الخبير الاقتصادى محمد ماهر :

البنوك العقارية فى ورطة الحل تطبيق قوانين التمويل والتأجير التمويلى

على البنوك العقارية أو من تعمل فى المجال العقارى تطبيق المحافظ العقارية والضمانات التى قبلت كسدادات عينية مع طبيعة السوق الحالية والتحرك فى ظل القوانين المشار إليها فى عملية التسويق لهذه الضمانات
أيضاً على البنوك دراسة أساليب حديثة فى جدولة الديون المتعثرة ولا تلجأ إلى التسويات النهائية بنظام السداد العينى كحل للديون المتعثرة، أيضاً على شركات إدارات التمويل العقارى بالبنوك العمل على تطوير عملية التسويق بفتح مجال فى كليات التأجير التمويلى.
روشتة اقتصادية نقرأ تفاصيلها مع الخبير الاقتصادى بالبنوك العقارية محمد ماهر من خلال سطور الحوار التالى..
إلى أين يتجه منحنى الاستثمار العقارى؟
- النشاط العقارى من أقوى الاستثمارات على مستوى العالم سواء دولاً عربية أو أجنبية ويتأثر هذا النشاط بالاستقرار السياسى والاقتصادى لكل دولة، إلا أن المتفق عليه أن النشاط العقارى دائماً ما يتعرض لركود طبيعى على فترات طويلة وحدث ذلك فى الفترة من 2002 إلى 2004، ويعد ذلك وضعاً طبيعياً ثم تأتى حالة رواج، ولكن لأنه أقوى أنواع الاستثمارات وهو مرتبط بأكثر من 170 مهنة، وهذا ينعكس على الرؤية الاقتصادية بشكل عام، ولنا أن نأخذ نموذجاً من دبى وإنجلترا وهما من أكبر الأسواق العقارية ويعد ما يحدث من ركود ظاهرة عامة ولكنها غير مستمرة.
كيف تؤثر ذبذبة القوانين فى حركة السوق العقارية؟
- يعتبر النشاط العقارى من أقوى الاستثمارات وفى حالة استقراره يكون راجعاً لمجموعة القوانين المنظمة لمجال البناء والقوانين المتعلقة بتصرفات السوق المصرية، وهى قوانين التمويل العقارى وكذلك تمويل التأجير التمويلى، وكذلك قانون البنك المركزى، ويجب استخدام هذه القوانين حالياً فى عمليات التنوع فى مجال التسويق العقارى حتى تتواكب مع الظروف التى تمر بها البلاد، وهنا يجب تناول تفسير بسيط لهذه القوانين مع ضرورة مساهمة هيئة الاستثمار فى تدعيم هذه القوانين وإصدار قانون التوريق حتى تكتمل المنظومة القانونية بعمليات التسويق العقارى ويستفيد منها البنوك وشركات التمويل وأيضاً شركات الاستثمار العقارى، لأن عدم استخدام هذه القوانين أدى إلى عملية التعثر فى تسويق العقار.
كيف ساهم البنك المركزى فى تسيير حركة السوق العقارية؟
- أصدر البنك المركزى قانون 88 لسنة 2003 والمعدل بقانون 93 لسنة 2005 وقد أفاد كثيراً فى عمليات تيسير وتنظيم حالات الإقراض العقارى وكذلك عمليات تمويل شركات الأموال العاملة فى مجال الاستثمار العقارى، فقد ساهم وقدم المساعدة للبنوك المتخصصة فى عملية حل مشكلة التعثر إلا أنه قد سمح للبنوك فى المادة 102، 103 منه بتسهيل إجراءات الرهن بالضمانات مقدمة للبنوك فى عملية التنفيذ عليها، وكذلك فى عملية قبول السداد العينى، وإن كان لى تحفظ فى عملية السداد العينى، وحل مشكلة الديون المتعثرة، فحين سمح المركزى بقبول السداد العينى، كان الهدف منه هو توفير الضمانات بالنسبة للقروض التى كانت تمنح بدون ضمانات عقارية وكان يجب استثناء البنوك العقارية من هذا، نظراً لأنها فى الأصل لا تمنح قروضاً أو تمويلاً إلا مقابل ضمانات عقارية، وبعقود رهن عقارى، وأن نسب المنح فى هذه القروض يكون بنسبة من قيمة هذه الضمانات، وبالتالى ليست فى حاجة لتطبيق السداد العينى لأن هذا يؤدى إلى تراكم مخزونى لدى البنوك من قبول هذه الضمانات التى تؤدى إلى مشكلة كبيرة، وهى كيفية إعادة بيع هذه الضمانات فى ظل هذه السوق مما شكل عبئاً كبيراً على البنوك العقارية فى عمليات التصرف فى هذه الضمانات التى فى الأصل هى مرهونة له، ويجب أن نعلم أن قيمة الضمانات المرهونة، أو العقارات بصفة عامة، هى فى زيادة مستمرة طبقاً للسوق، فلا يمكن أن تكون حجتنا بأن قبول ضمانات عينية لإنهاء عمليات التسويات مع المعترضين بسبب أن الضمانات غير كافية، التى هى فى الأصل مرهونة للبنك، وأن الاستفادة فعلاً من قانون البنك المركزى بعملية تنظيم التنفيذ على هذه الضمانات طبقاً لقانون التمويل العقارى، سهل كثيراً على البنوك العقارية فى حالة قبول السداد العينى ووضع المعايير والأسس التى تتناسب مع كل بنك فى عمليات جدولة أو تسوية بأنه وقبل أن توافق على قبول السداد العينى يجب فحص الضمانات (المرهونة مسبقاً) فى البنك بوضع أسس التمييز لهذه الضمانات وأنواعها ومدى إفادتها للبنك حتى يمكن إعادة تسويقها وحصول البنك على مستحقاته، حيث إن عدم تسويق هذه الضمانات التى أخذت كسداد عينى فى حالة عدم تسويقه وبيعه يعرض البنك لمشكلات كبيرة، خاصة فى ميزانياته وكذلك فى تنفيذ قانون البنك المركزى الذى يشترط ضرورة التصرف فى هذه الضمانات فى فترة زمنية معينة لا تتجاوز ما بين خمس وعشر سنوات.
هل تعانى البنوك العقارية من ورطة حقيقية؟
- بالطبع، ونظراً لوجود مرحلة الركود الاقتصادى أصبحت البنوك العقارية، وكذلك التجارية التى قبلت السداد العينى فى ورطة وحل هذه المشكلة هى استخدام القوانين الأخرى التى تساعد على عملية التسويق، وهى قانون التمويل العقارى وكذلك قانون التأجير التمويلى، وذلك عن طريق عمل محفظة عقارية خاصة بهذه الضمانات المسددة عيناً بتصنيف الضمانات، منها ما هو سكنى أو سياحى أو أراضى واستخدام نظام أو قانون التمويل العقارى وخاصة أن المركزى قد سمح بإنشاء إدارات أو شركات تابعة للبنوك لمباشرة نظام التمويل العقارى ولا ضرر من قيام هذه الإدارة من التصرف فى الضمانات السكنية «الوحدات والفيلات» عن طريق التمويل العقارى، ونؤكد ضرورة إصدار هيئة الاستثمار قانون التوريق حتى يمكن استكمال قانون التمويل العقارى حتى تتمكن البنوك أو شركات التمويل إيجاد رأس المال اللازم لعمليات التمويل العقارى.
إذن.. ما هو قانون «التوريق» وما تعريفه؟
- هو تحويل الرهون إلى سندات يمكن تداولها فى السوق والبورصة حتى توفر السيولة اللازمة ثم تلجأ البنوك إلى قانون التأجير التمويلى وهو نوع من أنواع التسويق بالنسبة للمحال التجارية والجراجات التى قُبلت كسدادات عينية، حيث إنه سيحل مشكلة كبيرة بالنسبة لشروط البنك المركزى بشأن بيع الأصول التى نشأت عن السدادات العينية، وفى الوقت نفسه سيحل أزمة السيولة النقدية وتعويض البنوك فى رأس مالها وأرباحها التى فقدت منها الكثير، بالنسبة للأرباح فى عمليات الإعفاء من غرامات التأخير التى تتنازل عنها فى عمليات التسويات مما يهدر أرباح البنك التى هى معول الصرف على البنك والعاملين به، وهذا المجال من مجالات التسويق يفيد بصفة كبيرة فى التصرف فى المجالات التجارية والجراجات، وكما سبق القول خاصة يكون هناك مجال للمستثمرين الصغار للدخول فى هذا المجال، مع ملاحظة أنه بعد مدة الإيجار يتم تقييم هذه الضمانات المؤجرة بسعر السوق ولشاغلها أحقية دفع الفروق فى القيمة ويمتلك هذه الوحدات.
كيف ساهمت هيئة الاستثمار فى هذه الخطوة المهمة؟
- هيئة الاستثمار هى التى وضعت النماذج التى يمكن استخدامها فى حالات التأجير التمويلى تسهيلاً على صغار المستثمرين، وكان يجب على البنوك قبل عمل التسويات وقبول السداد العينى، أن تلجأ إلى عمليات الجدولة، كل حالة على انفراد والتفريق بين الضمانات التى لديها «القروض الممنوحة» فى ضوء المحفظة العقارية الخاصة بها بمعرفة موقف هذه المحفظة من القروض الجيدة والمتوسطة والضعيفة، وكذلك المقترضين إذا كانوا شركات أموال أو أفراداً وشركات أشخاص أو جمعيات تعاونية بأن تضع نظاماً يحقق أرباحاً للبنك والحفاظ على أمواله فى عمليات السداد.
كيف ترى الحلول للخروج من أزمة تعثر البنوك العقارية أو بعضها؟
- أولاً يجب دراسة كل ضمانة من الضمانات والمفترض لها وتحديد نسبة الإنجاز فى هذه الضمانات ومدى إمكانية استكمال هذه المشروعات من عدمه بدلاً عن قبولها بحالتها مما شكل عبئاً على البنوك فى قبولها بهذه الضمانات، وكذلك عمليات الصرف عليها وتأمينها وفى بعض حالات استكمالها بخلاف التنازلات فى غرامات التأخير وفى بعض الحالات كانت تصل إلى الإعدام من رأس المال ، فكان يجب قبل عمل التسويات النهائية جدولة الديون حتى لو كان هناك ضخ أموال، وذلك متوقف على مدى جودة المشروع أو الضمانات، وهنا كان يمكن فى ظل قانون قطاع الأعمال أن تقوم البنوك بالمساهمة فى غرامات التأخير بشراء أسهم فى هذه الشركات واستكمال المشروعات تحت إدارتها كاملة لحين إتمام هذه المشروعات وبيعها ولها الحق بعد ذلك فى بيع هذه الأسهم حتى لو بالقيمة الاسمية وليس السوقية للشركة ذاتها أو للغير وهناك تكون حافظت على قيمة أرباحها المتمثلة فى غرامات التأخير.
بماذا تنصح المستثمر الصغير خاصة خلال المرحلة الحرجة الآن؟
- المستثمر الصغير عليه التمسك فى ظل هذه الفرصة بالقوانين وكل حسب رغبته لمن يريد أن يحصل على وحدات سكنية أن يلجأ إلى قانون التمويل العقارى ولا يخشى ما يخشى منه قيمة فائدة القرض أو التمويل لأنه قيمة الضمانات دائماً فى زيادة ولا تقل، فإن مدة سداده للقرض بالفائدة هى ما يعادل القيمة الفعلية للوحدة عند بيعها فى انتهاء مدة القرض فهى تعطى له سهولة فى تسويقها وبيعها بالنسبة للغير، حيث يمكن للغير أن يحل محله فى هذا الرهن.
وماذا تقول للحرفيين وأصحاب الأنشطة التجارية؟
- عليهم الالتجاء لقانون التأجير التمويلى حيث إنه أصلح وسيلة لوجود عين أو وحدة يمارس فيها نشاطه بنظام التأجير حتى يختبر مدى نجاحه فى نشاطه وفى نهاية المدة يجوز له تملك العين بسعر السوق وقت التملك مع مناشدة هيئة الاستثمار وكذلك مشرعى القوانين بإصدار قانون التوريق حتى تكتمل المنظومة.
ورغم الظروف الحالية إلا أنه لا خوف على الاستثمار العقارى فى مصر، فمازال متماسكاً وهناك طلب على الوحدات السكنية بشكل معقول، ويمكن أن يكون الركود قد أصاب الأنشطة السياحية بنسبة أكبر، لذلك أقترح على شركات الأموال ذات النشاط العقارى، فتح مجال أكبر فى النظام السكنى حالياً، لحين الانتهاء من الأزمة الاقتصادية والوصول للاستقرار السياسى.