محفظتى العقارية: بدأت ب 1.8 مليون فى 2015 .. وقيمتها اليوم تزيد على 4 ملايين

اشترت وقتها 3 شقق وحققت عائداً فاق ال130%

عوائدها التأجيرية بلغت 325 ألف جنيه.. وأرباحها الرأسمالية زادت على 2.4 مليون
أرباحها أعلى من عوائد البنوك بأضعاف والاستثمار العقارى آمن من غول التضخم
فى ظل غياب قنوات استثمارية واضحة وقادرة على استيعاب الفوائد المالية التى يمكن أن يدخرها أو يرثها «المواطن».
يبقى العقار القناة الاستثمارية الأكبر والأكثر قدرة على استيعاب أية فوائد مالية.
وتوضيحًا للأمر افترضنا إنشاء محفظة عقارية فى 2015 لتستثمر فى العقار لمدة 3 سنوات برأس مال مفترض بحدود المليونى جنيه لشراء وحدات سكنية بهذا الاستثمار لقياس الأرباح الرأسمالية والأرباح الدورية للمحفظة على مدار السنوات الثلاث الماضية حتى وقت التخارج المقرر فى 2018.
واستنادًا على تقديرات أهل الاقتصاد من مسئولى الصف الأول فى بعض الشركات العقارية فإن رأس مال المحفظة «المفترضة» البالغ مليونى جنيه كانت قادرة فى 2015 على شراء ثلاث شقق سكنية بمساحة مائة متر لكل شقة على أساس 6 آلاف جنيه للمتر، وهو متوسط الأسعار التى كانت سائدة فى 2015 فى معظم التجمعات السكنية.
وفى 2018 تم التخارج من الشقق الثلاث على أساس سعرى يبلغ 14 ألف جنيه للمتر، وهو المتوسط السائد لأسعار المتر فى معظم المناطق حاليًا بإجمالى مبيعات بلغت 4.2 مليون جنيه.
ووفقًا للمعطيات السابقة أن المحفظة العقارية المفترضة حققت نوعين من الأرباح، أحدهما أرباح رأسمالية، وثانيهما أرباح دورية ناتجة عن التأجير وذلك على النحو التالى: -
أولاً:- الأرباح الدورية المنتظرة «عائد التأجير»، حيث قدر عائد التأجير بواقع 3 آلاف جنيه شهريًا بإجمالى 36 ألف جنيه للشقة الواحدة، وهو ما يعنى أن شقق المحفظة الثلاث حققت إيرادات تأجيرية بلغت 325 ألف جنيه فى السنوات الثلاث المقررة كمدى زمنى للمحفظة، وهو ما يعنى أن عائد المحفظة «التأجير» حقق ما نسبته تقدر بنحو 6% فى العام الواحد، وهو يمثل عائداً جيداً نسبيًا حتى فى ظل وجود أوعية ادخارية تعطى ثلاثة أضعاف هذا العائد فى البنوك نظرًا لعامل الأمان الكبير للاستثمار العقارى من حيث الحفاظ على قيمة رأس المال.
ثانياً:- الأرباح الرأسمالية المحققة من الفارق بين سعرى البيع والشراء،
حيث تمكنت المحفظة حين تصفيتها فى 2018 من تحقيق أرباح رأسمالية بلغت 2.4 مليون جنيه على أساس أن البيع تم ب 4.2 مليون جنيه مقابل 1.8 مليون للشراء.
وبذلك حققت المحفظة أرباحًا فاقت ال130% على رأسمال المستثمر وهو معدل استثمارى يصل إلى 45% سنوياً.
وبحساب نسبة الأرباح الدورية المنتظمة «التأجير»، والأرباح الرأسمالية فإن عوائد المحفظة تقترب من ال50% سنويًا وهو معدل استثمار لا توفره أى قناة استثمارية أخرى، كما أنه يؤمن صاحبه من تداعيات التضخم وتآكل القيمة الشرائية للجنيه.
وبمقارنة أرباح المحفظة المفترضة لعوائد البنوك فى ظل فائدة بنكية مرتفعة فإن ما حققته المحفظة العقارية من أرباح يبدو أضعاف ما يمكن أن يحققه رأسمال المستثمر فى البنوك فى ظل ارتفاعات معدلات التضخم لمستويات كانت أعلى من فائدة البنوك حتى وقت قريب.
وفى حال ما كان رأس المال المقرر للمحفظة تم استثماره فى البنوك، فإن المستفيد كان له تحقيق عائد بنكى كبير قرب ال20% إلا أنه بعد السنوات الثلاثة مدى استرد وديعته كان سيفاجأ بأن ما لديه من أموال غير قادرة على شراء الشقق الثلاث التى كانت تشتريها قبل ال3 سنوات فى ظل الارتفاعات المطردة فى أسعار العقارات على مدار الثلاث سنوات الماضية.
ووفقًا لتقديرات أهل العقار بصفة عامة فإن سعر المتر للعقار كان فى عام 2015 فى حدود ال6 آلاف جنيه لتزيد إلى 8 آلاف فى 2012 ومن ثم إلى 12 ألفاً فى 2017، وأخيرًا تصل إلى 14 ألفاً فى 2018.
ووفقًا لهذه التقديرات فإن نسبة الزيادة لسعر المتر بلغت 30% من 2015 وحتى 2016 و100% من 2015 إلى 2017 و130% من 2015 إلى 2018.
وتعليقًا على الأمر رأى المدير المالى لشركة «الشرقيون للتنمية العمرانية» أحمد شندى أن الاستثمار العقارى
يبقى الاستثمار الأكثر أمنًا والأكثر عائداً مقارنة بكل الأدوات الاستثمارية الأخرىن سواء كانت استثمارات مباشرة عبر إنشاء مشاريع اقتصادية أو استثمارات غير مباشرة عبر تداول الأوراق المالية فى البورصة.
ولفت إلى أن الاستثمار العقارى يجسد عمليًا مقولة إنه مخزن القيمة القادر على الحفاظ على رأس المال وضمان تحقيق عوائد مرضية دون أن يكون للتضخم أى تأثير على تآكل رأس المال أو التأثير كثيرًا فى العائد على الاستثمار، سواء كان عائداً منتظماً أو عائداً بيعياً يأتى لمرة واحدة.
وذكر شندى أن مراجعة الأسعار على مدار السنوات الثلاث الماضية تكشف بوضوح أن من استثمر فى العقار كان الأكثر بصيرة لأنه حقق عوائد مرتفعة للغاية، كما أنه تمكن من الإفلات من غول التضخم الذى تمكن من أكل الكثير من القوى الشرائية للجنيه.
ولفت إلى أن سعر متر السكن تضاعف بأكثر من 130% فى غضون ثلاث سنوات فقط، مشيرًا إلى أن متوسط سعر المتر فى 2015 كان فى معظم التجمعات السكنية نحو ال6 آلاف فى المتوسط مع وجود فوارق سعرية هنا أو هناك إلى أن هذا المتوسط وصل إلى ما يزيد على 14 ألف جنيه فى عام 2018.
واستعاد شندى كل ما يقال عن المخاوف التى طالما ترددت عن فقاعة عقارية، معتبرًا أن ارتفاع أسعار العقارات فى مصر لم يكن مرتبطاً بأية عوامل وهمية ولكن الأمر مرتبط بأسباب حقيقية كارتفاع مدخلات البناء وبالتالى فإن الحديث عن الفقاعة العقارية يبقى توقعات لا أساس لها.
وأشار شندى إلى أن مصر تشهد فى الوقت الراهن نهضة عمرانية حقيقية تبدو كأنها تستهدف إنشاء خارطة عمران جديدة فى مصر من خلال إنشاء مدن جديدة وطرق جديدة بحيث تحولت مصر عمليًا إلى ورشة عمران تتحرك فيها آلات ومعدات التعمير فى كل مكان من حدود مصر.
من ناحيته، أشار المهندس فتح الله فوزى، رئيس جمعية الصداقة المصرية- اللبنانية إلى أن الأوعية الادخارية البنكية التى كانت مطروحة قبل فترة بحدود 20% مثلت للبعض عملية إغراء حقيقية على أساس أن هذا العائد يبدو عاليًا وغير مسبوق فى ظل الأمان التى تتمتع به أوعية البنوك.
واستدرك فوزى ما ذهب إليه بالإشارة إلى أن معدل التضخم العالى كان يمثل عامل ضغط على عوائد البنوك، وهو الأمر الذى أبقى الجاذبية الاستثمارية للاستثمار العقارى على حاله دون نقصان.
واعتبر أن المواطن المصرى بطبيعته يمثل للاستثمار فى العقار السكنى باعتباره أماناً للحاضر والمستقبل فى ظل موجات الارتفاع التى لا تنقطع عن أسعاره بشكل متتال لدرجة أن خارطة الأسعار تتغير بشكل واضح خلال فترة زمنية وجيزة للغاية.