نصوص عقد مدينتي "المعدل" بعد توقيعه من المغربي

حصلت صحيفة "الشروق" على عقد مشروع "مدينتي" الجديد الذي أبرمه وزير الإسكان أحمد المغربي مع مجموعة شركات طلبت مصطفى في 8 نوفمبر الماضي قبل اعتماده من مجلس الدولة.
تبين أن العقد الجديد يسمح لشركة رجل الأعمال هشام طلعت بإعادة بيع الأرض الفضاء التي لا ترغب في بنائها لرجال أعمال آخرين بنسبة لا تزيد على 40%من صافي المساحة، ويحق لها ترحيل المساحة المسموح ببيعها كأرض فضاء إلى مراحل تالية وبشرط الحصول على موافقة كتابية وسداد مصاريف التنازل عن المساحات وفق اللائحة العقارية.
وتبين أن حصة الدولة في المشروع ستظل ثابتة عند 7% من الشقق السكنية مع استمرار حرمانها من الحصول على نسبة مماثلة في المحال التجارية أو الأسواق أو الفيللات، على أن تحصل على ما يقابلها في الشقق السكنية بذات أوضاع التعاقد القديم.
ونص البند السادس على أن أسلوب سداد قيمة الأرض بشكل عيني حتى عام 2025، حيث تحصل الهيئة على 7% من إجمالي مسطحات مباني العمارات المقامة بالمشروع شاملة ما يخصها من الأرض (هو نفس أسلوب السداد في العقد السابق وبنفس الحصة)، وكذلك 7% من إجمالي مسطحات العمارات التي كان يمكن إقامتها على الأراضي المخصصة للفيللات والمباني الخدمية، أي بمجموع نسبة 7% من الوحدات بفرض أن المشروع عمارات فقط، على أن تتسلم الشركة وحداتها كاملة التشطيب بما لايقل عن مستوى تشطيب ومواصفات وحدات مشروع الرحاب.
ويشدد البند ذاته على مراعاة نسب تصنيف الوحدات وتقسيمها وفقا لنسب تميزها، حيث تحصل الهيئة على 7% من كل صنف أو مجموعة من هذه الوحدات طبقا لتدرج نسب التميز، على أن تتسلمها الهيئة بواقع: 6% عام 2010، 10 في 2011، 6% في 2012، 5% في 2013، 5% في 2014، 5% في 2015، 5% في 2016، 8% في 2017، 8% في 2018، 8% في 2019، 6% في 2020، 6% في2021، 5% في 2022، 5% في 2023، 5% في 2024ثم 4% في 2025.
وفي حالة إخلال الشركة بتسليم النسب المستحقة للهيئة في المواعيد فيجب عليها أداء مبلغ يعادل نسبة الفائدة المعلن عنها من البنك المركزي عن القيمة البيعية للمساحة وفقا للسعر السائد في حينه.
وتراجع إدارة فتوى الإسكان بمجلس الدولة العقد حاليا، وتبين أنه يحمل توقيع وزير الإسكان أحمد المغربي كطرف أول بائع للأرض، والمهندس أشرف محمد عبد الخالق عرفة بصفته مفوضا من رئيس مجلس إدارة الشركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانية إحدى شركات مجموعة طلعت مصطفى.
وجاء في تمهيد العقد أن هيئة المجتمعات العمرانية تخضع لأحكام قانونها الخاص رقم 59 لسنة 1979 وأنها جهاز الدولة المسئول عن إنشاء المجتمعات الجديدة وتنميتها سياحيا وعمرانيا واجتماعيا، ورغبة منها في دفع عجلة التنمية بهذه المجتمعات بخطى أوسع فقد دعت شركات قطاعي الأعمال العام والخاص لتحقيق غايتها من خلال طرح مساحات كبيرة من الأراضي بالمدن الجديدة للبيع.
وأشار التمهيد إلى عقد إنشاء المشروع القديم المبرم في 2005 بين وزير الإسكان السابق محمد إبراهيم سليمان ورجل الأعمال هشام طلعت مصطفى، وأنه بتاريخ 22 يونيو 2010 صدر حكم بطلان هذا العقد من القضاء الإداري، وتم تأييده بحكم الإدارية العليا في 14 سبتمبر 2010 ونصت الحيثيات على أن المتعاقدين على وحدات سكنية وتجارية لن يضاروا من آثار الحكم.
وبتاريخ 19 سبتمبر تم تشكيل لجنة قانونية بقرار من رئيس الوزراء لدراسة تنفيذ الحكم فأوصت بإعادة تخصيص أرض المشروع البالغة مساحتها 8 آلاف فدان للشركة بالأمر المباشر وفق المادة 31 مكررا من قانون المزايدات، وبناء عليه تقدمت هيئة الخدمات الحكومية بدراسة رأت أن الحد الأدنى لقيمة الأرض تبلغ 9 مليارات و979 مليون جنيه.
ويتضمن العقد 29 بندا أولها أن يكون التمهيد السابق وأحكام قانوني المزايدات وهيئة المجتمعات واللائحة العقارية سندا عند اتخاذ أي قرارات جديدة بشأن المشروع وشروط البناء به، ونص البند الثاني على التزام الهيئة والشركة بعدم إقامة أي منهما على الأخرى دعاوي قضائية أو مطالبات أو تعويضات بسبب بطلان العقد القديم.
وبموجب البند الثالث تلتزم الشركة بجميع الحقوق والالتزامات الناشئة عن العقود والاتفاقات واستثمارات الحجز التي سبق تحريرها مع الحاجزين والملاك بعد إبرام العقد السابق، دون تحميلهم أي التزامات إضافية أو فرض قيود جديدة، ويمنح البند الرابع حق التصرف في الأراضي محل العقد لهيئة المجتمعات العمرانية بمقتضى قانونها الخاص والقرار الجمهوري بإنشاء مدينة القاهرة الجديدة.
ويذكر البند الخامس أن الهيئة تبيع للشركة قطعة الأرض الفضاء الكائنة بمنطقة الامتداد العمراني بمدينة القاهرة الجديدة بمساحة 8 آلاف فدان، حدها البحري أرض ملك الهيئة، والشرقي أرض شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، والقبلي أرض شركة المستقبل، والغربي أرض شركة مصر الجديدة للإسكان.
وينص البند التاسع على أحقية الهيئة في سحب أجزاء من أرض المشروع من الشركة إذا تبين لها أن إمكانيات الشركة لا تتناسب مع مساحة الأرض المخصصة بالكامل، وطبقا للبند الثامن يكون للهيئة حق الامتياز على أموال الشركة والأرض محل العقد كضمان لقيمة الأرض المستحقة، ويحق للشركة طلب تسجيل مراحل المشروع تباعا بشرط عدم النظر في ذلك قبل تنفيذ الجزء الخاص بكل مرحلة وأن تكون مطابقة للتراخيص والتخطيط المعتمد.
ويحظر البند التاسع على الشركة استعمال الأرض في غير الأغراض المخصصة لها، ويسمح لها ببيع أراض فضاء داخل المشروع بالنسبة لا تزيد على 40% من صافي المساحة، ويحق لها ترحيل المساحة المسموح ببيعها كأرض فضاء إلى مراحل تالية بشرط الحصول على موافقة كتابية وسداد مصاريف التنازل عن المساحات وفق اللائحة العقارية.
وبموجب البند 13 تلتزم الشركة بفتح حساب جار باسم المشروع في بنك محلي معتمد تودع فيه جميع المتحصلات التي يدفعها الحاجزون والمشترون، وتلتزم الشركة بموجب البند 14 بإلزام الملاك والحاجزين بنظام الصيانة وسداد مبلغ يحدد حسب مساحة الوحدة المشتراة ويسدد للشركة دفعة واحدة قبل الاستلام، كما تقر الشركة في البند 15 بعدم التصرف في الأرض قبل تسليم الهيئة النسبة المحددة لها.
ويحظر البند 16 على الشركة عرض النسبة الخاصة بها من الوحدات للبيع إلا بعد صدور قرار التخطيط والتقسيم من وزير الإسكان على أن تشمل عروض البيع والإعلانات رقم قرار التخطيط والتقسيم، اسم البنك الذي يتم إيداع مقدمات الحجز به، مدة تنفيذ المشروع والمرحلة المعلن عنها.
وفي البند 18 تتنازل الشركة عن حقها في امتلاك المساحات الملاصقة للأرض بالشفعة بعدما كان هذا متاحا لها وفق العقد السابق، وتلتزم أيضا بتوصيل وتنفيذ جميع شبكات المرافق الداخلية والفرعية للأرض من طرق ومياه وصرف صحي وكهرباء واتصالات، ودفع تكلفة تحويل الطريق المخترق لمنتصف الأرض إلى الطرف الغربي منها، على أن يتم تسليمها وفق البرنامج الزمني المحدد.
ويحافظ البند 21 على ما جاء في العقد المقضي ببطلانه من تحميل هيئة المجتمعات توصيل المرافق الرئيسية إلى حدود المشروع، وفي البند 22 تكون مدة استكمال تنفيذ المشروع 15 سنة تبدأ من تاريخ توقيع العقد ويجوز بموافقة الهيئة مد الفترة 5 سنوات إضافية تعتبر فترة سماح لإنهاء ما تبقى من المشروع، وفي البند 23 يحق للهيئة إعمال سياسة المرور الدوري على المشروع للتأكد من أداء الشركة لالتزاماتها وتطابق أعمالها مع قرارات التقسيم والتخطيط.
وينص البند 25 على فسخ العقد من تلقاء نفسه في حالة إخلال الشركة بالتزاماتها التعاقدية، مع أحقية الهيئة في المطالبة بالتعويضات المناسبة، ويحظر البند 26 نقل ملكية جميع المواد المعدنية والمناجم والمحاجر والآثار الموجودة بالأرض، ويختتم العقد بالبند 28 الذي "يخضع العقد لاستفتاء إدارة الفتوى المختصة بمجلس الدولة".
كما وقع الطرفان على مرفق رقم واحد يضم اشتراطات ومواصفات تشطيب الوحدات السكنية المخصصة للهيئة وهي: حوائد بياض أسمنتي ودهانات بلاستيكية ماركة سايبس أو ما يشابهها، وأرضيات سيراميك أراسيكمو، ودورات مياه أراسيمكو وأطقم صحية ماركة ليسيكو، ونجارة الأبواب بالخشب السويدي بحشوات كونتر زان ودهانات لاكيه مط، والشبابيك بقطاعات ألومنيوم، وأرضيات المداخل برخام .