مسؤول بجمعية رجال الأعمال يستبعد حدوث «فقاعة عقارية»

قال المهندس فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، رئيس لجنة التشييد، إن حدوث فقاعة عقارية في السوق المصرية «مستبعد»، والأقاويل المتداولة بشأن ذلك الصدد لا تنم عن دراسة أو معلومات حقيقية، والغرض منها التأثير على صناعة العقار، مشيراً إلى أنه بناءً على الإحصائيات الرسمية والتحليل الدقيق، فإن السوق المصري يتسم بطلب هائل ومتنامي في ظل الكثافة السكانية المرتفعة التي يصل تعدادها إلى 100 مليون، بزيادة سنوية 2.5 مليون نسمة، وهناك من 800 إلى 900 ألف زيجة سنوية، أي أن الطلب المتوقع أو الاحتياج الحقيقي للوحدات السكنية لا يقل عن 500 إلى 600 ألف وحدة سنويا.
وأضاف «فوزي»، خلال ورشة عمل لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين بتحليل الطلب السنوي، «نجد أن الشريحتين المستهدفتين من القطاع الخاص، وهما الإسكان فوق المتوسط والفاخر يمثلا 15% من إجمالي الطلب (حوالي 100 ألف وحدة سنويا) تقوم شركات القطاع الخاص، وعددها 150 شركة تقريبا بإنتاج وتسليم حوالي 25 ألف وحدة سنويا، بينما الشريحتين الأكبر، وهم الاجتماعي والمتوسط 85% من الطلب، وتتولى الدولة تنفيذ مشروعات مدعومة بنِسَب مختلفة تتناسب مع إمكانياتهم المالية للشريحة المستهدفة».
وأوضح أن الدولة توفر وفقا لجميع الإحصائيات حوالي 170 إلى 200 ألف وحدة سنويا من إجمالي 500 ألف وحدة مطلوبة، بما يدلل على وجود عجز متراكم فى تلبية المطلوب من الوحدات العقارية، ويحيل دون حدوث الفقاعة أو الجمود لفترات طويلة.
وأشار إلى أن مؤشرات الشركات العقارية خلال 2016 و2017، والنصف الأول من 2018، تعكس نمواً متزايداً فى حجم المبيعات رغم الارتفاعات السعرية، حيث أن النصف الأول من العام الجاري استطاعت الشركات تحقيق مبيعات تفوق مبيعات نفس الفترة من العام الماضي، لافتا إلى أن مؤشر عقار «ماب»، أظهر وفقا لدراساته نمواً سنويا في حجم الطلب على العقارات يعادل 18%.
ولفت إلى أن هوامش أرباح الشركات العقارية من عمليات البيع لا يتعدى 15 إلى 20%، وهو ما تظهره النتائج المالية للشركات المدرجة بالبورصة المصرية، كما أن الزيادات في أسعار الوحدات العقارية حقيقية، وناتجة عن التغيرات في تكاليف التنفيذ، وليس لغرض الشركات جنى المزيد من الأرباح بما يحيل دون حدوث أية انخفاضات سعرية في السوق.
وأضاف أن «هناك العديد من العوامل التي تسهم في رفع أسعار المنتجات العقارية بصورة مستمرة على رأسها الأراضي، التي يمثل وزنها النسبي حاليا بين 40 إلى 50%، فالوحدات التي ينتجها شركات القطاع الخاص في العاصمة الإدارية مثلا سعر بيع المتر المربع يتراوح من 10 إلى 12 ألف جنيه، ويبلغ متوسط تكلفة الأرض 4000 جنيه، وتكلفة المباني 3000 إلى 4000 جنيه للمتر، ومع إضافة التكاليف الأخرى مثل التصميم والإشراف والرسوم الإدارية والبيع والتسويق والضرائب، نجد أن تكلفة الوحدة لا تقل عن 80% من سعر البيع»، مشيرا إلى أن هناك بعض شركات تحقق هامش ربح صفر أو تحقق خسائر نتيجة خطأ في دراسة التكلفة التقديرية للمشروع أو ارتفاع التكلفة خلال فترة التنفيذ.
كما أشار إلى أن عمليات إعادة البيع تشهد تباطؤ في ظل الارتفاعات السعرية بالنظر إلى رغبة صاحب الوحدة البيع «كاش»، في حين أن أغلب الشركات العقارية تطرح الوحدات بأنظمة تقسيط متنوعة، وهو ما يتناسب مع العملاء.
وأوضح أن الفترة المقبلة قد تشهد تعثراً من قبل بعض المضاربين أو الحاصلين على أكثر من وحدة عقارية بغرض إعادة بيعها مستقبلاً في ضوء التزاماتهم بسداد أقساط لتلك الوحدات متواكب مع ارتفاع الأسعار، وزيادة تكلفة التزاماته، ويجد صعوبة إعادة بيع الوحدة أو التنازل عنها حاليا بأسعار تحقق لهم المكاسب المطلوبة، مشيراً إلى أنه في حال قيام العميل برد الوحدة إلى الشركة سيتم وفقا للتعاقد خصم حوالي 10% من إجمالي ثمن الوحدة.
وأكد أن التحدي الحالي أمام القطاع هو ضعف القدرة الشرائية للشرائح المستهدفة مع العملاء في ضوء الزيادات السعرية، مشيراً إلى أنه يمكن التغلب على ذلك بتنشيط آلية التمويل العقاري، ووضع الية لمتابعة تكاليف إنشاء المشروع خلال فترة التنفيذ.
ولفت إلى أنه سيتم المناقشة مع شعبة الاستثمار العقاري وجميع المهتمين بالقطاع للتقدم لوزارة الإسكان بمقترح عدم إصدار قرارات مطابقة، إلا للوحدات المشطبة لضمان استغلال الوحدات سريعاً من قبل العملاء، وسيتم التقدم بالمقترح حال الاتفاق بين المطورين والاستماع إلى مختلف الآراء.
وأشار إلى أن الفترة المقبلة تتطلب الاهتمام بالصناعة، وتحقيق وفرة في الأراضي الصناعية، بهدف زيادة الإنتاج وخفض فاتورة الاستيراد من الخارج، وذلك لمواجهة العجز المتوقع في الميزان التجاري وفقا لتقرير البنك الدولي، الذي توقع وصوله إلى 38 مليار دولار نهاية 2018، والمتوقع أن يصل إلى 50 مليار دولار خلال الخمس سنوات المقبلة.