انهيار العقارات بمصر ..عرض مستمر !

انهيار عقار فجأة .. نبأ يتكرر من حين لأخر سواء لأن المبنى غير مطابق للمواصفات الإنشائية أو لتعلية أدوار مخالفة دون تنفيذ قرار الإزالة أو التنكيس رغم صدوره من شهور وربما سنوات ..فعلى سبيل المثال انهار عقار قديم بحى الساحل فى 30 مارس 2014 ،عبارة عن مبنى قديم مكون من دور أرضى و4طوابق على حوائط حاملة بلا أعمدة خرسانية ، وقد اثر سقوطه على عقارين مجاورين ، تلاه انهيار عقار بالمطرية فى 25 نوفمبر ، أودى بحياة أكثر من 20شخصا، وأحدث تصدعات بجدران الأبنية المجاورة،وفى 9ديسمبر،سقط عقار بالترجمان مكون من أرضى وطابقين على حوائط حاملة وأسقف خشبية ، صدر له قرار ازالة كلى حتى سطح الارض رقم 5 ل 2002 ، إلا أن شاغليه رفضوا مغادرته على مدار 12 عاما.
ولم تقتصر الانهيارات على القاهرة بل شهدت منطقة السبع بنات بمدينة المحلة الكبرى بمحافظة الغربية فى 12 ديسمبر انهيار منزل من 4 طوابق دون خسائر في الأرواح، صدر له قرار إزالة 2012 من ديوان حي ثان المحلة، ثم سقوط عقار بقرية الهدايا التابعة لمركز ومدينة أسيوط منتصف ديسمبر ، مما أسفر عن مصرع 4 أشخاص وإصابة 3 اخرين وبالفحص المبدئى تبين صدور قرار من الوحدة المحلية لمركز ومدينة أسيوط رقم 14 ل 2014 إحالة خطر داهم لقيام مالك العقار بصب سقف خرسانة أسمنتية أعلى العقار بالدور الثانى فوق الارضى رغم ان المبنى مقام على حوائط حاملة منذ أكثر من 20 عاما .
الإزالة الفورية
وقبل أن نشهد حلقة جديدة فى مسلسل سقوط العقارات ، التقى موقع أخبار مصر عددا من المتخصصين والمسئولين بحثا عن آليات فاعلة لإيقاف هذا الخطر الذى يهدد أرواح السكان ، فقال د.عبد المحسن برادة عميد كلية التخطيط العمرانى بجامعة القاهرة سابقا إن المشكلة ليست جديدة ولكنها ربما برزت فى الفترة الأخيرة مع انتشار المخالفات التى تهدد العقارات فى غياب الرقابة فضلا عن تعدد أعباء الحكومة التى لم تجعل هذه الظاهرة تحظى بأولوية قصوى خاصة أن هناك ضحايا من السكان قد لايجدون مأوى حال الاسراع بتنفيذ قرارات الإزالة .
ويرى دعبد المحسن برادة أن الحل فى تصنيف الإزالات والمخالفات بالأحياء بحيث تكون هناك إزالة فورية لها الاولوية مع الرعاية الاجتماعية للمتضررين منعا للخسائر فى الارواح بل من الأجدى إزالة المخالفة وقت حدوثها واذا كان المبنى مخالف للمواصفات الانشائية لابد من هدمه فورا على حساب المالك قبل تسكينه مع القوة والحسم فى التنفيذ قبل انهياره .
وطالب د.برادة بتفعيل عملية المتابعة الدورية للمنشآت وحق الضبطية القضائية لمسئولى المحليات لمن يتم ضبطه بارتكاب مخالفة بناء لاحتوائها فى مهدها موضحا أن الحصول على تراخيص للمبانى ضمان لاشراف مقاولين ومهندسين معتمدين على المبنى وخلوه من المخالفات بخلاف مبانى العشوائيات البعيدة عن الرقابة رغم ما ترتب عليها من أعباء إضافية علي خدمات ومرافق الدولة كمياه الشرب والكهرباء وشبكات الصرف الصحي لافتا لأهمية وجود صيانة بالعمارات.
وفيما يتعلق بتأثير قانون التصالح مع مخالفات البناء والذي يسري لمدة 6 أشهر فقط منذ التصديق عليه ،فأوضح أن القانون لم يطبق بعد وسيقتصر التصالح فيه على التجاوزات البسيطة مقابل الغرامات لكنه لن يسمح بالتجاوز عن المخالفات التي تشكل خطراً علي الأرواح أو تتضمن خروجا علي خطوط التنظيم أو تجاوزا لقيود الارتفاع المقررة قانوناً أو المتعلقة بالبناء علي الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار أو البناء علي الأراضي خارج حدود الأحوزة العمرانية المعتمدة، فضلا عن المخالفات التي تتعارض مع شئون الدفاع عن الدولة .
إنهاء الإجراءات بالتوازى
وأكد أحمد جمال الشافعى المحامى انه لا تصالح مع مالكى العقارات الآيلة للسقوط أو الصادر لها قرار إزالة أوالمملوكة للدولة حسب الجهة موضحا إنه وفقا للقانون من المفترض أن تتم الإزالة للمبانى أو الأدوار المخالفة فى أسابيع بقرار رسمى من الحى أو المجلس المحلى مشيرا الى أنه فى مركز بسيون صدر قرار إزالة لمنزل فى مارس 2014 وحتى شهر 12 لم تصل الموافقة الامنية حيث تستغرق شهور أوسنة ،وبعد صدور القرار يمكن تقديم الطعن عليه للجهة الادارية التى تبحثه لمدة شهور لأن الموظف المختص بمجلس المدينة عادة يتكاسل حتى يقع البيت بالسكان .
وطالب بان يفحص المنزل أو المبنى لجنتان منعا للتلاعب هما لجنة للمنشآت الايلة للسقوط ولجنة المحافظة واقترح أن يتم العمل على تنفيذ الإخلاء بالتوازى بين عدة جهات إدارية لسرعة إنهائه .
ودعا الى تعديل قانون الايجار بحيث ينص على انه حال وجود ساكن بالعقارالمقررإزالته يتم تعويض المستأجر بمبلغ قيمته من 10 – 40 الف جنيه وعلى شاغلى العين الالتزام بالاخلاء بالقوة الجبرية بعد اخطار المالك وقيامه بإخطار السكان بإعلان على يد محضر .
وأوضح أن العمارات التى ظهرت بلا ترخبص بعد الثورة ، عادة يقوم ملاكها بادخال عداد ممارسة لغير المرخص .
ونصح المستأجر بتقديم طلب استعلام للحى عند استئجار العين على أن يتم توثيق العقد بالشهر العقارى والشرطة لتحديد تاريخه ويسلم العقد رقم محضر إدارى ويختم بختم النسر حتى يحصل المستأجر على تعويض مدنى من المالك والمحافظة حال الضرر.
وأشارالى أن القانون المنتظر لن يزيد العشوائيات لأنه لا يتضمن التصالح مع المباني التي تم إنشاؤها على أراض زراعية أو مبانٍ تهدد الأمن القومي أو تمثل خطرًا على أرواح المواطنين أو تخالف قانون الطيران المدني.
واستطرد قائلا انه من الاجدى الاشراف الفنى على المبنى و منح حق ضبط واحضارالمخالف للجهة الشرطية منذ صدور قانون التصالح فى مخالفات البناء حتى لايسمح بانتشار المخالفات نظير التصالح مع الملاك بعد دفع ضعف قيمة المخالفة .
تشريع وقتى
ويرى المستشار القانونى عماد عبد المقصود المحامى بالنقض ومجلس الدولة أن قانون التصالح مع مخالفات البناء تشريع وقتى لمدة 6 شهورو القانون ينص على إمكانية التصالح مع المخالفة نظير تحصيل الغرامات بشرط أن يكون المبنى آمنا .
وتوقع أن يتم مستقبلا تقنين أوضاع جديدة مع تعديل القانون الذى سيطبق بعد انتهاء المهلة مثل السماح بمزيد من الارتفاعات كمرتين عرض الشارع بدلامن مرة ونصف حال عدم تأثيرها على سلامة العقار ولكن لابد من وجود شروط وقيود تتناولها اللائحة التنفيذية للقانون للتأكد من أن المباني المخالفة آمنة لإيقاف الكوارث وعدم فتح باب التصالح فى مخالفات قد تضر مستقبلا بالبناء وتشكل خطرا على الأرواح ،وطبقا لمشروع القانون يتم البت فى المخالفة بواسطة لجنة فنية برئاسة مهندس استشارى وعضوية إثنين من المهندسين المتخصصين من غير العاملين بالجهة الإدارية،بحيث تصدر اللجنة قرارا بالتصالح فى المخالفات، إذا ثبتت السلامة الإنشائية للمبنى.
الفساد وغياب الصيانة
وبالنسبة لأسباب الظاهرة ، كشفت دراسة لوزارة الإسكان أن الفساد في المحليات أهم أسباب انهيار العقارات ،فالغش والتدليس والتلاعب في مواد البناء أدي لانهيار العديد من العقارات خلال الفترة الماضية منذ وقوع عمارة لوران بالاسكندرية ، و ذكرت الدكتورة منار حسني عبد الصبور مدير عام المكتب الفني بمديرية الإسكان بالقاهرة وعضو هيئة التدريس فى دراسة أعدتها خلال 2012 عن "عيوب المباني السكنية" أن مصر شهدت تزايدا في حالات انهيار العقارات لصدور قرارات التنكيس والإزالة دون تنفيذها و انتهاء العمر الافتراضي لعدد كبير من المباني مع إهمال جميع أنواع أعمال الصيانة .
وأكدت الدراسة أن الصيانة هي العنصر المحافظ علي المبني السكني من الزمن والضامن لبقائه سليماً متماسكاً طوال فترة عمره الافتراضي لافتة الى أنه يجب البدء في صيانة المباني مباشرة بعد الانتهاء من تنفيذها وفقاً لبرنامج علمي هندسي يبدأ بالمعاينات الدورية لكل عناصر المنشأ بواسطة خبراء متخصصين في هذا المجال يحددون الأسلوب للعلاج والسرعة المطلوبة له في التوقيت المحدد.
وطالبت الباحثة بمصادرة الأراضى المقامة عليها عقارات مخالفة بدلا من التصالح مع المخالفين مشيرة الى أنه فى الدول المتقدمة يتم اعتبار العقارات المخالفة "خطا أحمر" .
أما طارق عبد الشافى رئيس حى بولاق أبو العلا ،فأوضح أن دور الحى ارسال لجان هندسية لفحص العقارات الآيلة للسقوط والمخالفة مع إصدار قرارات الإزالة والتنكيس حسب الحالة أما التنفيذ ،فيرتبط بالانتهاء من الدراسة الأمنية .
وذكر أن عقار الترجمان على سبيل المثال صدر له بالفعل قرار إزالة كلى عام 2002 لكنه شهد تسويفا فى التنفيذ مطالبا بإجراء تعديل تشريعي يحول مخالفات البناء من جنحة الى جناية ويغلظ عقوبتها للسجن المشدد مع فرض غرامة مالية تعادل 5أضعاف تكلفة العقار المخالف.
فى حين نبه نائب رئيس حى اخر الى أن هناك الكثير من قرارات الإزالة والتنكيس مؤجلة بسبب إما الطعن عليها من السكان أو تأحر الموافقة الأمنية مشيرا الى أن عملية التنفيذ تتطلب احتياطات خاصة فضلاعن ضرورة اصطحاب قوات أمنية لمواجهة ما قد يحدث من المعترضين من بلطجة .
ولفت إلى انتشار ظاهرة المباني المخالفة بعد ثورة يناير 2011، لتصل أكثر من نصف مليون مخالفة بناء على الأقل ولكن المخالفات قلت خلال الفترة الماضية، نتيجة تحسن الوضع الأمني وتكثيف المتابعة وفحص العقارات المجاورة للبنايات المنهارة والمخالفة .
قواعد بيانات عاجلة
ولإحتواء المشكلة ، طالب د. جلال سعيد محافظ القاهرة رؤساء الاحياء بإعداد سجلات كاملة عن جميع العقارات المخالفة فى نطاق أحيائهم ، من خلال توفير قواعد بيانات كاملة ومحددة فى شكل نموذج استمارة ،تشمل ما إتخذ من إجراءات تجاه وقف تنفيذها وازالتها منعاَ لاهدار ارواح جديدة نتيجة جشع بعض مافيا المخالفين على أن تشمل هذه البيانات فى المراحل القادمة كل العقارات المرخصة الجديدة والقديمة.
ووجه المحافظ بتذليل اية عوائق تواجه تنفيذ الازالات وإتمام الاجراءات لوقف المخالفات البنائية بالتنسيق مع الجهات الامنية واستعجال الدراسات الامنية فى حالة تأخيرها مشيرا لأهمية دور المواطن فى الإبلاغ عن أى تجاوزات فى مهدها .
وبوجه عام ،أطلقت نقابة المهندسين مبادرة كبرى لمعاينة العقارات الآيلة للسقوط مجانا دون تحميل المواطنين أصحاب هذه العقارات أى تكلفة من خلال تشكيل فرق عمل من المهندسين الاستشاريين لفحص هذه العقارات وإعداد حصر دقيق بها بالأحياء لإتخاذ قرار سريع بتنكيسها أو هدمها قبل وقوع الكارثة.