تقرير : الطلب الحقيقي يحافظ على قوة السوق العقارية....و "القيمة المضافة" ذات تأثير محدود

فتح الله فوزي: القيمة المضافة لن تدفع نحو طفرات سعرية...والطلب الحقيقي يحافظ على قوة السوق
علاء فكري: الزيادات السعرية تنتج وحدة مصيرها البوار
محمد جمال: سرعة إتخاذ إجراءات مشجعة للمستثمرين للعمل بالسوق العقارية المصرية
بالتزامن مع فرض ضريبة القيمة المضافة انقسم خبراء السوق العقارية حول تأثير تلك الضريبة على الأسعار بالسوق العقارية وخاصة أن بعض الشركات لا تزال في مرحلة دراسة تأثير تلك الضريبة على تكلفة تنفيذ مشروعاتها ومن ثم أسعار البيع للعملاء، وإن كانوا قد أجمعوا من قبل على تحرك الأسعار بما يتراوح بين 15 و 20% بنهاية العام الجاري مدفوعة بعدة تغيرات أهمها أزمة الدولار.
وحول الاجراءات الواجب اتخاذها لتشجيع كافة الشركات العقارية على الاستثمار بالسوق المحلية، أكد الخبراء أن توفير الأراضي هي الفرصة الحقيقية لتوفير ما يحتاجه السوق من حجم وحدات سنويا، لافتين إلى أن الأراضي سلعة تخضع لقواعد العرض والطلب، ففي حالة زيادة المعروض منها فإن أسعارها بالتبعية ستنخفض ومن ثم انخفاض أسعار الوحدات السكنية.
قال المهندس فتح الله فوزي، رئيس لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال، أن ضريبة القيمة المضافة هي استبدال لضريبة المبيعات بهدف زيادة الحصيلة الضريبية للدولة، لذا فإنها ستقابل بإزالة ضرائب أخرى كان يتم تحميلها على تكلفة التنفيذ ومن ثم تكلفة تنفيذ الوحدة السكنية، مشيرا إلى أنه حتى في حالة حدوث تأثيرات نتيجة هذه الضريبة فإنها لن تكون مرتفعة أو تشكل طفرة على المستوى الحالي للأسعار.
أضاف فوزي أن تطبيق هذه الضريبة ينعكس على أسعار المواد الداخلة في صناعة العقار والتي يتم إضافتها على المنتج النهائي مما يعني أن العميل هو الذي سيتحملها في النهاية، حيث توقع أن تتراوح تلك الزيادة بين 3 و 5 %، مؤكدا أن الهدف من هذه الضريبة ليس تحقيق أرباح إضتفية للدولة ولكن فقط من أجل مساندة الدولة خلال الأوضاع الاقتصادية الراهنة.
من جانبه أشار المهندس أمين سراج، الرئيس التنفيذي لشركة هايد بارك العقارية للتطوير، إلى أنه جاري دراسة تأثير تلك الضريبة على تكلفة تنفيذ المشروعات ومن ثم تأثيرها على أسعار الوحدات، والتي ليس بالضرورة أن يضيف تكلفة جديدة على المشروعات، مؤكدا أنها لا تمثل قيمة يتم إضافتها ولكنها ترتبط بقرارات مالية أخرى ستحدد خلال المرحلة المقبلة مستوى التأثير على الأسعار.
وأكد سراج على أن السوق العقارية تتمتع بقوة حقيقية نتيجة اعتمادها على طلب حقيقي مستمر نتيجة الزيادة السكانية، وهو ما يجعل أي زيادة سعرية غير مؤثرة على حركة الطلب بالسوق، لافتا إلى أن ضريبة القيمة المضافة ستؤثر على كل القطاعات الاقتصادية وليس على قطاع معين وهي بمثابة خطوة جيدة، حيث استبعد أن تكون تلك الضريبة ذات تأثير سلبي على الأسعار بالسوق العقارية.
توقعات الأسعار بنهاية العام الجاري
يرى بعض الخبراء العقاريين أن هناك العديد من العوامل التي تساهم في حدوث زيادات سعرية بالسوق العقارية تتراوح بين 15 و 25 % حيث أعلنت عدة شركات عن نيتها بالفعل لرفع أسعار منتجاتها خلال الفترة المقبلة، وذلك تماشيا مع ما يطرأ على السوق من متغيرات.
وأكد الخبراء أنه يأتي على رأس هذه العوامل استمرار أزمة نقص الأراضي بالسوق العقارية، و الأسعار التي تم طرح الأراضي بها خلال المزايدة الأخيرة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وهو ما دفع المستثمرين لاستغلال الأراضي المتوافرة لديهم، وإعادة النظر في أسعار المراحل التالية التي يتم تسويقها ضمن مشروعاتهم القائمة، بالإضافة إلى أزمة إنخفاض قيمة الجنيه المصري أمام الدولار ، والتي يرى البعض أنها ستكون أكثر تأثيرا على أسعار الوحدات السكنية الفاخرة والتي يتم الإعتماد على مواد البناء المستوردة من الخارج لتنفيذها.
ولفتوا إلى أنه مهما كانت الزيادات التي تطرأ على تلك السوق إلا أنها لا تزال سوقا قوية تعتمد على طلب حقيقي مدفوع بالزيادة السكانية وهو ما يجعله يتسم بالاستمرارية مهما كانت الظروف الاقتصادية الموجودة بالدولة، وليس طلب من أجل الاستثمار والمضاربة، مما يحافظ على قيمة العقار ومعدلات الطلب بالسوق المحلية، لذا فإن الخبراء العقاريون أكدوا على أن أي تحرك في الأسعار خلال المرحلة المقبلة ليس بالضرورة سيواجه بالإحجام من قبل العملاء المستهدفين نظرا لأنه يقدم سلعة أساسية للمواطن وهي "المسكن".
ندرة الأراضي وخاصة المخصص منها لأنشطة سكنية عنصر رئيسي يرى نهاد عادل، رئيس مجلس إدارة شركة B2B للتسويق العقاري، أنها ترشح أسعار الوحدات السكنية لزيادات سعرية تتراوح بين 20و25% بنهاية العام الجاري مقارنة ب2015، والذي أكد على أن الحل الأساسي لتلك الأزمة يتمثل في زيادة المعروض من الأراضي السكنية لكافة شرائح المطورين العقاريين.
وأكد عادل أن كافة شرائح المطورين العقاريين ستعاني من أزمة الأراضي -سواء نقصها أو ارتفاع سعرها- التي تواجهها السوق العقارية حاليا، مشيرا إلى أن انعكاس نقص الأراضي المطروحة يتمثل في نفاذ مخزون الأراضي المتوافرة لدى الشركات الكبرى، وعدم وجود أراضي لدى الشركات المتوسطة والصغيرة، كما أن مشكلة طرح الأراضي بأسعار مرتفعة تجعلها مقصورة على الشركات الكبرى فقط، مما يتسبب في تنفيذ وحدات سكنية بتكلفة استثمارية مرتفعة لن يتحملها سوى العميل، مما يهدد بأزمة ركود وإحجام عن الشراء خلال الفترة المقبلة.
وقال المهندس علاء فكري، رئيس مجلس إدارة شركة بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، أن شركته قامت بزيادة الأسعار على وحداتها بنسبة 5% يناير الماضي، وذلك بعد الزيادة التي حدثت الربع الثالث من 2015 ، وهو ما يأتي مدفوعا بإرتفاع تكاليف البناء وارتفاع أسعار الأراضي التي تطرحها الوزارة، وهو ما يجعل المستثمر الذي يعد الوسيط بين الدولة والعميل بمثابة رد فعل على أسعار الأراضي التي تطرحها الدولة.
وأكد فكري على ضرورة طرح الدولة لمزيد من الأراضي بنظم متعددة تمكن المستثمر من تنفيذ وحدات سكنية بأسعار أقل من الحالية، لافتا إلى أن المستثمر لا يريد أن يبني وحدة مصيرها البوار، ولكنه يريد بيع وحدته لاستثمار العائد في تنفيذ مزيد من المشروعات.
وطالب بضرورة أن تولي الدولة مزيد من الاهتمام بملف توفير الأراضي للشركات المتوسطة وفوق المتوسطة بما يتناسب مع إمكانياتها المالية، حيث تعاني هذه الشريحة من الشركات من عدم توافر أراضي لها، وهو ما جعل بعضها يتخارج من السوق العقارية، رغم أهميتها لتوفير وحدات سكنية لشريحة كبيرة بالسوق وهي الشريحة المتوثطة وفوق المتوسطة والتي تمثل نسبة كبيرة من السوق المحلية.
وأوضح أن الأراضي سلعة تخضع لقواعد العرض والطلب، ففي حالة زيادة المعروض منها فإن أسعارها بالتبعية ستنخفض ومن ثم انخفاض أسعار الوحدات السكنية.
وأكد محمد جمال ، رئيس مجلس إدارة شركة باكت للاستثمار العقاري، أن الحكومة يجب أن تتخذ إجراءات سريعة تستهدف من خلالها تهيئة بيئة استثمارية مشجعة للمستثمر لضخ استثمارات جديدة بمصر، وكذلك طمأنة المستثمرين على إيداع وخروج استثماراتهم في أي وقت وكيفما يشاءون دون التأثر بأوضاعنا الإقتصادية المحلية، وسلامة تعاقداته والوفاء بها مهما كانت الأوضاع الداخلية بمصر، فضلا عن التوسع في طرح الأراضي الاستثمارية بنظم متنوعة.
وتوقع أن تتخذ الحكومة إجراءات وقرارات اقتصادية سريعة تنعكس إيجابا على السوق العقاري وتسبق التوقعات الخاصة بمهاجمة شبح الركود والهدوء النسبي في حركة التنفيذ والمبيعات بالسوق العقاري، موضحا أن اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات العمرانية خطوة فاعلة على هذا الطريق، وكذلك تدشين إتحاد المطورين العقاريين، والذي يعول عليه المستثمرين العقاريين لتنظيم السوق.