فوائد ال26% والأزمة العقارية

يقول هنري فورد، مؤسس شركة فورد للسيارات: «البيزنس الذي لا يجني سوي الأموال هو بيزنس فقير»، وذلك بالرغم من أن مفهوم البيزنس في مجتمعنا قد يعتمد فقط على الربحية لا على القيمة أو الجانب الإنساني والمعنوي أو القيمة المضافة.
مقالات متعلقة
* حوار مع مستثمر وتويتة حاكم دبي
* «تيتان اليونانية» وسنين الخصخصة
* قروض التجديد والسماء المغلقة
تذكرت هذه الكلمات عندما قرأت أمس عن حملة إعلانات لإحدي الشركات القابضة للاستثمارات المالية، وهي تروج لأول صندوق عقاري بمصر بعائد «مستهدف» 26% لمدة ثلاث سنوات.. فالعائد في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة مغرٍ جدا، خاصة لصغار المستثمرين، ويمكن الاستثمار من خلاله بمبالغ محدودة تبدأ ب50 ألف جنيه والاستثمار مضمون لأن الشركة طرحت الاكتتاب في المشروع عن طريق بنك مصر.
ولكن بعد ساعات من الإعلانات التي امتلأت بها الشوارع عن عائد الصندوق والضجة التي افتعلت بسببه، طلبت هيئة الرقابة المالية إزالة الإعلانات من الشوارع والاطلاع عليها أولاً حتى لا تكون إعلانات مضللة للجمهور عن القيمة الفعلية للعائد التي استهدفت سيلان لعاب الجمهور وراء عائد ضخم لن يحصلوا عليه فعلياً في أي مشروع الآن في مصر، ولم تشر هذه الإعلانات أنه عائد متوقع وليس عائدا ثابتا.
والمعروف اصطلاحيًا أن تعريف صناديق الاستثمار العقاري هو صناديق استثمارية متاحة للجمهور، يتم تداول وحداتها في السوق المالية وتُعرف عالمياً بمصطلح «ريت أو ريتس»، وتهدف إلى تسهيل الاستثمار في قطاع العقارات المطورة والجاهزة للاستخدام التي تدر دخلاً دورياً وتأجيرياً.
بمعني أن هذه الشركات التي تدير الصناديق تقوم بالاستثمار في مجال العقارات عن طريق الشراء أو التمويل والبناء لأفراد أو مؤسسات عن طريق الرهونات العقارية ومن عائد هذا الاستثمار يتم توزيع الأرباح.
والمفروض أن الاستثمار في الصناديق المتداولة يتميز بانخفاض تكلفة الاستثمار فيها مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية الأخرى، والتزامها بتوزيع 90% من صافي أرباحها دورياً (سنوياً) كحد أدنى، كما يمكن لهذه الصناديق الاستثمار محلياً وإقليمياً وعالمياً.
وهناك عدة أنواع لصناديق الاستثمار العقاري:
1- صناديق الاستثمار العقاري لحقوق الملكية
هو ذلك الصندوق الذي يقوم بشراء العقارات مثل الفنادق والمباني المكتبية والشقق ومراكز التسوق مع إدارتها وبيعها، وهي الصناديق الأكثر ربحية، حيث يقدم الصندوق إمكانية الحصول على مكاسب في رأس المال بالإضافة إلى الدخل الجاري، ويتم بيع الممتلكات في نهاية فترة معينة.
2- صناديق الاستثمار العقاري للرهونات
وهو الصندوق الذي يقوم بتوفير قروض الإنشاء والرهونات، حيث يحتفظ بالرهونات التي تتحرك أسعارها بالاتجاه المضاد لمعدلات الفائدة ومن هنا فإنها أكثر حساسية من صناديق الاستثمار العقاري لحقوق الملكية، كما يتم دفع الفوائد إلى حاملي الأسهم عند دفع الرهونات.
3- صناديق الاستثمار العقاري المختلطة
وهو خليط من صناديق الاستثمار العقاري لحقوق الملكية والرهانات، حيث يقوم بشراء العقارات وتطويرها وإدارتها وتوفير التمويل من خلال قروض الرهونات، وتميل معظم صناديق الاستثمار العقاري إما لحقوق ملكية أو رهونات.
و إذا كان ما عرضناه هو المعروف والمفروض فلنأت إلى الحقيقة والواقع
فالحقيقة أن الاستثمار في الصناديق العقارية بشكل عام يحتوي على مخاطر مثل أي صناديق أخرى، ولكن طبقاً للحالة المصرية الآن فالوضع الاقتصادي يعظم من قيمة هذه المخاطر.
أولاً: مصر على حسب آراء العديد من المطورين العقاريين ورجال الأعمال العاملين بالقطاع مقبلة على فقاعة عقارية خلال السنوات القادمة بسبب هوامش الربح الجنونية للشركات والعدد الكبير من المطورين العقاريين الذين يعملون في القطاع. وفي الوقت نفسه فإن الطلب على العقارات بدأ في الانخفاض، بينما ترتفع الأسعار وكل ذلك يعتبر مؤشرًا على حدوث أزمة وشيكة في القطاع الذي يعد مصدر ربحية الصندوق.
ثانياً: إذا كان الاعتماد في الصندوق على الرهونات العقارية للشركات التي تقوم بالبناء لوحدات سكنية فإن المخاطر أكبر، لأن بعض الشركات بعد قرار التعويم وارتفاع أسعار مواد البناء تكبدت خسائر كبري إثر تعاقدها مع الأفراد، وتأجيل تسليم الوحدات في المستقبل، وذلك بأسعار ما قبل التعويم. تلك الشركات اضطرت إلى اللجوء إلى الاقتراض بكثرة للوفاء بالتزاماتها، وهو ما يعني تقليص العائد من مشروعاتها حتى في حالة الاقتراض من مثل هذه الصناديق، وبالتالي فالعائد من الاستثمار بمعدل ربح عال غير متوقع على المدى البعيد.
ثالثاً: إذا كان الاعتماد كما أعلن من قبل الشركة صاحبة الصندوق نفسها هو الاعتماد على العائد من تأجير مجموعة من العقارات قد تم شراؤها مسبقاً قبل تعويم الجنيه بهدف استثمارها وتأجيرها للأجانب، ففي ظل تقلص وجود السياحة والظروف الراهنة التي تمر بها مصر، والتي يصعب التنبؤ بالمرور منها، فإن معدل الطلب على هذه النوعية من العقارات يعد في علم الغيب، ويعتمد على التوقعات الإيجابية التي لا تستند إلى أي دراسات للواقع الحالي.
فإذا كنا بصدد طرح أنواع جديدة من الاستثمار في مصر والترويج لأفكار جديدة من خلال هذه النوعية من الصناديق أو غيرها، أليس من حق المستثمر التبصر بحجم المخاطر والتحديات التي تواجه هذا القطاع قبل الإقبال عليه والشراء في صناديقه.
وإذا كان من حق الشركات هو تحقيق أكبر نسبة للربحية من خلال مشروعاتها، فليس من حقها الترويج لذلك عبر إعلانات مضللة عن قيمة لعائد من الصعب الوصول إليها دون الإشارة بشكل واضح أنه عائد متوقع وليس حقيقياً، وهو ما أثار حفيظة بنك مصر الذي يقوم بتلقي الاكتتاب في الصندوق والإعلان أنه غير مسؤول عن العائد ولكنه لتلقي الاكتتاب فقط.
وهل من الطبيعي أن نستغل احتياج المواطنين المادي ونستخدم إعلانات الهدف منها هو اللهث وراء أمل غير حقيقي في ربح مبالغ فيه، في ظل ظرف اقتصادي صعب يحاول أن يحافظ فيه كل مواطن على ما تبقي لديه من مدخرات.
اشترك الآن لتصلك أهم الأخبار لحظة بلحظة