، حقهما الشرعي يعادل ثمن العقار، فهل يمكنهم بيع العقار دون الرجوع إلى الورثة المعترضين على البيع؟ وهل يمكن بيع العقار بالشفعة؟ وهل يمكننا طلب خبير من المحكمة لتعيين العقار وتثمينه، حتى نمنع بيعه بهذا الثمن البخس جدا؟ أرجو الإفادة سريعاً
عزيزتي.. لا يحق لبعض الورثة بيع العقار دون موافقة الباقين، خاصة أن الباقين يملكون حصة أكبر بكثير من الراغبين بالبيع، وإذا تم ذلك يمكن رفع دعوى بطلان عقد البيع؛ لصدوره من غير المالك، وبيعه بثمن بخس دون موافقة باقي الورثة المالكين لأكثر من ثلاثة أرباع العقار. أما البيع بالشفعة من ذات الورثة فأيضا غير جائز، ولكن إذا كان باقي الشركاء موافقين على البيع ولكن الاعتراض على الثمن، فيمكن طلب إحالة الدعوى للخبير لتحديد الثمن الفعلي للعقار، وهنا إذا لم يعرض المشتري الثمن الذي حدّده الخبير تقضي المحكمة ببطلان العقد.

أسكن في منزل عيلة، وبعد وفاة شقيقي كان الاتفاق الشفهي بيني وبين إخوتي أن أقوم بعمل الترميمات اللازمة لشقة والدي رحمه الله، وأنتقل للعيش بها على أن أترك شقتي الأصلية لابني ليتزوج بها.. تكلّفت الشقة مبلغ 60.000جنيه مصري.. طلبت منهم توقيع عقد إيجار قديم، فرفض اثنان من الورثة ووافق الآخرون.. الذين لم يوافقوا قالوا إنها شقة ورثة... ما العمل؟ وما الحل القانوني؟ مع العلم بأن عقد الغاز مكتوب باسمي، وذلك أيضا بناء على طلبهم، مع العلم أن المبلغ الذي تكلفت به الشقة هو أقل القليل حيث إن الشقة بالدور الأرضي وكانت عبارة عن خرابة لا تصلح للسكن الآدمي.
عزيزتي.. من الناحية القانونية التأجير عمل من أعمال إدارة المال الشائع، فإذا كان الموافقون على التوقيع على عقد الإيجار يملكون أكثر من ثلثي التركة حسب الأنصبة الشرعية يمكنهم تحرير عقد إيجار لك، وموافقة الورثة على إيصال الغاز باسمك وبناء على طلبهم يمكن اعتباره موافقة ضمنية على الإيجار، وهناك حل آخر؛ يمكن عمل قائمة قسمة على أن تكون الشقة محل الإيجار ضمن نصيب الموافقين على الإيجار، وهنا تكون المشكلة تم حلها، وعند الرفض يمكن الاكتفاء بالعقد الموقّع عليه من باقي الورثة، ويكون عقد الإيجار صحيحا؛ لأن الإيجار في الفقه القانوني عمل من أعمال الإدارة، وليس التصرف الذي يتطلب موافقة جميع الورثة..
أنا وأخويا ورثنا بيت عن والدنا كله إيجارات قديمة، المهم فوجئنا إن السكان اللي في الدور الأرضي بنوا سور في البيت من غير علمنا، المفروض نعمل إيه؟ سألت محامي، وخوفني وقال لي إنه أنا هانزل جنحة، والمحكمة هتلزمنا إحنا بالترميم، وحاجات غريبة كده، ممكن حضرتك تقول لي إيه اللي المفروض يتعمل؟ فيه حاجة تانية إن السكان بقالهم 18 سنة ما بيدفعوش إيجار؛ لأني أنا وأخويا كنا لسه قُصّر، وبقالنا خمس سنين بس مكملين 21 سنة، إيه الإجراءات اللي المفروض تتعمل؟ وهل من حقنا الإيجار القديم كله؛ لأننا كنا قصّر، ولا آخر 5 سنين بس؟ وألف شكر.
عزيزي.. بالنسبة للشقّ الأول لا يحق للمستأجر بناء أو إزالة جزء من البناء إلا بعد موافقة كتابية من المالك إلا في حالة الضرورة، مثل أن يكون البيت صدر له قرار ترميم، ورفض المالك الترميم، هنا إذا قام المستأجر بالترميم على حسابه لا توجد مخالفة عليه، وهذا غير واضح صراحة في الرسالة، ولكن يمكن رفع دعوى فسخ وطرد إذا كان البناء دون مبرر قانوني، وترتّب عليه تغيير معالم الوحدة المؤجرة.. أما الشق الثاني فأنتما قاصران ولكن أين الوصي، لماذا لم يطالب بالإيجار، ولهذا لكم الحق رفع دعوى طرد لعدم سداد الإيجار عن 5 سنوات سابقة على رفع الدعوى، أما المدة السابقة وهي ال13 سنة فيمكن رفع دعوى تعويض ضد الوصي عن الضرر الذي أصابكم بسبب تقاعسه عن تحصيل الإيجار عن تلك المدة.
نملك بيتاً ورثة عن أبي رحمه الله، لكنه إيجار قديم والأجرة لجميع السكان كل واحد حوالي ستين جنيها فقط، أحدهم ترك شقته منذ أكثر من ثلاثة عشر عاما ولا يأتي إلا لدفع الأجرة فقط كل شهرين مرة رغم أن الإيجار المفروض يُدفع شهريا، وهو يملك بيتاً ملكه في مكان آخر ويرفض أن يترك لنا الشقة، فكيف أبدأ التصرف؟ وهل ممكن أن يحاول بطرق ملتوية كي لا يمكننا من استرجاع الشقة.
عزيزتي.. عدم الإقامة بالشقة لا يعني إنهاء العلاقة الإيجارية، طالما يسدّد المستأجر الإيجار شهريا حسب العقد، ولكن إذا قام أحد المستأجرين ببناء منزل مملوك له، وترك الإقامة بالشقة المؤجرة يمكن للمالك رفع دعوى طرد لبنائه منزلاً آخر به أكثر من 3 وحدات سكنية، أما إذا استأجر أو اشترى شقة أخرى بذات البلد دون مقتضى يحق للمالك طلب فسخ العقد بالنسبة للشقة القديمة، ولكن بالنسبة لتلك الحالات فقد حدد القانون لها شروطاً عديدة يجب توافرها قبل رفع دعوى الطرد.
والدي متوفى، وترك لنا منزلاً كبيراً أنا وست إخوة كلهم رجال منهم واحد من أبي.. بنيت لنفسي شقة في البيت والبيت أبويا كتبه باسم أمي، ولنا بيت في إحدى المحافظات تم بيع جزء كبير منه لزواج إخوتي في حياة والدي، وأمي ترفض بيع الباقي حتى يتسنى لنا بيعه ونعطي أخانا حقه، مع العلم أن كل ما معها هو ملك لأبي. فماذا نفعل معها؟
عزيزي.. البيت كتبه الوالد باسم الأم، وبالتالي هي المالكة قانوناً لهذا المنزل، ولا يستطيع أحد إجبارها على بيعه، والحقيقة أن كل ما معها كان ملك أبيك، أما الآن فهي المالكة بالبيع الصادر من والدك لها، سوِّ الأمر بالمودة بدلاً من المحكمة، وحافظ على إرضاء والدتك.