«كايرو كابيتال» ترصد 6 أسباب لعزوف الشركات عن إدارة «مصر الجديدة»

رصدت «كايرو كابيتال للاستثمارات»، 6 أسباب وراء عزوف الشركات عن التقدم لعقد إدارة شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، وقال شادى شرف، نائب العضو المنتدب، رئيس قسم بحوث الاستثمار بالشركة، ورامز شقلب، محلل مالى مسؤول قطاع العقارات، ل«عقارات المصرى اليوم»، إن أبرز أسباب عزوف الشركات تتعلق بمدد تنمية الأرض، وربط أتعاب شركة الإدارة بتغييرات سعر السهم فى البورصة واحتساب الإيرادات.
وأضاف «شرف» أن أوضاع السوق العقارية التى ظهرت عليها بعض علامات التباطؤ، تضيف أعباءً أكبر على قدرة شركة الإدارة فى تنفيذ هذا الكم الهائل من الإنشاءات، كما أنها تمثل تحديًا فى تسويق هذه الوحدات، إلى جانب مدى تضمين كراسة الشروط لبنود توفر للشركة عوامل النجاح، مثل إلزام الجهات الحكومية صاحبة الولاية على الأراضى المجاورة للمشروعات التى تبدأها، بعدم طرحها لمستثمرين منافسين حتى لا تؤثر على قدرتها على تسويق مشروعها بشكل أفضل، لافتًا إلى أن السبب الثالث يكمن فى أن امتلاك شركة الإدارة حصة 10% ليست مناسبة فى ظل المتطلبات الموجودة، إذ بلغت حصة الشريك الاستراتيجى فى تجربة «شركة مدينة نصر» 36%، وهى حصة مؤثرة تسمح له بتعطيل قرارات الجمعية العمومية غير العادية؛ إذا لم تتناسب مع توجهاتها وخططها.
وأشار «شرف» إلى أن قياس نتائج أداء شركة الإدارة خلال العام الأول، قد يحمل قدرًا من عدم الإنصاف، فعلى أغلب الظن تحتاج الشركة خلال هذا العام تهيئة وإعادة هيكلة البيت من الداخل وتطوير أداء الإدارات الرئيسية بها، مثل (التسويق وفرق المبيعات والتخطيط الهندسى والتصميمات) وخلافه، بما يتلاءم مع فكرها الجديد كمطور عقارى، مستدركًا: «معايير الاعتراف بالإيرادات أيضًا كانت محل تساؤل، فى الأغلب يتم احتساب الإيراد عقب تسليم الوحدة بعد مرور 4 سنوات على الأقل من بدء تنفيذ المشروع، وهو ما سيؤثر بالتبعية على معدلات الربحية.. تكلفة الأرض القليلة ترفع هوامش الربحية فى شركة مصر الجديدة، ومثالًا لذلك فإن شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير تتطابق مع مصر الجديدة فى انخفاض تكلفة الأرض، بما يسمح لها بتحقيق مجمل ربح فى حدود 70% مقابل 35-40% لمطورى القطاع الخاص».
ولفت «شرف» إلى أن هامش مجمل الربح فى «مصر الجديدة» بوضعها القائم فى متوسط 68%، وإذا كانت تمكنت من استقطاب شركة إدارة من ذوات الخبرة، والتحول لمطور عقارى حقيقى، وإنشاء وحدات سكنية تستهدف شريحة ذات دخل أكبر من التى تستهدفها الآن؛ فإنها كانت مؤهلة لأخذ الصدارة من «مدينة نصر»، وأردف: «سهم شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير يتم تداوله فى البورصة بأقل 50% من قيمته العادلة وفقًا لأحسن التقديرات.. ولو قمنا بحساب القيمة السوقية للشركة من خلال ضرب إجمالى عدد الأسهم بالسعر الحالى للسهم، سنجدها عند 7.6 مليار جنيه، وباقتسام هذه القيمة على محفظة الأراضى المملوكة لها، سنجد أن متوسط سعر المتر يصل ل305 جنيهات للمتر، وهو سعر منخفض للغاية إذا ما تمت مقارنته مع أسعار بيع الأراضى فى الوقت الحالى والبالغ فى المتوسط 4 آلاف جنيه، خاصة أن القيمة العادلة للسهم هى 44 جنيهًا»، إذ إن نجاح عملية الطرح يسمح للشركة بتحويل تبعيتها للعمل تحت مظلة (القانون 159)، الأمر الذى يسهم فى التخلص من البيروقراطية بها، ويسمح بتغيرات كبيرة فى مجلس إدارتها ويعطيها حرية أكبر فى اتخاذ القرارات، مشددًا على أن ميزة مخزون أراضى الشركة ليست فى حجمه فقط، لكن أيضًا فى قيمته القليلة، مقارنة بسعر الحصول على الأرض، خاصة أن حصة الأرض من تكلفة الوحدة ارتفع لأكثر من 40%.
وقال «شقلب» إن شركة الإدارة وفقًا للعقد كانت ملتزمة بتنمية 75% من محفظة الأراضى على الأقل خلال 10 سنوات هى مدة التعاقد، ورغم أن هذه المساحات تقع فى مناطق شديدة التميز لقربها من العاصمة الإدارية الجديدة؛ فإن المدة المطلوبة لتنميتها خلال هذه السنوات، تمثل تحديًا لأى مطور محلى، مؤكدًا أن الفترة السابقة شهدت كثيرًا من الجدل حول العوامل التى يتحدد عليها حصول شركة الإدارة على أتعابها، حتى تم تعديلها لتكون 80% من الأتعاب؛ حال حققت نسبة نمو فى صافى الربح 20% سنويًا، و20% من الأتعاب؛ حال حقق سعر السهم نسبة نمو 20% سنويًا.
وأوضح «شقلب» أن ربط الأتعاب بتغيرات سعر السهم كانت مثار اعتراض من الشركات، لأن التغيرات فى سعر السهم خارج إرادة الشركة كلية، وقد تحكمها ظروف أخرى فى السوق، رغم اتخاذها قرارًا بتخفيض النمو المطلوب لسعر السهم إلى 20%، كتحفيز للشركات، إلّا أن هذه النسبة لا تزال نقطة جوهرية فى الاعتراضات.
واتفق «شرف» و«شقلب» على أن شركة مصر الجديدة بما تملكه من نقاط قوة، هى مكسب لأى شركة تطوير عقارى ترغب المشاركة فيها، بشرط وضع شروط تتلاءم مع طبيعة الأوضاع القائمة وتسهل عمل شركة الإدارة.
يذكر أن «مصر الجديدة» من أقدم الشركات المصرية، وتأسست فى 1906 لتطوير ما يقرب من 80 مليون متر مربع فى منطقة مصر الجديدة، وتم إدراجها فى البورصة 1995، وحصلت على موافقة الهيئة العامة للرقابة المالية، بإضافة نشاط التطوير العقارى وبيع الكهرباء منتصف الشهر الجارى، إذ تعتمد فى بيع العديد من القطع التى تملكها لتخفيض ميدونياتها لدى البنوك وتحسين هوامش صافى ربحيتها والتى ارتفعت خلال 2018 -2019 بنسبة 34.9%، كما تعتزم فى ميزانية العام المالى (2019-2020) بيع أراض بقيمة 2.2 مليار جنيه.