مساكن في الهواء

\r\n
إن الازدهار الذي تشهده العقارات السكنية في الولايات المتحدة يرجع في المقام الأول إلي انخفاض أسعار الفائدة، وهو الأمر الذي يعني إمكانية اقتراض مبالغ ضخمة من أجل الرهن العقاري، مع تسديد أقساط شهرية معتدلة. ذلك أن انخفاض أسعار الفائدة يعزز من قدرة المقترض علي السداد، مما يؤدي بالتالي إلي تشجيع الطلب. ومع ارتفاع الطلب وثبات المعروض من المساكن علي الأمد القريب علي الأقل ترتفع الأسعار تلقائياً.
\r\n
\r\n
ويكمن السبب الثاني في انقضاء فترة السبعين عاماً التي بدأت بالانتشار الواسع للسيارات حيث كان بوسع المرء أن ينتقل إلي أي مكان تقريباً داخل حدود منطقة حضرية نموذجية خلال نصف ساعة أو أقل. فقبل أن تنتشر ملكية السيارات علي نطاق واسع كانت أسعار الأراضي تعتمد علي الموقع، وكان قرب الأرض من وسط المدينة أو محطة السكك الحديدية المحلية يعتبر من المميزات الإضافية.
\r\n
\r\n
أما الآن، ومع الازدحام الخانق الذي بات يعطل المرور في المدن الكبري إلي حد سخيف، فقد مالت أسعار الأراضي التي تدخل في تحديد السعر الكلي للوحدة السكنية إلي الارتفاع من جديد. وربما كان بوسعنا أن نؤخر هذا الارتفاع في عنصر الأرض لعقد من الزمان إذا ما كان لدينا الاستعداد إلي التحول إلي أنماط سكنية أكثر كثافة، فنبادر علي سبيل المثال إلي هدم المساكن التقليدية في سان فرانسيسكو، ثم نشيد في محلها بنايات أقرب إلي تلك التي نراها في منطقة Upper West Sideبمدينة نيويورك. لكن الحقيقة أننا لسنا علي استعداد لاتخاذ خطوة كهذه.
\r\n
\r\n
هذان العاملان انخفاض أسعار الفائدة علي القروض العقارية، والازدحام الذي بلغ حداً أصبحت معه سياراتنا عاجزة عن تهميش تكاليف الموقع يساعدان كثيراً في تفسير الارتفاع المفرط في أسعار المساكن خلال العقد المنصرم. لكنهما لا يفسران الأمر بالكامل.
\r\n
\r\n
فعلي قمة هذين العاملين الجوهريين القويين تتربع فقاعة وهمية كبيرة. وتتكون هذه الفقاعة من أصحاب أموال يشترون مساكن إضافية لأنهم يتصورون أن أسعار المساكن سوف تستمر في الارتفاع، وأشخاص آخرين بلا مال يشترون مساكن يبلغ سعر الوحدة منها 400 ألف دولار في أحياء أقل رقياً وبأسعار فائدة غير قابلة للتغيير.
\r\n
\r\n
الواقع أن الطلب المترتب علي أي من المجموعتين سريع الزوال. فحين يكتشف أفراد المجموعة الأولي أن أسعار المساكن ليست دائمة التصاعد، سيحاولون التخلص من ملكياتهم. وحين يكتشف أفراد المجموعة الثانية أن أسعار الفائدة لن تظل منخفضة علي الدوام فلسوف يعجز العديد منهم عن تسديد أقساط الرهن العقاري التي ستصبح أكثر ارتفاعاً، فيحاولون كأفراد المجموعة الأولي التخلص من ملكياتهم العقارية.
\r\n
\r\n
قد لا تنتهي فقاعة الإسكان الأمريكية إلي مآل سييء، ولكن إذا ما حدث هذا فلسوف يكون راجعاً علي الأرجح إلي ارتفاع حاد في أسعار الفائدة. وقد يحدث هذا لسببين، الأول، حين يدرك المستثمرون أن القيمة الحالية للدولار مبالغ فيها، وأنهم سيتكبدون علي الأرجح خسائر فادحة حين يعود الدولار إلي قيمته الأساسية، فيشرعون في بيع ما بحوزتهم من سندات الخزانة، وسندات الشركات، والأوراق المالية المعتمدة علي الرهن العقاري. ومع هبوط أسعار هذه الأصول سترتفع عائداتها. ثم عند نقطة ما ستبلغ عائدات السندات والرهون العقارية حداً من الارتفاع يكفي لإشباع شهية المستثمرين إلي العائدات بحيث تتوازن مع مخاوفهم من انخفاض سعر الصرف.
\r\n
\r\n
يتفق كافة خبراء الاقتصاد علي أن هذا العامل كان من شأنه أن يدفع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة إلي الارتفاع منذ ثلاثة أعوام علي الأقل. لكنها لم ترتفع حتي وقتنا الحاضر. هل يعني هذا أن إعصاراً قد يضرب أسواق المال في العالم في أية لحظة؟ الإجابة هي أجل. وقد يعني هذا أيضاً أن النموذج الأساسي الذي وضعه الخبراء للاقتصاد العالمي وبصورة خاصة افتراض تساوي أسعار الفائدة المكشوفة ، والذي يعني أن الدخل الناتج عن الفوائد الأجنبية والذي تعبر عنه العملة المحلية لابد وأن يتساوي مع أسعار الفائدة المحلية هو بكل بساطة نموذج غير سليم.
\r\n
\r\n
فضلاً عن ذلك فإن العامل الثاني الذي قد يدفع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة إلي الارتفاع بصورة حادة، لا يكمن في الخوف من انخفاض قيمة الدولار في المستقبل، بل في حقيقة انخفاض قيمته بالفعل في وقت سابق. تستورد الولايات المتحدة ما يعادل 16% من ناتجها المحلي الإجمالي. وإذا ما افترضنا هبوطاً في قيمة الدولار بنسبة 40% حيث يعبر نصف هذه النسبة عن ارتفاع القيمة الدولارية للواردات فإن هذا يعني ارتفاعاً بنسبة 3.2% في المستوي الكلي للأسعار. ونظراً لالتزام بنك الاحتياطي الفيدرالي بالاستقرار الفعال للأسعار، فمن المرجح أن يلجأ البنك إلي رفع أسعار الفائدة بدلاً من السماح لمعدل التضخم في أي عام من الأعوام بالقفز من 3% إلي 6%.
\r\n
\r\n
إذا ما حدث ارتفاع حاد في أسعار الفائدة إما بسبب هروب رؤوس الأموال توقعاً لانحدار قيمة الدولار أو بسبب تبني سياسة نقدية صارمة استجابة لانحدار قيمة الدولار فلسوف نري آنذاك مدي كفاءة بنك الاحتياطي الفيدرالي في التعامل مع الأزمة. وإذا ما ارتفعت أسعار الفائدة إلي حد أعلي مما ينبغي، فإن الانهيار الناتج عن هذا في قيمة المساكن سوف يؤدي إلي انتشار حالات حبس الرهن العقاري علي نطاق واسع، فضلاً عن انهيار في معدلات الإنفاق الاستهلاكي.
\r\n
\r\n
هذا يعني كساداً اقتصادياً، ليس في الولايات المتحدة فحسب، بل في آسيا وربما في أوروبا أيضاً، وذلك لأن الولايات المتحدة لا تستطيع أن تظل الملاذ الأخير للمصدرين في العالم، وأن تعمل كضامن فعال لاستقرار الطلب، إلا إذا ظلت معدلات استهلاكها المحلية مرتفعة وقوية. ولكن إذا لم ترتفع أسعار الفائدة بالقدر الكافي، فسوف تتهاوي قيمة الدولار وتتصاعد معدلات التضخم في الولايات المتحدة بنفس القدر، كما حدث في سبعينيات القرن العشرين. وكل هذا من شأنه أن يمهد الساحة أمام نوع شديد القسوة والإيلام من الإجراءات، كتلك التي فرضها رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي آنذاك بول فولكر.
\r\n
\r\n
في ظل ظروف كهذه سيضطر بنك الاحتياطي الفيدرالي إلي سلوك مسار مستقيم ضيق وهو موقف لا يحسد عليه بالتأكيد. ومع كل ذلك فما زال الصحافيين وهم بلا أدني شك ليسوا من الخبراء المتمرسين يسألونني عن هوية الشخص الذي من المرجح أن يحتل المنصب المرموق في رئاسة بنك الاحتياطي الفيدرالي في العام القادم.
\r\n
\r\n
جيه. برادفورد ديلونج
\r\n
\r\n
أستاذ علم الاقتصاد بجامعة كاليفورنيا في بيركلي، وكان مساعداً لوزير خزانة الولايات المتحدة أثناء ولاية كلينتون.
\r\n
\r\n